| 永城市人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）永民初字第466号 |
原告刘合领，男，1949年6月26日出生。 委托代理人朱洪兴，永城市148法律服务所工作者。 被告永城豫源置业有限公司，住所地：永城市东城区发展广场三号楼901室。 法定代表人崔涛，该公司经理。 被告丁工作，男，1974年4月16日出生。 二被告委托代理人曹长法，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。 原告刘合领诉被告永城豫源置业有限公司、丁工作合作开发房地产合同纠纷一案，原告于2014年1月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘合领及其委托代理人朱洪兴、被告永城市豫源置业有限公司、被告丁工作及其委托代理人曹长法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘合领诉称，被告永城豫源置业有限公司的代理人丁工作和原告于2011年6月30日签订房地产开发《协议书》，因被告未取得任何政府批准其开发的证据，至今未施工，构成欺诈性违约。依据涉案协议相关约定，被告应向原告依法承担20万元的违约赔偿责任。要求：1、依法判决被告赔偿原告违约金20万元；2、依法判决被告赔偿原告租房租金，从2011年7月1日起每年3000元至清偿日。 被告永城豫源置业有限公司、丁工作共同辩称，1、原、被告签订合同后，2011年7月份已进场施工，根据工程进度部分房屋主体已经建成，部分房屋正在施工，只是因特殊原因原告的土地所在位置还没有施工，被告正在积极组织施工，没有违反约定。2、由于政府行为导致工期延误，属于双方订立合同后，客观情况发生变化不可预见的不可抗力情形，延误工期被告无主观故意，且合同对不可抗力约定工期可以自然顺延，被告没有违约。3、被告与其他合作建房户协商签订了补充协议，变更合同履行期限，其他合作者也能够互凉互让，签订补充协议，主动配合施工。原告参与协商没有提出反对意见，已经默认工期的顺延，而现在原告为了一己私利，不顾全局，多次提起诉讼，故意拖延工期，影响被告施工。4、原告因此前起诉自愿撤诉，已经证明被告没有违约而本次又以相同的事实理由提出同样的诉讼请求，明显是恶意诉讼。5、双方合同没有约定原告的租金由被告承担，被告没有承诺支付租金，原告也没曾要求租金，原告租房产生的租金应由自己承担，与被告无关。综上，被告依约履行了义务，正在积极施工，前期工期延误属于合同约定的不可抗力情形，被告不存在违约，原告起诉要求承担违约责任支付违约金及租金毫无事实依据，应依法驳回其诉讼请求。 根据原、被告的诉辩意见，本院对本案归纳的争议焦点是：1、二被告在履行2011年6月30日与原告签订的房地产开发协议中，是否构成根本违约。2、原告要求被告赔偿合同违约金20万元及自2011年7月1日起每年给付租房租金3000元是否有依据。原、被告对本院归纳的争议焦点无异议。 原告刘合领为支持其请求向本院提交的证据材料有：1、2013年10月16日永城市纺织品公司证明一份 ，证明原告于1986年取得一宗建设用地使用权，东西长8米，南北约22米，房屋建筑面积为东西长8米，南北长16米，结构为二层封闭式住房。2、2013年10月12日、10月19日张某甲、程某某、张某乙出具的证明各一份，证明原告刘合领涉案被拆住房为二层封闭式结构，东西长8米，南北宽16米。3、2013年10月23日永城市城关镇人民政府解放居委会出具的证明一份，证明原告刘合领自建二层房屋，东邻程某某，西邻刘某某。4、审理笔录第22页记录一份，证明被告拆除原告刘合领住房东西长8米，南北宽16米，为二层封闭结构，给原告造成严重损失。5、2011年6月30日原告刘合领与被告丁工作签订的《协议书》一份，证明目的：①原告未违约；②被告承诺该工程在一年内完工，即2011年7月至2012年7月；③原、被告约定双方不得违约，否则违约方应向守约方承担违约金20万元；④被告就涉案工程至今未施工，已构成严重违约，应依约向原告承担法律责任。6、2011年7月14日原告刘合领与王某某签订的《租房协议》一份，证明原告刘合领全家从2011年7月14日开始自费租房居住，每年房租3000元。7、2013年12月28日王某某出具的收据一份，证明原告至2013年12月支出房租7500元。8、照片二张，证明原告住房被拆毁的事实。 经庭审质证，被告对原告提交的证1-证3的真实性无异议，但认为原告举证与本案要求承担违约责任及赔偿损失无任何关联性。对证4真实性无异议，但不能证明原告的举证目的。对证5真实性无异议，但不能证明原告的举证目的，该份证据恰证明被告未违约。根据该协议第三条第七项约定，可以使工期自然顺延，被告在2011年7月以后，已在涉案工地上施工，但施工后，政府发布了三份相关文件，导致工期延误，属于合同约定的免责事由，被告不存在违约。对证6、证7有异议，证人未出庭作证，不能证明将房子租给原告，也不能证明收取租金。即使原告有租金支出，也与本案没有关联性。对证8真实性无异议，但这份证据能显示被告方已在涉案土地上施工建房，由于工程进度，原告的土地所在的位置还没有施工，这并不影响被告继续履行合同，原告说拆毁房屋，属于合同约定内容，不属于违约。 二被告向本院提交的证据材料有：1、2011年6月30日原、被告签订的《协议书》一份，该协议第三条第七项明确约定，因不可抗力或政府行为延误工期的，工期可以自然顺延。