| 河南省三门峡市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）三民终字第503号 |
上诉人（原审原告）杨建滨，男。 委托代理人苏国庆、李杰，河南麟格律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）三门峡市湖滨区崖底街道办事处师家渠村第十村民小组。 负责人王廷彦，该组组长。 委托代理人何明义，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）三门峡市湖滨区崖底街道办事处师家渠村村民委员会。 法定代表人李军祥，该村委会主任。 委托代理人党景峡，男。 原审被告王廷彦，男。 上诉人杨建滨因与被上诉人三门峡市湖滨区崖底街道办事处师家渠村第十村民小组（以下简称师家渠十组）、三门峡市湖滨区崖底街道办事处师家渠村民委员会（以下简称师家渠村委），原审被告王廷彦租赁合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2011）湖民一初字第1907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨建滨及其委托代理人苏国庆、李杰，被上诉人师家渠十组的负责人王廷彦及委托代理人何明义，被上诉人师家渠村委的委托代理人党景峡，原审被告王廷彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2003年9月25日,杨建滨（乙方）与师家渠村委（甲方）、师家渠十组负责人张应选（甲方）签订租赁合同，约定：1、甲方将位于宋会路和崤山路交叉路口处原白天鹅酒店（1-5层房屋）和院内停车场（含甲方的房屋）以及楼前空地（至马路道牙）租给乙方，乙方2003年付甲方租金16.5万元整，以后每年租金递增1000元，即2004年租金16.6万元，2005年租金16.7万元，依次类推。2、租赁期限共6年整，即从2003年10月1日至2009年9月30日。3、租金交纳方式：协议签订后10日内缴半年租金82500元。2003年11月底以前交租金82500元。以后每年的5月底以前交下一租赁年度上半年租金，11月底以前交下半年租金。4、乙方在租赁期间，如需增加设施或改造，须经甲方同意，方可进行。乙方违约或合同期满，乙方如不再租房，乙方所增加的不动资产设施无偿归甲方所有。5、合同在履行期间，如因国家和集体征占地，需拆除此房屋，甲方必须提前一个月通知乙方，乙方应按甲方的规定按时搬出。由此所造成乙方的一切损失，甲方概不负责。6、合同到期后，乙方如需租用此房可与甲方另签合同，此合同自行作废。同等条件下，乙方有权优先租用此房屋。7、本合同经双方代表签字盖章、公证处公证后生效，乙方必须按协议规定日期交纳房租，如逾期不缴，视为违约，要向甲方缴纳违约金2万元；甲方不得中途无故收回房屋，否则视为违约，要支付乙方违约金2万元。如违约方不支付违约金，由法院强制执行。如遇不可抗力造成合同无法履行的，双方可协商解决。合同签订后，杨建滨开始承租上述房屋及停车场。 合同在履行期间，由于酒店二楼有部分零星租赁户在其租赁期限到期后拒不搬走，也不缴纳租金。后经诉讼程序，于2005年4月经法院强制执行，零星租赁户才搬走。杨建滨在租赁期间有拖延缴纳租金现象，在合同期满时杨建滨尚欠师家渠十组租金8500元。合同期满后，杨建滨愿意继续租赁，师家渠十组也有与其继续签订合同的意愿，师家渠十组提出出租楼房的2-5层及院内停车场，并要求在原合同期满前一次性交清15万元，杨建滨要求租赁整栋楼房及停车场。在双方就租赁的房屋数量及租金事项上没有达成一致意见时，杨建滨为表示租赁房屋的诚意，于2009年9月14日向师家渠十组交款项10万元，以表示愿意继续租赁该楼房，但此时杨建滨还欠原合同期限内的租金8500元。当日，师家渠村民主监督委员会向杨建滨出具收据1份，收到杨建滨91500元。后双方就继续租赁房屋的相关事项没有达成一致意见，同年12月18日，师家渠十组按照相关规定召开楼房出租招标会议，杨建滨到场但没有参与招标。经招标，该楼房2至5层由第三人以年租金15万元的价格竞标承租。2010年1月8日，杨建滨与师家渠十组因该楼房的租赁发生纠纷，同日双方就纠纷达成协议，约定：1、师家渠十组立即停止搬运楼内物品，由杨建滨个人负责搬运；2、师家渠十组给予杨建滨7天时间清理楼内物品，逾期不搬走的物品由师家渠十组自行处理；3、此协议由双方签字生效，违反此协议给对方造成损失，由双方协商或到法院处理。杨建滨在协议上书写明“我保留对此事的申诉权，同意按此时间搬出”。后杨建滨没有按照上述协议约定时间按时搬运物品。师家渠十组为了履行与他人签订房屋租赁协议，按照上述协议的约定将楼内杨建滨租赁期间的物品集中管理。后杨建滨拉走电脑、空调、被褥等物品。杨建滨认为自己缴纳的10万元系继续租赁房屋的租金，双方已经形成新的合同，师家渠十组通过招标将房屋租赁给他人侵犯了自己的合法权益。