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河南省获嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）获民初字第1499号 原告李志强，男，1968年5月12日出生，汉族，住获嘉县。 被告浮浩勇，男，1959年12月24日出生，汉族，住获嘉县。 原告李志强诉被告浮浩勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李志强到庭参加了诉讼，被告浮浩勇经合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告诉称：2011年4月4日、4月16日，原告与被告就凯旋路小学旁边的门面房签订了两份《房屋买卖协议》（即200607265号房产证，建筑面积70.29平方米，土地证号：获国用（2010）第0133号，2006070269号房产证，建筑面积40.39平方米，土地证号：获国用（2010）第0145号）。合同第三条约定：“甲方承诺在合同生效后，即同意办理土地过户和房产登记手续，在乙方全部房款交付之日，将该房屋上的权利义务转移给乙方”。双方又特别约定：甲方在合同签订后，应及时办理房产手续，如遇政府行政法规的特殊限制，导致办证迟延的，最迟在三个月内完成过户登记手续。并且约定违约金5万元。在此几年间，原告多次催促其协助原告到房地产部门过户，被告以种种理由一再推脱。2012年在原告的一再要求下，同意被告最迟在当年的12月31日完成过户，被告再次失言。2013年12月25日被告又向原告出具了一份《承诺书》，承诺在2014年6月30日前办理原告的房产过户手续，如到期违约，自愿承担10万元的违约金。2014年6月30日，双方再次签订《补充协议》，延迟到2014年8月15日完成过户登记，若未在约定的期限过户，应承担违约金10万元。被告多次违约，故诉至法院，要求：1、被告履行《房屋买卖协议》约定的房屋、土地过户义务，并承担过户费用；2、被告承担违约金10万元。 被告浮浩勇未到庭，也未提交书面答辩状。 原告向本院提供了以下证据材料： 第一组证据：1、2011年4月4日和2011年4月16日房屋买卖协议各一份；2、房产证两份；3、土地证两份；4、房屋买卖收据两张。 第二组证据：1、2013年12月25日承诺书两份；2、2011年4月4日和2011年4月16日补充协议各一份，证明被告承诺违约金的存在。 被告浮浩勇未向本院提供证据材料。 被告浮浩勇经合法传唤未到庭，视为放弃质证权利。 本院认为，原告提供的证据来源合法、客观真实，与本案事实相关联，本院予以认定。 经庭审，根据以上本院采信的证据和当事人的陈述，可以认定以下法律事实： 2011年4月4日，原告李志强与被告浮浩勇签订一份房屋买卖协议，约定：“出卖方（甲方）：浮浩勇买受方（乙方）：李志强甲乙双方为购买房屋一事，为了明确双方的权利义务，现根据《物权法》、《合同法》和《城市房地产管理法》的规定，在协商一致的基础上，达成如下协议，供双方遵照执行。一、买卖房屋的基本情况：该房屋系框架结构，位于城区凯旋路南段路东凯旋小学西大门南侧临街门面房，房产证号为2006070265号，属于甲方自建的房屋，建筑面积为70.29平方米，房屋占地面积，已办理房产登记，土地证属于出让地，土地证尚未进行登记。二、房屋价格及交付方式：乙方应向甲方支付房款叁拾贰万伍仟元整（包含土地登记、房产证过户费等一切过户费用），该款定于2011年4月4日合同签订时交付给甲方250000元，余款75000定于2011年6月30日前交与甲方……五、违约责任：1、如果甲方无权出卖或存在法律上的争议，导致无法完成过户登记，应承担违约金50000元。2、如果乙方未在规定的时间内交付约定的房款，该合同自动解除，且由乙方承担违约金50000元……甲方：浮浩勇乙方：李志强见证人：武良明甲方担保人：同意担保补充意见。李荣峥4／4签订日期2011年4月4日补充：乙方同意房产证的过户时间最迟为2012年12月31日乙方签字：李志强”。协议签订后，2011年4月5日，原告李志强向被告交付房款325000元，被告给原告出具收据一份，载明：“收据2011年4月5日交款单位李志强人民币（大写）叁拾贰万伍仟元整￥325000元收款事由：凯旋路小学西楼20号门面房浮浩勇（签字盖章）”。 2011年4月16日，原告李志强与被告浮浩勇又签订一份房屋买卖协议，约定：“出卖方（甲方）：浮浩勇买受方（乙方）：李志强甲乙双方为购买房屋一事，为了明确双方的权利义务，现根据《物权法》、《合同法》和《城市房地产管理法》的规定，在协商一致的基础上，达成如下协议，供双方遵照执行。