被告工期延误是因为政府行为引起的，不构成违约。2、永城市人民政府（2011）90号文件一份。3、永城市人民政府（2011）19号文件一份。4、永城市西城区整治（2012）1号文件一份。证2-证4证明：①三份政府文件均是规范性文件，对西城区的房地产开发管理具有约束力，三个文件都是在原、被告签订合同后，被告施工期间下发的，三份文件针对西城区开发混乱的局面进行管理，要求所有在建的或将要建设的工程项目必须停工。②根据三份文件精神，要求所有开发商，必须进行土地的价格评估、交纳土地出让金等相关费用，在相关的批准文件出台之前不得施工。被告接到停工通知后，也积极主动的找有关部门交纳出让金，但政府已经规定了开工的期限，导致被告无法进行施工。被告本意上并不存在违约，属于政府行为导致工期延误。5、照片三张，复印于（2013）永民初字第3540号卷宗中。证明被告已经在涉案土地施工，并建设了部分房屋。原告土地所在位置尚未进行建设，被告正在积极施工，不存在违约。6、（2013）永民初字第3540号民事裁定书一份，证明原告此前以同样的事实及理由提出了同样的诉讼请求，后自愿撤回起诉。在事实上证明了被告没有违约，该次起诉原告没有新事实及理由，属于重复起诉，应驳回其诉讼请求。 原告刘合领对被告提交的证据1无异议，但认为第七条不能把政府的任何行为都作为其违约理由，如果因为本人过错，受到政府管理停工，这种政府行为不能属于其停工理由。对证2真实性无异议，但认为与本案无关。这个文件的核心是施工单位未取得行政机关批准手续不能施工，如被告开发施工，手续完备了，就不受到这个文件的干预。对证3，已在建项目应补交土地出让金，未建项目严格审批手续。这种管理是正确的。被告是在建项目，是否交纳出让金与原告无关，是否违约与这份文件无关联。对证4无异议，但认为与本案无关。对证5的真实性无异议，但能证明还未施工，被告已构成违约。对证6真实性无异议，撤诉是当事人的权利，与本案无关。 本院对原告刘合领、被告永城豫源置业有限公司、丁工作提交的证据材料综合认证如下：原告刘合领向本院提交的证1、证2、证3、证4，被告对其真实性无异议，予以采信。证5系双方签订的《协议书》，被告对此无异议，予以采信。证6、证7证人未到庭接受双方当事人质询，无法查明其证言的真实性，对其不予采信。证8被告无异议，予以采信。二被告向本院提交的证1与原告提交的证据5相同，予以采信。证2、证3、证4证据来源形式合法，能证明举证目的，予以采信。证5、证6原告对其真实性无异议，予以采信。 根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2011年6月30日，原告（甲方）刘合领与永城豫源置业有限公司的委托人丁工作（乙方）签订《旧房改造协议书》。协议约定：一、工程地点：永城市西城区中山街西段西关小学斜对面（东邻机械厂）。二、甲方的责任和义务：1、本协议签订的同时，甲方向乙方提供土地使用证、房产证和身份证及其他相关手续，并保证提供的以上证件手续合法有效，以保证乙方在正常施工中不受影响。2、甲方提供的地皮，乙方有权自主安排使用，如需甲方协助，甲方应积极协助。3、甲方负责协调四邻关系，保证乙方工程顺利施工。三、乙方的责任和义务：1、乙方在收到甲方所提供的合法有效的土地使用证、房产证和身份证相关手续后，一次性付给甲方代表房屋抵押金壹佰万元，甲方在接到押金后，必须于2011年7月1日前搬离并负责把屋里的东西清理干净，保证乙方及时施工。否则，甲方应承担乙方延误工期损失，延期工期损失按每日一万元计算。2、甲方在房屋基础建设结束时把乙方所付的房屋抵押金一次性归还给乙方……。7、工程在动工之日起，四邻无任何纠纷的情况下，应在一年内完工，因不可抗力（包括自然灾害）或者政府行为等原因延误施工的，完工日期自然顺延……。七、本协议双方签字即产生法律效力，双方不得违约，否则违约方应承担违约金20万元。协议签订后，原告刘合领将东西8米，南北约22米的土地及其土地上的建筑面积为东西长8米，南北宽16米的二层封闭式楼房交于被告开发，被告赔偿原告房屋两套，一楼一套，三楼一套。合同签订后，被告依约对涉案小区进行了施工建设。2011年11月，永城市人民政府分别作出（2011）19号文件、（2011）90号文件和永城市西城区整治（2012）1号文件，致使被告建设中的小区工程停工，未能按协议约定的一年内完工，为此双方发生纠纷。 另查明，涉案小区工程土地户为46户，已有45户与被告签订了补充协议，补充协议的交房时间为2015年5月1日前。 本院认为，原、被告于2011年6月30日签订的合作开发协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。被告在履行协议过程中，由于受到永城市人民政府对西城区建设突出问题整治的影响，导致被告承建的工程短期停工，不能按约将工程完工，并非由被告自身的原因造成，被告的行为不构成根本违约，故对原告刘合领要求二被告给付违约金20万元，并从2011年7月1日起给付租房租金每年3000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告刘合领的诉讼请求。 案件受理费4390元，由原告刘合领负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 王志超 审 判 员 姬钦锐 人民陪审员 陈 翠 二Ο一四年六月二十日 书 记 员 陈 颖 |
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