为此，杨建滨先通过信访途径维护自己的权益，该信访请求已于2010年5月26日经过湖滨区信访局处理。2010年6月1日，杨建滨从师家渠村委领取现金91500元（10万元扣除8500元的租金）。杨建滨在领款收据上注明“退原暂收款”。后杨建滨对该信访处理意见不服，提起诉讼。 原审另查明，本案的租赁物系师家渠十组的集体财产，但没有产权证。师家渠十组作为师家渠村委的村民小组，没有独立的财务会计系统，没有独立的印章，在对外事务上以村委会的名义进行活动。故与杨建滨签订合同署名是师家渠村委，实际履行合同的是师家渠十组。 原审法院认为：2003年9月5日，杨建滨与师家渠十组、师家渠村委签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，该合同有效。在该合同届满时，杨建滨与师家渠十组均有继续签订租赁合同的意向，但双方就租赁房屋的数量及租金事项没有达成一致意见，致使没有形成新的合同。师家渠十组在扣除原合同的租金8500元时，将杨建滨为继续租赁房屋而缴纳的现金余款91500元予以退回杨建滨符合法律规定。因双方没有签订新的合同，师家渠十组应当承担91500元的利息予杨建滨。 根据双方签订的合同，杨建滨享有继续签订合同的优先权，但师家渠十组在招标之后，没有征求杨建滨是否在他人中标的同等条件下行使优先权，违反了合同的约定，依据合同约定应当承担违约责任，支付杨建滨违约金2万元。 杨建滨主张师家渠十组、师家渠村委、王廷彦赔偿其宾馆经营设施投入及装修投入的损失59万元。根据双方签订的合同约定，“乙方在租赁期间，如需增加设施或改造，须经甲方同意，方可进行。乙方违约或合同期满，乙方如不再租房，乙方所增加的不动资产设施无偿归甲方所有。”本案杨建滨在合同期满后没能与师家渠十组继续签订合同，按照上述条款规定附属于租赁物的固定设施归师家渠十组所有，故对杨建滨的上述请求不予支持。 杨建滨主张师家渠十组、师家渠村委、王廷彦赔偿其经营损失53万元（含门面房租金损失7.4万元）。理由是其缴纳的10万元为半年的租金，因师家渠十组、师家渠村委、王廷彦的原因没有经营到半年，该损失应该由师家渠十组、师家渠村委、王廷彦负担。根据查明的事实，杨建滨向师家渠十组缴纳的10万元是为表示继续签订合同的诚意，后因没有签订继续租赁合同，师家渠十组在扣除8500元原合同租金后将余款予以退回杨建滨，故不存在半年租金的事实，对杨建滨的该项请求不予支持。 根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条第三款“属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。”的规定，师家渠村委对村民小组管理经营的财产不进行干涉，师家渠十组在经营本案租赁物期间，师家渠村委亦没有进行经营管理，亦不承担因该租赁物而产生的债权债务。王廷彦作为师家渠十组组长，在该租赁物的经营期间履行的是职务行为，与其本身没有法律上的关系。故师家渠村委和王廷彦不承担本案的责任。 关于诉讼时效，杨建滨在纠纷发生之后，一直通过信访途径维护自己的合法权益，而信访属于主张权利，解决纠纷的途径之一，属于时效中断的情形。杨建滨对信访处理意见不服，提起诉讼，并未超过诉讼时效。师家渠十组，师家渠村委关于杨建滨起诉超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条之规定，判决：一、师家渠十组支付杨建滨款项的利息（以本金91500元计，从2009年9月15日至2010年5月31日，按中国人民银行同期贷款利率）。二、师家渠十组支付杨建滨违约金20000元。三、驳回杨建滨的其他诉讼请求。上述第一、二项限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。案件受理费15150元，由杨建滨负担7575元，师家渠十组负担7575元。 宣判后，杨建滨不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实部分有误，我一直按约履行，被上诉人从一开始就违约。1、被上诉人在签订合同后，没有按约定将租赁的全部房、地交给我，二楼的24间房拖了2年半才交付，应予赔偿。2、我一直按约缴纳房租，十组都是提前或按时收取租金，因房产的所有权属十组，租金我都提前或按时交给了十组组长，但十组是否按时交到村里，因此收据日期晚于我给十组交租金的时间。3、原合同2009年9月30日到期，我找十组协商继续承租之事，十组同意并接收我交的91500元租金，并向我出具了村委的收据。我才又投资对房子进行了改造，直到2010年1月8日被上诉人几个人强逼我签订了腾房协议，但我仍注明保留申诉权。二、一审判决支付利息和2万元违约金不够我经济损失的零头，损害了我的利益。三、师家渠村委应承担连带赔偿责任。合同是师家渠村委签的，交费手续是村委出具的，财政又归村委统管，村委又是法人，对其下属有监管的责任和义务，一审判决不让村委承担责任于法于情于理说不通。