| 河南省三门峡市中级人民法院 |
| 二审民事判决书 |
| （2014）三民终字第1042号 |
上诉人（原审原告）丹艳玲。 委托代理人李永红，河南劳学律师事务所律师。代理权限为特别授权，有权代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉等。 被上诉人（原审被告）三门峡中海房地产开发有限公司。 法定代表人范宝堂，该公司总经理。 委托代理人何天枢，河南共同律师事务所律师。代理权限为特别授权，有权代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代领法律文书等。 上诉人丹艳玲因与被上诉人三门峡中海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院于2014年7月14日作出的(2014)湖民一初字第614号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丹艳玲的委托代理人李永红、被上诉人三门峡中海房地产开发有限公司的委托代理人何天枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2011年10月26日，丹艳玲与三门峡中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）签订了房屋认购书一份，编号：0012056。该份认购书约定：1、经双方约定，认购房屋定金为20000元整，买方已缴纳定金金额为20000元整，经双方约定于2011年10月26日前缴纳全部定金作为买方同意认购上述房屋的担保，买方交付全部定金后本认购书生效。2、买方应于2011年11月1日前携带本认购书及登记产权名义人之身份证、签约应付款项至大中海商业文化广场，签订正式购房合同手续，逾期者视同违约，买方丧失认购上述房屋的权利。3、买方付款方式银行按揭。4、上述房屋总价为实际成交价格，买方所付定金及其余房款均须取得卖方出具之证明，否则对卖方不生效力。5、买方如与业务代表有私授或期允给付报酬、利益情事，应自负其责。6、本认购书一式四份，买方持一份，开发商执三份，具有同等法律效力。7、本认购书在签订正式购房合同后失效。该认购书的备注一栏约定：本户总房款255474元，采用银行按揭，买受人应于2011年11月1日前付清首付40%，计人民币105474元，剩余房款150000元，办理银行按揭。逾期房源，不予保留。丹艳玲和中海公司分别在认购书上签字、盖章。认购书签订的当日，丹艳玲向中海公司交纳购房定金20000元。2011年11月4日，丹艳玲向中海公司支付购房款20000元。之后，丹艳玲未支付任何款项。2013年11月上旬，丹艳玲得知其所订购的房屋已被售出。2013年12月27日，丹艳玲委托律师就认购房屋买卖一事向中海公司邮寄了律师函，未果。丹艳玲诉至法院，请求依法判令中海公司双倍返还购房定金40000元，返还购房款20000元及利息3000元，赔偿损失7000元，赔偿一倍购房款20000元，本案诉讼费全部由中海公司承担。 原审认为：丹艳玲与中海公司所签订的房屋认购书，系双方真实意思表示，符合法律规定，认购书有效，双方应当按照认购书的约定履行自己的义务。按照认购书的约定，丹艳玲应当按约定时间向中海公司支付购房首付款，并按约定签订正式的购房合同。而丹艳玲并未如约履行，仅支付了购房款20000元，未再支付剩余的首付款。由于丹艳玲未按期支付全部首付款，应视同违约，丧失认购房屋的权利。中海公司有权将丹艳玲所认购的房屋售与他人，而实际上中海公司已将丹艳玲认购的房屋售与他人。因该份认购书对认购方违约责任予以明确规定，丹艳玲也实际承担了丧失认购房屋的后果。故中海公司应当返还丹艳玲所缴纳的购房款20000元。关于定金部分，由于该认购书并未约定适用“定金罚则”，虽然丹艳玲违约在先，但其交纳的20000元定金，应当视为购房款的一部分，也应当予以退还。由于丹艳玲违约在先，其主张的其他损失，于法无据，不予支持。中海公司辩称丹艳玲的起诉，已超过诉讼时效，但未提交相关证据予以证实，其辩称理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、三门峡中海房地产开发有限公司返还丹艳玲购房款20000元及定金20000元，共计40000元。限本判决发生法律效力之日起十日内付清。二、驳回丹艳玲的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由丹艳玲负担470元，中海公司负担580元。 宣判后，丹艳玲不服，上诉称：1、一审认定上诉人违约是错误的。丹艳玲在2011年10月26日依约交纳了20000元定金后，于2011年11月1日，与中海公司协商将认购书原第二项“按揭付款先付40%的首款”变更为“现付20000元首批房款，待交付现房时将剩余房款一次交清的付款方式”。经中海公司销售人员许可后，丹艳玲才于2011年11月4日到中海公司指定的邮政银行打款交纳20000元房款，中海公司依约给丹艳玲开具了收据。付款协议变更后，丹艳玲履行了变更协议，中海公司始终没有任何不同意见通知丹艳玲。2、中海公司依约应承担双倍返还定金的法律责任。双方签订的《房屋认购书》是合法有效的，丹艳玲依法履行了合同义务，但中海公司却违约将房屋另卖他人。依据《合同法》、《房产管理法》《消费者权益保护法》、及《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第4、5、8条规定，中海公司应双倍返还定金40000元。3、中海公司故意违约将房屋另卖他人，应依《消费者权益保护法》53、55条之规定，向丹艳玲赔偿损失。 中海公司答辩称：1、丹艳玲违约在先，而且构成根本违约，中海公司有权不再为丹艳玲保留房源，丹艳玲的上诉理由及将首付款变更为2万元既无事实根据也不符合商品房买卖交易习惯，不能成立。2、丹艳玲已构成根本违约，按照定金罚则丹艳玲无权要求中海公司退还交付的定金，丹艳玲提出的各项损失赔偿缺乏事实及法律依据，不能成立。 二审经审理查明的事实与原审一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证实。丹艳玲主张其于2011年11月1日，与中海公司协商将房屋认购书原第二项“按揭付款先付40%的首款”变更为“现付20000元首批房款，待交付现房时将剩余房款一次交清的付款方式”，但对丹艳玲的该项主张，中海公司不予认可，丹艳玲只提交了中海公司出具的丹艳玲于2011年11月4日向中海公司交纳2万元购房款的收据及2013年12月27日丹艳玲向中海公司发出的律师函，但2万元购房款收据只能证明丹艳玲于认购书签订后向中海公司交纳购房款2万元的事实，律师函只是丹艳玲的单方行为，该两份证据不足以证实丹艳玲与中海公司协商一致变更认购书约定的付款方式的事实，因此，原审认定丹艳玲未按期支付全部首付款，丧失认购房屋的权利并无不当，丹艳玲主张其没有违约行为的上诉理由因证据不足不能成立，本院不予支持。因丹艳玲未按认购书约定的时间足额支付房款，构成违约，且双方在认购书中明确约定“逾期房源不予保留”，中海公司将房屋另行出售的行为并无不当，丹艳玲要求中海公司双倍退还定金及赔偿损失的理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由上诉人丹艳玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭丽莎 审 判 员 汤静侠 代理审判员 焦玉兰 二○一四年九月三日 书 记 员 李 红 |
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