| 河南省许昌市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）许民终字第635号 |
上诉人（原审第三人）李蕾，女。 委托代理人庞鹏，河南世纪风律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）唐学平，男。 委托代理人郝向辉，河南君志合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）赵旭惠，女。 委托代理人张红雨，河南世纪风律师事务所律师。 上诉人李蕾因房屋买卖合同纠纷一案，不服许昌市魏都区人民法院（2013）魏民二初字第00143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李蕾的委托代理人庞鹏、被上诉人唐学平及其委托代理人马忠良、被上诉人赵旭惠及其委托代理人张红雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经原审法院审理查明，被告赵旭惠与李蕾系朋友关系，2003年7月10日被告赵旭惠借用第三人李蕾的名义，由第三人李蕾与河南永达地产有限公司以银行按揭贷款的形式签订了商品房购销合同，以127700元的总金额购买位于许昌市东城区怡景花城颂苑6号楼东二单元六层西户602房。2006年9月30日第三人向被告出具协议一份，内容载明如下：今怡景花城颂苑6号楼东二单元六楼602房归赵旭惠所有，由赵旭惠负担所欠全部款项。2006年10月1日被告与第三人又签订协议一份，约定如下：李蕾所购买怡景花城颂苑6号楼西户602房产权归赵旭惠所有，与李蕾无关，一切债权债务由赵旭惠承担，贷款由赵旭惠负担偿还，李蕾配合办理相关手续。二人均在该协议上签字捺印。后被告因生病，且家庭困难，付不起银行贷款，也急需用钱。经与原告唐学平协商，分别于2007年11月20日、22日，与原告唐学平签订了二份购房协议，2007年11月20日购房协议载明内容如下：我赵旭惠有住房一套，位于许昌市怡景花城颂苑西单元6号楼6楼西户。购房时间是2003年7月16日。当时由于家庭的原因购买这套房子时，用的是好朋友李蕾的名字购买的。我只是用她的名字而已，实际是该房的首付款和银行按揭贷款都是由我赵旭惠支付的。每月银行的按揭贷款也都是由我赵旭惠按月交付的，因此该房产权归我赵旭惠所有，与李蕾无任何关系。说明，李蕾也给我赵旭惠签订了协议。其内容是该房的产权归我赵旭惠所有。与李蕾无任何关系，发生的一切债权债务由赵旭惠承担，贷款由赵旭惠负担偿还，李蕾配合办理相关手续。由于我赵旭惠有病，且家庭困难，现在已付不起银行贷款，也急需用钱治病。现将该套房子卖给买房人唐学平，房价是壹拾捌万元整。付款方式是一次性付清房款。如果以后该套房发生该房的产权问题、债权、债务的纠纷，以及法律问题由我赵旭惠承担责任，与买房人无关系；如果发生该房产权纠纷的一切费用由我赵旭惠承担责任。以及该房以后发生的产权问题由赵旭惠全部承担，与买房人（唐学平）无关。原、被告及见证人崔爱霞均签名捺印。2007年11月22日购房协议内容载明如下：我赵旭惠有住房一套，位于许昌市怡景花城颂苑6号楼西单元6楼西户。购房时间是2003年7月16日。当时由于家庭的原因购买这套房子时，用的是好朋友李蕾的名字购买的。我只是用她的名字而已，实际是该房的首付款和银行按揭贷款都是由我赵旭惠支付的。每月银行的按揭贷款也都是由我赵旭惠按月交付的。因此该房产权归我赵旭惠所有，与李蕾无任何关系。说明，李蕾也给我赵旭惠签订了协议。其内容是该房的产权归我赵旭惠所有。与李蕾无任何关系，发生的一切债权债务由赵旭惠承担，贷款由赵旭惠负担偿还，李蕾配合办理相关手续。由于我赵旭惠有病，且家庭困难，现在已付不起银行贷款，也急需用钱治病。现将该套房子卖给买房人唐学平，房价是壹拾捌万元整。房价是18万，付款方式是分两步走，（1）银行按揭部分由买房人唐学平一次性付给银行，解除房屋抵押截止2007年11月22日，欠银行按借款是87093.89元，剩余部分92906.11元一次性付给卖房人赵旭惠。注：（附该房银行按揭见证人有施玉兰、尚长安、李全安）。如果以后该套房发生该房的产权问题、债权、债务的纠纷，以及法律问题由我赵旭惠承担责任，与买房人无关系；如果发生该房产权纠纷的一切费用由我赵旭惠承担责任。以及该房以后发生的产权问题由赵旭惠全部承担，与买房人（唐学平）无关。原、被告及见证人施玉兰、尚长安、李全安、崔爱霞均签名捺印。 2007年11月22日，原告将银行按揭贷款一次性付清，并与2007年11月30日并在许昌市房产管理局注销了按揭贷款抵押登记。被告赵旭惠向原告唐学平出具18万购房款的收到条一份。内容载明如下：收到条现已收到唐学平买我赵旭惠的位于许昌市怡景花城6号楼西单元6楼西户购房款壹拾捌万元整（此房已经保平同意卖给唐学平）。被告赵旭惠及其夫刘宝平、见证人李全安签字捺印。原告向被告交付房款后入住该房屋至今。由于该房屋登记在第三人名下，原告至今未能办理房屋产权过户登记手续。引起纠纷，原告诉至本院。 原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。同时，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等合同附随义务。