四、一审程序严重违法、违规，影响案件公证审判。请求二审依法改判增加判决二被上诉人赔偿违约给我造成的损失112万元。 被上诉人师家渠十组答辩称：一、杨建滨认为一审查明事实有误的说法不能成立。1、杨建滨在租赁前明知有零星租户到期未搬出，主动让我组把房租给他，零星租户的问题由他负责处理，双方签订合同后，杨建滨出资聘请律师，通过诉讼将零星租户赶走。杨建滨在租赁期间从未对此提出异议，其实际认可了房屋现状。其在一审时对此并未提出赔偿的诉讼请求，二审阶段无权提起。2、杨建滨在合同期内不按时缴纳租金，在我组催缴时，应该交12次的租金却交了29次，并未按照约定时间缴纳租金。3、双方合同到期后，我组是将2-5层房屋和院内停车场出租，之前出租的是1-5层和停车场，两个合同的标的物不一样。合同到期前，杨建滨表示还想租赁，我组提出出租的是2-5层房屋和院内停车场出租，如果杨建滨能在合同到期前一次性交清15万元，可以不招标。杨建滨只交了10万元，我组扣除其拖欠的8500元租金后，剩余的91500元为其出具的是暂收条，经多次催促，杨建滨仍未缴纳余款。我组按照规定对2-5层房屋和院内停车场出租面向社会公开招标，并告知杨建滨，我组根本不存在违约。二、一审关于利息和违约金的判决是错误的。杨建滨交的91500元是暂收款，不应计算利息。双方合同到期后并未形成新的租赁合同关系，杨建滨主张的优先权不存在，一审判决违约金是错误的。三、本案房产属于我组，与师家渠村委无关，杨建滨要求师家渠村委承担责任没有法律依据。请求二审维持原判。 被上诉人师家渠村委答辩称：争议的房屋属于师家渠十组，与师家渠村委无关。因村民小组不设会计，村民小组发生的经济往来由村会计代管，但是民事责任由村民小组独立承担，杨建滨要求师家渠村委承担法律责任没有任何道理。 原审被告王廷彦称：本案中我是职务行为，与我个人无关。 本院经审理查明：师家渠十组对该房屋出租进行过两次招标，第一次是在2009年11月30日，第二次是在2009年12月18日，杨建滨第一次到场，第二次未参加。查明的其他事实与原审相同。 本院认为：杨建滨在租赁该争议房屋时，对该房屋二楼部分房屋被他人占用是明知的，且未提交证据证明其在租赁期间就该部分房屋的迟延交付问题向被上诉人主张过权利。其在一审诉讼期间，亦未以此理由主张被上诉人违约并要求赔偿。现二审中要求被上诉人对此赔偿利润损失，本院不予支持。 根据双方的合同约定，2003年之后的房租应该是在每年的5月底以前交下一租赁年度上半年租金，11月底以前交下半年租金，杨建滨在租赁期间应该分十二次缴纳租金，杨建滨实际上并未按此约定缴纳，一审认定杨建滨有拖延缴纳租金现象并无不当。 杨建滨在合同到期前缴纳的10万元，扣除其欠付的8500元租金后，师家渠村委对剩余的91500元给其出具的是暂收条，并非其以前缴纳租金时收款收据上明确注明的租金。且合同到期后，师家渠十组对该房屋的2至5层对外公开招标，不包括之前杨建滨租赁的1层部分，并通知了杨建滨。结合之后师家渠十组通过招标另与他人签订租赁合同，并通知杨建滨搬走其个人物品等一系列行为，无法得出师家渠十组在合同到期前收到杨建滨的91500元为预付的合同期满后租金，亦不能得出双方之间成立新的租赁合同关系。故原审认定双方就继续租赁房屋的相关事项没有达成一致意见并无不当。杨建滨主张其缴纳的91500元为合同期满后的租金并以此主张赔偿其装修损失和经营损失的依据不足，本院不予支持。 师家渠十组在与杨建滨的合同到期后，在双方就继续租赁房屋的相关事项没有达成一致意见的情况下，对原出租的部分房屋通过招标方式对外出租，杨建滨在第一次招标时到场，第二次招标时杨建滨未再参加。此时双方的租赁合同已经届满，杨建滨放弃参与投标，其已不具有优先权，一审对此认定依据不足。但因师家渠十组对此并未提起上诉，且庭审中亦表示不再因此增加当事人诉累，故对该部分予以维持。 该房屋的实际产权人为师家渠十组，杨建滨在承租该房屋时是与时任师家渠十组组长具体商谈确定的合同事项，租赁期间的租金也是直接交给师家渠十组的代表，通过师家渠十组的代表交给师家渠村委换取的收据，其对于该房屋资产为师家渠十组所有应为知情。师家渠村委非该房屋的所有者和受益者，一审判决其不承担责任并无不当。 杨建滨上诉称一审延期审理存在问题的主张，不属于本案二审审理的范围，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。杨建滨上诉理由不足，不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14800元，由上诉人杨建滨负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李会强 审 判 员 张攀峰 代理审判员 马 艳 二○一四年七月二十四日 书 记 员 牛晓俞 |
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