一、买卖房屋的基本情况：该房屋系框架结构，位于城区凯旋路南段路东凯旋小学西大门南侧临街门面房，房产证号为2006070269号，属于甲方自建的房屋，建筑面积为40.39平方米，房屋占地面积，已办理房产登记，土地证属于出让地，土地证尚未进行登记。二、房屋价格及交付方式：乙方应向甲方支付房款壹拾捌万元整（包含土地登记、房产证过户费等一切过户费用），该款定于2011年4月16日合同签订时交付给甲方140000元，余款40000定于2011年6月30日前交与甲方……五、违约责任：1、如果甲方无权出卖或存在法律上的争议，导致无法完成过户登记，应承担违约金50000元。2、如果乙方未在规定的时间内交付约定的房款，该合同自动解除，且由乙方承担违约金50000元……甲方：浮浩勇乙方：李志强见证人：武良明甲方担保人：只担保补充条款。李荣峥16／4签订日期2011年4月16日补充：乙方同意甲方于2012年12月31日前办理房产过户手续。浮浩勇李志强”。协议签订后，2011年5月12日，原告李志强向被告交付房款180000元，被告给原告出具收据一份，载明：“收据2011年5月12日交款单位李志强人民币（大写）壹拾捌万元整￥180000元收款事由：凯旋小学西临街门面房浮浩勇（签字盖章）”。 2013年12月25日，被告浮浩勇给原告出具承诺书两份，载明：“承诺书我叫浮浩勇，我与李志强2011年4月4日（2011年4月16日）签订的（买卖房屋协议），因我违约导致李志强房产证、土地证等相关房产过户手续未在约定时间内办理完成，经双方协商，乙方（李志强）同意该协议延期至2014年6月30日前办理上述房产过户手续，如到期违约，我承担违约金壹拾万元整及相关法律责任。承诺人：浮浩勇2013年12月25日”。 2014年6月30日，原、被告又签订两份房屋买卖补充协议，约定：“出卖方浮浩勇（甲方）买受方李志强（乙方）2011年4月4日（2011年4月16日）签订的﹤买卖房屋协议﹥，因甲方违约，导致乙方房产证、土地证等相关房产过户手续未在约定时间内办理。经双方协商，达成如下补充协议：乙方同意房产证、土地证等相关房产过户手续时间最迟不得超过2014年8月15日办理完成。如果到2014年8月15日甲方仍未完成房产证、土地证等相关过户手续，甲方承担违约金100000元……。甲方：浮浩勇乙方：李志强签订日期：2014年6月30日”。双方约定的办理过户手续时间到期后，被告至今仍未为原告办理房产过户等相关手续。 另查明，涉案两套房产被告分别于2011年4月5日和2011年5月12日交付原告。 本案庭审后，案外人浮晓向本庭申请以有独立请求权的第三人参加诉讼。浮晓系浮浩勇儿子，认为案涉房产为其父母夫妻共同财产，现其母亲已去世，根据相关法律规定，其为案涉房产所有权人之一，故其认为浮浩勇与本案原告所签订的合同无效。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，双方都应按协议履行义务。协议签订后，原告按约定向被告支付了购房款，被告应按约定为原告办理房产过户等相关手续，未按期为原告办理过户手续，造成纠纷，应负全部民事责任。原告要求被告支付违约金10万元。本院认为，原、被告签订协议后，原告将购房款支付给被告后，被告虽将房屋交与原告，但此时对房屋原告仅享有使用权。被告一再拖延为原告办理过户手续，确系被告违约，致使原告对房屋一直未能享有所有权，从而影响原告行使对房屋的其他合法权利，给原告造成损失，且原、被告双方签订的补充协议约定“如果到2014年8月15日甲方仍未完成房产证、土地证等相关过户手续，甲方承担违约金100000元”，被告未按此约定履行自己的义务，应承担违约责任，故对原告要求被告支付违约金10万元的请求予以支持。本院认为，案涉房产登记的所有权人系浮浩勇，浮浩勇对案涉房产拥有所有权，有权处分其名下的房产，且原告获得该房产付出了相对应的价格，浮晓的理由不能对抗善意的第三人，浮晓可以另行主张权利，故本案不准许浮晓以有独立请求权的第三人参加本院诉讼。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第七十三条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告浮浩勇应于本判决生效后三日内协助原告李志强办理房产、土地过户并承担过户费用。 二、被告浮浩勇应于本判决生效后三日内支付原告李志强违约金10万元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费2400元，被告浮浩勇承担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审判长 秦金传 审判员 徐继红 审判员 孟 靓 二〇一五年三月八日 书记员 赵 妍 |