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将该房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益。本案的被告赵旭惠借用第三人李蕾的名义购买了本案所争议的房屋，被告实际享有房屋权益。被告与原告协商达成了房屋买卖协议，原告已依约向被告支付了房屋买卖的全部价款，履行了合同的主要义务，且被告接受，出具了收到原告购房款的凭证，并将所有的购房手续及房屋交付给了原告，原告入住至今。原、被告双方的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方所签合同的标的物为不动产，出卖人应当履行协助买受人办理所有权转移手续的附随义务。故原告要求被告及第三人协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求合法有理，本院予以支持。被告及第三人的辩称理由因证据不足，本院不予支持。依法判决：一、原告唐学平与被告赵旭惠签订的购房协议合法有效；二、被告赵旭惠及第三人李蕾于本判决生效后三十日内协助原告唐学平办理怡景花城颂苑6号楼东二单元6层西户的房屋产权过户登记手续。案件受理费2700元，财产保全费1170元，由被告赵旭惠负担。 上诉人李蕾不服以上判决向本院提起上诉称。上诉请求：一、依法撤销魏都区人民法院（2013）魏民二初字第00143号民事判决书，发挥重审回依法改判驳回被上诉人唐学平的一审诉讼请求。二、一二审费用由被上诉人承担。 事实与理由：一审判决认定事实错误。l、一审认定涉案房屋被上诉人赵旭惠有单独处置权是错误的。根据一审中双方提供的证据和当庭陈述，明确可以确认该房屋是上诉人和被上诉人赵旭惠共同出资购买，该房屋属于上诉人和被上诉人赵旭惠共同所有，同时该房屋也登记在上诉人名下，被上诉人赵旭惠依法无权予以单独处置，被上诉人赵旭惠与被上诉人唐学平签订的房屋买卖协议明显违反法律规定，应属无效。2、被上诉人赵旭惠与被上诉人唐学平签订的房屋买卖协议明显显失公平。该房屋2003年购买时间价值是12万元，2005年交工，上诉人投入巨资进行了装修，当时价值已经超过33万元，本案仅仅以12万元进行成交，明显显示公平。3、一审并没有考虑装修价值，明显与事实不符。本案房屋交付后，上诉人投入巨资进行了装修，一审并没有对这一部分进行考虑，明显不当。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误，结果明显错误，依法应予纠正。故依法提起上诉。 被上诉人唐学平答辩称：一审判决认定事实清楚，判决结果合法，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人赵旭惠答辩称：本案涉案房屋是我与上诉人共同购买，房屋当时是登记在上诉人名下，我出卖房屋时并没有通知上诉人及取得其同意，房屋当时处理时并没有涉及装修及家电的价值，上诉人的上诉符合客观事实，请求法院依据事实依法审理。 根据双方诉辩意见，本院归纳本案的审理焦点为：1、本案所涉房屋是否是上诉人李蕾与被上诉人赵旭惠共同所卖；2、购房款是否包括装修款及家电款。 经审理查明，与原审查明的事实一致。 本院认为，关于焦点一，本案中没有证据能够证明被上诉人赵旭惠与上诉人李蕾共同出资购房购买所诉房屋。2006年9月30日、10月10日上诉人李蕾与被上诉人赵旭惠签订的两份买房协议，是两人的真实意思表示；从该协议的内容看，主要说明了涉案房屋为被上诉人赵旭惠以上诉人李蕾名义购买、房屋价款由被上诉人赵旭惠承担、房产实际所有人为被上诉人赵旭惠。另在2007年11月20日、22日被上诉人赵旭惠与被上诉人唐学平双方签订的购房合同中也声明上诉人李蕾是名义购房人。从2013年6月24日上诉人李蕾、被上诉人唐学平与被上诉人赵旭惠的谈话中，赵旭惠反复强调该房屋系自己购买，上诉人李蕾并没有异议，且赵旭惠和李蕾对房屋买卖没有意见。综合以上分析，应确认被上诉人赵旭惠是以上诉人李蕾名义购买的涉案房屋。 关于焦点二：上诉人李蕾并没有提供充足的证据证明房屋系其与被上诉人赵旭惠共同装修，家电、家具系二人共同购买。本案中，协议双方系完全民事行为能力人，没有证据证明被上诉人唐学平利用优势或者被上诉人赵旭惠没有经验致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，不属于显失公平；此外，上诉人李蕾与被上诉人赵旭惠应该按照合同约定全面履行自己的义务。另根据交易习惯装修通常跟随房屋一并处分。如双方在买卖所诉房屋时不含家电、家具等，被上诉人赵旭惠或上诉人李蕾在房屋买卖成交时，就应当将属于自己家电、家具拉走。在房屋成交几年后，在没有证据予以支持的情况下，上诉人再主张该项权利，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉费2700元由上诉人李蕾承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡乔琳 审 判 员 李随成 审 判 员 蒋晓静 二○一四年八月十四日 书 记 员 杨京京 |
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