许昌市源达汽车销售服务公司与万通运输股份有限公司展厅租赁合同纠纷一案

原告：许昌市源达汽车销售服务公司。住所地：许昌市魏都科技园区（万通汽贸城）。

法定代表人：程锦文，该公司总经理

委托代理人：李永强，河南成务律师事务所律师。

被告：万通运输股份有限公司。住所地：许昌市魏都民营经济园区。

法定代表人：伊明军，任该公司总经理。

委托代理人：王卫国，金博大律师事务所律师。

原告许昌市源达汽车销售服务公司（以下简称“许昌源达公司”）诉被告万通运输股份有限公司（以下简称“万通运输公司”）展厅租赁合同纠纷一案，原告许昌源达公司于2013年9月23日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定。之后，依法组成合议庭，于2014年1月7日公开开庭进行了审理。原告许昌源达公司法定代表人的委托代理人李永强，被告万通运输公司法定代表人的委托代理人王卫国到庭参加诉讼。2014年6月9日，本院主持调解未能达成协议。本案现已审理终结。

原告许昌源达公司诉称：2010年6月24日，原、被告双方签订展厅租赁合同书，合同约定被告将其位于许昌市魏都科技园区万通汽贸城的826.7平方米展厅和1377平方米的场地租赁给原告使用，租期为二十年，租赁期限从2010年4月1日至2030年3月31日。合同履行期间，2013年7月5日和7月25日，被告突然以原告方“私自转租”及“未对展厅装修，展厅周边也没有修葺，且闭门不营业，严重影响了汽贸城的整体形象”为由通知要求提前终止该租赁合同，并于2013年8月8日私自更换原告展厅大门锁具，于2013年8月23日强行搬走原告展厅所有财物，强行单方解除合同。原告认为，被告无正当理由单方解除租赁合同、私自更换原告方展厅锁具并强行搬走原告财物的行为，违反了双方合同约定，损害了原告的合法权益。为此，特提起诉讼，请求1、确认被告万通运输公司 2013年7月5日和7月25日收回展厅的《通知》无效 ；2依法判令被告继续履行2010年6月24日双方签订的展厅租赁合同；3、依法判令自2013年8月23日起至判决生效日期间的租金由被告自行承担。本案诉讼费用由被告负担。

被告万通运输公司辩称：被告解除与原告的租赁合同合法有效，双方之间的合同根据实际情况不仅应当解除，原告还应当按照约定向被告支付31078元的违约金。因为，原告荒废租赁物，严重影响万通汽贸城的经营形象，直接影响被告经营万通汽贸城的目的。同时，在合同履行期间，原告未尽到妥善保管使用租赁物的义务，导致本案租赁物出现损坏，直接导致被告财产权益收到影响。另外，原告在合同期间未经被告同意，擅自将租赁物转租河南涌金汽车有限公司，被告依约定或法定均可解除合同，并可据此主张年租金20%的违约金。为维护万通汽贸城的经营形象，被告已将涉案的场地租赁与他人，被告的行为合法有效，原告要求继续履行合同已经不可能。因此，要求依法驳回原告许昌源达公司的诉讼请求，

根据当事人的诉辩意见，结合本案的具体情况，本院确定本案的争议焦点是：本案所涉的展厅租赁合同依法是应当解除还是继续履行。

经审理查明：被告万通运输股份有限公司原为许昌市万通运输有限公司。2010年6月24日，被告万通运输公司作为甲方（出租方），原告许昌源达公司作为乙方（承租方），双方经过协商，签订了展厅租赁合同书。合同约定，被告将其位于许昌市魏都科技园区万通汽贸城的826.7平方米展厅和1377平方米的场地租赁给原告作展示、销售和维修使用。每月租金11709.5元。其中，展厅租金每月8267元每三年递增5%；场地租金每月3442.5元，每三年递增10%。租金按季度交纳，合同签订后3日内，乙方向甲方交纳第一季度租金35316元。以后每季度租金应在上一季度期满前一月的20号前交纳。租期为二十年，租赁期限从2010年4月1日至2030年3月31日。甲方的权利义务中约定，在本合同的租赁期内，甲方确保道路畅通，协调周边关系确保乙方正常营业。保证乙方有一个良好的正常工作环境。在本合同执行过程中，甲方因规划调整或其他不可抗拒的原因，有权单方面终止合同。乙方的权利和义务中约定，乙方应合理自行使用并管理展厅、场地，并遵守甲方的规则制度，不得在展厅从事违法经营活动。乙方应及时交纳场地租金。乙方不得单方面终止合同，否则乙方已交纳的保证金和未使用的租金不予退还，并应按本合同书所规定的违约金数额向甲方支付违约金。在违约责任条款中规定，乙方逾期一个月不交纳租金、擅自转租或破坏甲方设施，甲方有权解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，双方开始按约定履行。2013年7月5日，被告以原告存在私自转租的情况为由，通知原告在5个工作日内向被告说明情况，逾期将按照《展厅租赁合同书》相关条款解除合同，收回展厅。2013年7月25日，被告以原告三年来未对展厅装修，展厅周边也没有修葺，且闭门不营业，严重影响了被告汽贸城的整体形象，违背了签合同的根本目的，对其他展厅的经营也产生了严重影响为由，通知原告终止租赁合同，要求原告在7日内与被告办理交接手续并清场否则，被告将自行处理，一切后果由原告负担。2013年8月8日，被告通知原告在2日内清理出展厅所有物品，逾期不清场的，被告将请搬家公司将展厅内经原告签字确认的物品搬到汽贸城后面2号仓库，因此产生的费用由原告承担，该费用从原告剩余的租金中扣除，不足部分由原告不足。2013年8月23日，被告自行将该展厅进行了清理。原告诉至本院。

