上诉人郑明清与被上诉人杨立江房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告）郑明清，男，1965年8月25日出生，汉族。

被上诉人（原审原告）杨立江，男，1972年10月8日出生，汉族。

上诉人郑明清与被上诉人杨立江房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第2085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑明清，被上诉人杨立江到庭参加诉讼。本案现己审理终结。

原审法院查明：2007年8月8日，杨立江与郑明清签订租房协议书，租期一年，约定租赁郑明清位于京广鞋城西11区333号南半间商铺及楼上仓库，全年租金53000元，押金5000元。房租到期后，双方于2008年8月12日、2010年10月25日签订两次书面租房协议，年租金分别为53000元、64600元。经双方口头约定租金变更为每月6500元。2012年9月25日，杨立江向郑明清交付了自2012年10月25日始至2013年10月25日止的年租金86000元，郑明清向杨立江出具了收条。后因京广鞋城西11区333号商铺拆迁，杨立江于2013年7月20日自所租赁郑明清处搬出。杨立江诉至法院，请求判令郑明清返还杨立江2013年6月26日至10月26日的租金28666.67元。

原审院认为，杨立江、郑明清签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。但在履行过程中因杨立江所租商铺拆迁，杨立江于2013年7月20日从所租赁的半间商铺及楼上仓库搬离，故双方的租赁合同自杨立江搬离之日起解除。合同解除后，没有履行的应终止履行，杨立江未实际使用的房屋租金，郑明清应予退还，但杨立江请求返还租金28666.67元过高，原审法院支持24739.73元（86000元/年÷365天×105天＝24739.73元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、郑明清于该判决生效后十日内返还杨立江房屋租金24739.73元；二、驳回杨立江的其他诉讼请求。如未按该判决第一项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516元，杨立江负担72元，郑明清负担444元。

郑明清不服原审法院判决，向本院提起上诉称：京广鞋城拆迁后，原商户搬至合盛鞋城。郑明清利用原商户的权利、优势为杨立江协调承担了合盛鞋城的半间商铺，如没有郑明清的居中协调，杨立江根本不可能承租合盛鞋城的商铺，故原审判决让郑明清支付杨立江剩余租金是不公平的。请求：1、依法撤销原审判决，并予以改判；2、一、二审诉讼费用由杨立江承担。

杨立江答辩称，我是合聚商贸城自主招商过去的，与郑明清没有任何关系。原审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。

本院认为：杨立江、郑明清所签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效协议，双方均应按照协议约定享有权利并履行各自的义务。该协议在履行过程中，因涉案商铺拆迁，杨立江于2013年7月20日从所租商铺搬离，故双方的租赁合同自杨立江搬离之日起解除。合同解除后，没有履行的应终止履行，杨立江未实际使用的房屋租金，郑明清应予退还。郑明清上诉称其利用原商户的权利、优势为杨立江协调承租了合盛鞋城的半间商铺，故原审判决让郑明清支付杨立江剩余租金有失公平，对此郑明清未提供相关证据加以证明，杨立江亦不予认可，因此，其上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费516元，由郑明清负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  王华伟

                                             审  判  员  马  莉

                                             代理审判员  刘平安

                                             二○一四年七月二十二日

                                             书  记  员  黄会苹