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河南省平顶山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）平民二终字第457号 上诉人（原审原告）桂平安，男，1944年5月4日出生，汉族，系石龙区法院退休干部，住平顶山市。 委托代理人张宽芳，河南博识律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）蔡玉琴，女，1962年4月20日出生，汉族，住郑州市。 委托代理人徐征雁，河南金豫律师事务所律师。 委托代理人王柯，河南金豫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）孙浩然，男，1961年8月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。 上诉人桂平安与被上诉人孙浩然、蔡玉琴房屋买卖合同纠纷一案，平顶山市湛河区人民法院于2013年11月4日作出（2013）湛民二初字第268号民事判决。宣判后，桂平安不服向本院提起上诉，平顶山市湛河区人民法院于2014年8月19日将案件移送至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月4日审理了本案，现已审理终结。 原审查明，1996年蔡玉琴购得位于平顶山市湛河区南环路北马庄派出所家属院住房楼东三单元四层东户三室一厅住房一套，并在房产局办理了房产所有权登记，取得了私有房屋所有权证，所有权人蔡玉琴，此房后来由蔡玉琴与孙浩然二人在此居住。2001年11月在马庄派出所家属院北边家属院居住的桂平安因家庭人口多，欲购房。安水灿、桂平安同在平顶山市石龙区工作过，相互认识，安水灿2000年左右经人介绍与妻子杨花一同在马庄派出所家属院做门卫，孙浩然告知安水灿其与蔡玉琴所居住的房子要出售，让其帮助联系买方。安水灿知桂平安欲买房，就告知桂平安，孙浩然、蔡玉琴夫妻的住房出售，并介绍联系了双方。桂平安与孙浩然经磋商，看房，最后协议一致以14.5万元成交。2001年11月30日，桂平安要求安水灿到孙浩然、蔡玉琴（当时蔡玉琴不在家，去了上海）居住的房屋签订购房协议时，孙浩然将该房的房产契约、房产证交给桂平安。当桂平安看到该房登记房屋所有权人是蔡玉琴时，询问孙浩然与蔡玉琴的关系，孙浩然告知蔡玉琴是其妻子，桂平安予以相信。于是以孙浩然、蔡玉琴为甲方，桂平安为乙方，安水灿为监证人，三方签订了协议书，协议内容：甲乙双方在平等互利自愿协商的原则下，甲方将坐落于马庄派出所家属楼西二单元四楼东户面积123.56平方米的三室二厅一套住房卖给乙方所有。协议自2001年11月30日生效。生效后此房的产权归乙方所有。甲方在11月30日前把水费、电费、电话费、煤气费全部清结偿还。12月1日以后的一切费用由乙方承担。房产证由甲方转让给乙方所有。有关房产过户事宜由乙方负责，永不纠葛。2001年12月1日，桂平安将14.5万元购房款交于了孙浩然，孙浩然并出具了收条。后孙浩然、蔡玉琴搬离此房，并将房产契约、房产证，房屋交于桂平安。现桂平安提供证人杨花出庭证明，蔡玉琴搬离此房时还将自己几件衣服、炊具送于其本人，桂平安购房后自2001年12月一直在此居住至2013年3月，无纠纷。2013年4月蔡玉琴到该房内见到桂平安，要看桂平安所持有购房协议和房产证，桂平安当时未答应。蔡玉琴离开后电话说她被孙浩然骗了要收回房子。桂平安为维护自己的权益而提起诉讼。另外桂平安提供书证证明，2003年11月孙浩然、蔡玉琴每人出资5万元，共同在上海市注册成立了上海四和坊北京烤鸭餐饮管理公司，2004年10月蔡玉琴在平顶山市注册了上海四和坊北京烤鸭餐饮管理有限公司平顶山鸭王大酒店后，以此证明蔡玉琴对孙浩然出售房屋的行为应当知道。 原审认为，本案所涉房屋买卖系经中间人介绍孙浩然与桂平安经看房、磋商等过程协商一致，最终达成房屋买卖协议。另外在买卖过程中因介绍人介绍卖方孙浩然与蔡玉琴是夫妻关系，桂平安在看到房产证上登记所有权人为蔡玉琴时问孙浩然与蔡玉琴什么关系，孙也称其与蔡玉琴是夫妻关系，桂平安相信了孙浩然对涉案房屋有处分权后，才与孙浩然签订了买卖协议。协议签订后桂平安向孙浩然支付对价14.5万元，后在此房屋居住的孙浩然、蔡玉琴搬离了该房，并将房产契约、房产证、房屋一并交于桂平安，居住至今。以上事实证明孙浩然与桂平安是在平等自愿基础上达成了房屋买卖协议，其买卖价格合理，不存在恶意串通行为，不违背法律法规的强制性规定。