关于本案所涉的展厅租赁合同依法是应当解除还是继续履行问题。庭审中，被告举出的有第二组证据：照片一组（13张、见光盘），用以证明：1、原告承租展厅后长期闲置、未装修，门口长满荒草，周边荒废，展厅内杂乱无章，垃圾遍地，不属于正常经营的汽车销售场所，说明原告在承租展厅后并没有按照展厅租赁合同的要求，正常使用该展厅，导致违背了该租赁合同的根本目的。2、被告将展厅收回后，进入展厅内，发现在原告使用期间，展厅门头的墙壁和天花板有多处破坏，雨天出现严重漏水现象。3、被告将租赁展厅收回后，在清理原场地内的垃圾时，发现了纸杯、纸盒、旗帜、横幅、名片等大量物品，均显示名称为河南涌金汽车有限公司，说明该展厅的实际经营人非原告公司，而是河南涌金汽车有限公司，原告擅自转租，严重违约，被告有权解除合同。第七组证据 录音资料（见光盘）及文字整理资料，证明：2013年11月15日，原告公司指派公司员工任品政、曹智到被告公司，将原放置在租赁展厅内的两台车取走，在交接过程中，被告公司人员出示盖有河南涌金公司公章的临时牌照（该牌照是在被告人员清理展厅内垃圾时发现的）要求原告公司人员解释，原告公司人员解释：原告在租赁该展厅后，由于股权问题，最终该展厅由河南涌金公司使用。该自认行为说明本案所涉及的租赁物实际上已经转租给河南涌金公司，违反了《展厅租赁合同书》第六条第三款不允许擅自转租的约定，构成违约，被告有权解除合同。原告对被告提交的第二组证据有异议。首先，被告提供的照片真实性无法核实，且照片属静态的图片，不能客观真实的反映展厅长期闲置、未装修的事实。其次，被告没有证据证明展厅门头的墙壁和天花板的多处破坏系原告在租用展厅中所破坏，雨天出现严重漏雨违反了合同第四条第2款，证明被告未给原告提供良好的工作环境，原告因此而保留追究被告的违约责任。再次，原告系河南涌金汽车有限公司的子公司，两公司在人、才、物方面调动，有利于公司的资源优化配置，符合公司法和公司发展利益。而且，原告作为河南涌金汽车有限公司子公司，也没有必要和理由转租。原告作为独立的法人，始终以自己名义办理工商、税务登记，对外以原告自己的名义经营并以自己的名义向被告缴纳租金，不存在转租的事实。最后，根据被告的举证，被告自认是在收回展厅后才发现原告场地内有河南涌金有限公司的纸杯、纸盒、旗帜、横幅、名片等物品，所以才认为原告存在转租的事实，因此，该自认恰恰证明了被告在并不知情原告是否转租的情况下擅自单方终止合同的事实。原告对被告提交的第七组证据录音资料及文字整理资料本身的真实性无异议，但对其证明目的有异议。首先，录音整理资料并非全部资料，明显断章取义，该对话的内容主要用于解释为何所提的两部车辆临牌为河南涌金汽车有限公司，目的是为了顺利提车。其次，无论原告的法定代表人、负责人是否更换，但原告作为独立的法人，始终以原告自己的名义办理工商、税务登记，对外以原告自己的名义经营并以自己的名义向被告缴纳租金，不存在转租的事实。最后，河南涌金汽车有限公司和原告存在关联关系，两公司在人、才、物方面调动，有利于公司的资源优化配置，符合公司法和公司发展利益。两公司均为独立的法人，且本身具有关联关系，不存在转租的事实，更无转租的必要。

本院对被告所举证据经审核后认为，本案所涉合同的根本目的对于被告来说是收取租金。被告没有举出原告方迟延履行债务，所举的第二组证据并没有导致根本目的的落空。另外，对于原告是否违反合同约定，存在擅自转租问题，被告所举的上述证据不力。因此，被告所举证据不能证明其可以解除合同的主张。

上述事实，还有《展厅租赁合同书》、通知、接处警登记表及庭审笔录等在卷为凭。

本院认为：依法成立的合同应受到法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告没有证据证明原告拒交和迟延交纳租金，也没有提供有力的证据证明其合同根本目的的落空和原告擅自转租的事实，因此，被告依法不能单方解除合同，原告要求继续履行合同的请求合法。被告在没有有力证据证明自己可以解除合同的情况下，先后于2013年7月5日和2013年7月25日对原告所下达的通知应属无效 ；被告未经原告许可，于2013年8月23日对原告所租展厅自行进行清理，致使原告不能租赁使用，因此原告被告承担自2013年8月23日起至本判决生效之日期间租金的请求，本院也予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告万通运输股份有限公司于2013年7月5日和2013年7月25日对原告许昌市源达汽车销售服务公司下达的通知无效 ；

二、被告万通运输股份有限公司和原告许昌市源达汽车销售服务公司继续履行2010年6月24日双方签订的展厅租赁合同；

三、自2013年8月23日起至本判决生效之日期间的租金由被告万通运输股份有限公司自行承担。

案件受理费3667元，由被告万通运输股份有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

                                             审  判  长  田四舫

                                             人民陪审员  李献甫

                                             人民陪审员  韩巧玲

                                           二〇一四年七月二十八日

                                             书  记  员  贺晓凯