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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民一终字第351号 上诉人（原审原告）谢玉丽，女，1973年12月16日出生，汉族，住焦作市解放区。 委托代理人刘湘阳，河南飞龙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）焦作市铭瑞物业管理有限公司。住所地：焦作市站前路。 法定代表人方玉华，总经理。 委托代理人陈广智，该公司工作人员。 上诉人谢玉丽与被上诉人焦作市铭瑞物业管理有限公司（以下简称铭瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，原审原告谢玉丽于2014年6月20日向解放区人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认谢玉丽实际交付的购房款为58823元，铭瑞公司以此为基数向谢玉丽计算并支付租金；2、本案的诉讼费用由铭瑞公司承担。解放区人民法院于2014年8月7日作出（2014）解民一初字第567号民事判决。谢玉丽不服，提起上诉。本院于2014年9月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月29日公开开庭进行了审理。上诉人谢玉丽的委托代理人刘湘阳，被上诉人铭瑞公司的委托代理人陈广智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2009年10月1日，谢玉丽向焦作市福安置业有限公司交纳了40000元购房款，焦作市福安置业有限公司向其出具了收据。2010年8月17日，谢玉丽、焦作市福安置业有限公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》。合同约定谢玉丽购买焦作市福安置业有限公司开发的位于焦作市大丰商城裙房A馆131号房，建筑面积为18.01平方米，每平方米为2221元，总价款为40000元。补充协议约定焦作市福安置业有限公司作为出卖人在合同签订之日起一次性返还买受人（谢玉丽）自合同签订之日起2009年9月1日至2014年5月31日的商铺租金，返租金额为18823元，返租期间出卖人拥有该商铺的经营权和使用权。当日焦作市福安置业有限公司向谢玉丽出具了发票，发票显示的购房款为40000元。此后，谢玉丽向焦作市房地产管理局申请办理该房的权属登记，焦作市房地产监理所向其发放了焦房权证解放字第201005190号房产证，该证登记的房屋所有权人为谢玉丽。另查明，2014年1月，焦作市大丰商城业主委员会委托铭瑞公司对外出租谢玉丽等业主的房屋，租金是按照业主购买房屋的购房款为基数进行计算。谢玉丽认为其实际的购房款为向焦作市福安置业有限公司交纳40000元和返还的租金18823元，共计为58823元。铭瑞公司认为谢玉丽的购房款为焦作市福安置业有限公司向谢玉丽出具的发票显示的购房款40000元。 原审认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。合同是平等主体的自然人、法人之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，谢玉丽与焦作市福安置业有限公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，对谢玉丽购买房屋的坐落、面积、单价、总房款和该房2009年9月1日至2014年5月31日的经营权、租金的时间、数额等都进行了具体明确的约定，谢玉丽与焦作市福安置业有限公司应按照合同的约定全面履行合同。谢玉丽向焦作市福安置业有限公司交付了购房款40000元，该公司向谢玉丽出具了收据和发票，均显示购房款为40000元。谢玉丽认为焦作市福安置业有限公司向其返还的租金18823元应计算在购房款内。法院认为，购房款与租金是两种不同性质的款项，且依据的合同不同，在《商品房买卖合同》和《补充协议》均作了明确的约定，谢玉丽所购房屋的购房款不应包含租金。因此应当认定谢玉丽向焦作市福安置业有限公司交付的购房款为40000元。谢玉丽、铭瑞公司对属于谢玉丽所有的房屋签订租赁合同，应由双方对租赁的期限、租金的标准与数额、支付的时间等内容进行协商。现双方均同意按照购房款作为基数计算租金。谢玉丽交付的购房款为40000元，因此谢玉丽要求确认实际交付的购房款为58823元，铭瑞公司以此为基数向谢玉丽计算并支付租金的诉讼请求，不予支持。铭瑞公司提出的应按购房款40000元为基数进行计算租金的抗辩意见，予以采纳。 原审判决：驳回谢玉丽的诉讼请求。本案诉讼费50元，由谢玉丽承担。 上诉人谢玉丽上诉称：一、原审认定事实不清，错误地将谢玉丽所交纳房款认定为是发票上的金额，忽视了一次性返还的租金实际包含在购房款之中的事实。1、谢玉丽提供的广告彩页中，焦作市福安置业有限公司明确注明所销售的房产总价及价格构成，返还的租金包含在出售房产的实际价值内。根据该宣传彩页所标注的房产价格，该公司所销售房产价格实际上在每平方米3500元-4400元之间。谢玉丽所购买房产实际价值为58823元，除了谢玉丽实际所交纳的40000元现金，还包括焦作市福安置业有限公司提前一次性返还的租金18823元，谢玉丽并未实际领取18823元租金，而是作为购房款予以折抵。2、原审认可了广告彩页，却忽视了该证据反映的事实。焦作市福安置业有限公司为逃避税收未按照谢玉丽所购买房屋的实际价值注明房屋面积、单价和总金额。合同标注金额与当时同类、同地段的商品房销售价格存在明显的差距，这足以反映出该销售合同所标注的房产单价并非是该房产的实际价值。请求二审撤销原判，改判支持谢玉丽的诉讼请求。 被上诉人铭瑞公司答辩称：购房合同和购房发票均显示谢玉丽的购房款是40000元，补充协议写明18823元是五年一次性返的租金。谢玉丽将租金说成是购房款不是事实。广告宣传单不能作为购房款的证明，更不能证明谢玉丽所交纳购房款的数额，不能作为定案依据。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 根据双方当事人的辩诉意见，本院确定案件的争议焦点为：原审判决有无事实和法律依据？经征求双方意见，均无异议，本院予以确认。 针对上述争议焦点，各方所陈述意见与上诉和答辩意见相同。 针对争议焦点，二审庭审中，谢玉丽提供李金霞与焦作市福安置业有限公司签订的《商品房买卖合同》以及该公司向李金霞出具的购房款收据复印件各1份，证明：1、购买时的价格、面积与发票载明的内容不一致。2、出卖人所售房产的实际价值和交款金额。3、签订合同日期和标注日期不一致。铭瑞公司质证称：该组证据与本案无关。本院经审查后认为：谢玉丽所提供的证据与本案无关联性，本院不予采信。 经庭审，本院所查明的案件事实与原审认定的一致。 本院认为，根据谢玉丽与焦作市福安置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和该公司向谢玉丽出具的购房款收据，原审认定谢玉丽实际支付40000元购房款，铭瑞公司应以40000元为基数向谢玉丽支付租金，并无不当。谢玉丽上诉称焦作市福安置业有限公司的宣传广告彩页中注明了所销售的房产总价及价格构成，返还的租金包含在出售房产的实际价值内，经审查，涉案《商品房买卖合同》、《补充合同》及宣传广告彩页中并无此约定，故谢玉丽要求将返还的租金18823元计入购房款，其购房款数额为58823元，应以58823元为基数计算租金，无事实和法律依据，本院不予采纳。谢玉丽的上诉请求不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由谢玉丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李玉香 代审判员 原小波 代审判员 张卫芳 二〇一四年十一月二十日 书 记 员 王永乐 4 5 |