故桂平安现起诉要求确认该房买卖协议有效的诉讼请求，本院予以支持。该协议签订时蔡玉琴不在现场，协议上蔡玉琴的名字确为孙浩然代签，蔡玉琴对该协议现拒绝追认，蔡玉琴并非协议的相对方。桂平安现不能证明孙浩然与蔡玉琴确属夫妻关系，也不能证明该房屋孙浩然单独或与蔡玉琴共同拥有处分权。故对桂平安要求孙浩然、蔡玉琴协助其办理房屋产权变更登记的请求，因孙浩然对该争议房屋不是所有人，蔡玉琴又不是协议相对人，本院不予支持。蔡玉琴以孙浩然无权处分为由主张该房屋买卖协议无效不符合相关法律及司法解释的规定，本院不予采纳。故此依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、原告桂平安与被告孙浩然于2001年11月30日所签订的关于位于平顶山市湛河区南环路北马庄派出所家属院东三单元四层东户的房屋买卖协议有效。二、驳回原告桂平安的其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告孙浩然负担。 原审宣判后，桂平安不服，上诉请求二审法院依法撤销原审判决第二项并改判被上诉人协助上诉人办理房屋所有权变更登记手续。事实与理由：一、原审有义务查清二被上诉人是否为夫妻关系。二、即使二被上诉人在当时未办理婚姻登记，但两人以夫妻名义共同居住、共同经商，上诉人在购买房屋时支付了合理对价，应当属善意第三人。蔡玉琴在卖房后搬家时未提异议还送给证人衣物，该房上诉人自购买之后居住至今已十几年，蔡玉琴从未提出异议，故本案的房屋买卖协议应属有效协议。三、既然原审判决购房协议有效，就应当对协议上所有当事人有效，孙浩然有处分权，二被上诉人应当协助上诉人办理过户手续。 蔡玉琴答辩称，上诉人的上诉不能成立，本案的购房合同应属无效。 孙浩然经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。 二审另查明，1、原审中证人安水灿证实，经其介绍，将本案原由孙浩然、蔡玉琴夫妇居住的诉争房屋卖与桂平安，买房时安水灿在场，并在买卖协议上以监（见）证人身份签字。2、原审中证人孙翠华证实，“我楼下四楼东户孙浩然、蔡玉琴夫妇的住房也是1996年购买的，该夫妇二人在居住时经营有两家饭店，……直至2001年，孙浩然、蔡玉琴夫妇将四楼东户住房卖与现住户桂平安时才搬走。”3、原审庭审中证人杨花（系安水灿之妻）出庭证实，本案诉争房屋是孙浩然、蔡玉琴夫妇卖与桂平安，卖房没多久孙浩然、蔡玉琴就搬家了，搬家时蔡玉琴还给了杨花几件裙子。二审查明的其余事实与原审相一致。 本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案的房屋买卖协议是经中间人介绍并由买卖双方磋商一致达成的结果，对于该协议的真实性各方不持异议，本院予以确认。尽管涉案房屋登记的所有权人为蔡玉琴并且在签定协议时蔡玉琴不在场，但根据原审中几名证人所出具的证言可知，孙浩然、蔡玉琴在出卖房屋时是作为夫妻关系对外实施的行为，并且孙浩然在出卖房屋时也告知桂平安其与蔡玉琴是夫妻关系，现本案涉案房屋已经出卖十几年之久，买受人在此居住至今，蔡玉琴从未提出过异议，因此桂平安作为善意有偿取得的第三人，有理由相信孙浩然、蔡玉琴是作为一个民事法律关系主体与其签订房屋买卖协议，二人处分的房屋应系二人有共同处分权的的财产。现桂平安已经向孙浩然足额支付了购房款，孙浩然收到桂平安购房款的行为对蔡玉琴应构成表见代理，故根据双方协议的约定孙浩然、蔡玉琴应当履行协助桂平安办理该房屋的所有权变更登记手续的义务。综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持，原审判决认定基本事实清楚，但处理结果欠妥当，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持平顶山市湛河区人民法院（2013）湛民二初字第268号民事判决第一项即“原告桂平安与被告孙浩然于2001年11月30日所签订的关于位于平顶山市湛河区南环路北马庄派出所家属院东三单元四层东户的房屋买卖协议有效。” 二、变更平顶山市湛河区人民法院（2013）湛民二初字第268号民事判决第二项即“驳回原告桂平安的其它诉讼请求”为“孙浩然、蔡玉琴于本判决生效后二十日内协助桂平安办理位于平顶山市湛河区南环路北马庄派出所家属院东三单元四层东户的房屋一套的所有权变更登记手续。” 二审案件受理费100元，由孙浩然、蔡玉琴负担。 本判决为终审判决。 审判长 王瑞英 审判员 郭国会 审判员 谢小丽 二〇一五年一月十五日 书记员 马闪闪 |
