| 河南省济源中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）济中民一终字第204号 |
上诉人（原审被告）赵永，男，1983年2月20日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）赵显奇，男，1949年11月28日出生，汉族。 委托代理人卢红霞，女，1980年10月22日出生，汉族，系赵显奇朋友。 上诉人赵永与被上诉人赵显奇排除妨害纠纷一案，赵显奇于2013年9月27日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令赵永搬出并停止使用双桥办沁园路东侧139号门面房，赵永赔偿其从2011年9月16日至2013年7月31日的房租损失30000元。济源市人民法院于2014年5月5日作出（2013）济民一初字第2014号民事判决，赵永不服该判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵永、被上诉人赵显奇的委托代理人卢红霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2005年4月8日，赵显奇与济源市煤炭高压开关有限公司(以下简称煤炭高压开关公司)签定合作协议，约定：“甲方：煤炭高压开关公司，乙方：赵显奇，经双方协商，在市科技园区煤炭高压开关公司的土地上，沿沁园路东侧南北长300米，建设临街商贸住宅、写字综合楼，具体协议如下：....四、综合楼完工后，一层门面房按实有面积的53.5%归煤炭高压开关公司，46.5%的面积归赵显奇所有，二至六层归赵显奇所有。五、每栋楼一层门面房使用权分配时，煤炭高压开关公司有优先挑选权。.....”2010年9月15日，赵永与煤炭高压开关公司签定房屋出租合同，约定：“一、出租期壹年，2010年9月15日至2011年9月15日。二、房屋叁间，每年租金9000元。三、房屋费交纳办法：合同签字之日，赵永必须将一年的房租费一次交清，以财务收款收据为准。租金应在每年合同期满前十五日内到公司交纳。....六、在租房期间，原则上不提倡装修，确因经营需要赵永对房屋进行装修的，租房期满后，所有的装修物无偿归煤炭高压开关公司所有，赵永不得擅自拆除。...”2010年9月30日，煤炭高压开关公司出具证明一份，载明：“根据我公司2005年4月8日与赵显奇签订的《合作协议》，经友好协商，将我公司名下房产（房产证号:济源市房权证双桥办字第00014834号）分给赵显奇，其本人完全自主处置。若赵显奇办理过户手续，我公司全力配合。”至今，赵永仍在该房屋中经营。 关于房屋所有权及租期，赵永称该房屋系煤炭高压开关公司所有，公司如将房屋卖给赵显奇，侵犯了其对所租赁房屋的优先购买权，该转让行为应无效。另其于2011年9月10日接到公司转让通知后，去公司问情况，公司副总及后勤处处长承诺让其继续使用房屋，故其有权继续使用该房屋。赵显奇对此不予认可，赵永亦未提供证据证明；关于房租损失，赵显奇要求赵永按照年租金9000元从2010年10月1日算至2013年7月31日，后房租涨价，其主张30000元。赵永不认可，称其已向煤炭高压开关公司交纳2010年9月15日至2011年9月15日一年9000元租金，后煤炭高压开关公司的副总及后勤处处长承诺让其无偿使用该房屋，故其不应交租金。 原审法院认为：本案中，关于赵永租赁的房屋所有权及租期，赵永辩称该房屋系煤炭高压开关公司所有，公司如在其租赁期内将房屋卖给赵显奇，就侵犯了其的优先购买权，该转让行为应无效。赵显奇不认可。该房屋房产证上登记的所有权人虽系煤炭高压开关公司，但该房屋系赵显奇于2005年4月8日与煤炭高压开关公司合作开发，房屋建成后，双方根据合作协议的约定对房屋进行的分割，故煤炭高压开关公司并未侵犯赵永的优先购买权，赵永的该项辩称理由不能成立，该院不予支持。赵显奇作为房屋所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现租期已满，赵显奇要求赵永搬出并停止使用房屋的诉讼请求，该院予以支持；赵显奇另要求赵永赔偿房租损失30000元。因赵永至今既未交租金，也未腾房，故赵永应赔偿赵显奇房租损失。赵永应参照年租金9000元从2011年9月16日付至2013年7月31日，共16894.8元（684天×24.7元/天），多出部分，该院不予支持。赵永辩称煤炭高压开关公司副总及后勤处处长承诺让其无偿使用该房屋，其不应交租金。赵显奇不认可，赵永也未提供证据证明，故赵永的该项辩称理由不能成立，该院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第四项、第七项、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：一、赵永在该判决生效后三十日内搬离并停止使用双桥办沁园路东侧139号门面房。二、赵永在该判决生效后十日内赔偿赵显奇租金损失16894.8元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由赵显奇负担286元，赵永负担364元。 赵永上诉称：一、赵显奇不具备诉讼主体资格。本案所涉房产的登记所有权人为煤炭高压开关公司，根据物权法的规定，不动产以登记为准。赵显奇提供的合作开发协议是伪造的，本案所涉综合楼是河南省济源市第一建筑有限公司（以下简称一建公司）与煤炭高压开关公司合作开发，煤炭高压开关公司给赵永下发的煤炭高压开关公司门面房产权转让通知中明确载明，本案所涉房产是转让给赵显奇，并不是分割给赵显奇。且本案所涉房屋的二层系一建公司对外出租，可以说明涉案房屋系一建公司与煤炭高压开关公司合作开发。同时，赵显奇作为公民个人没有进行房屋开发的资质和条件。二、原审遗漏当事人。赵永与煤炭高压开关公司之间系租赁合同关系，赵显奇与煤炭高压开关公司之间系合作开发房地产项目的合同关系。赵显奇抛开煤炭高压开关公司直接起诉赵永，遗漏了煤炭高压开关公司。三、原审剥夺了赵永的优先购买权，根据合同法的规定，赵永作为承租人拥有对租赁标的物的优先购买权，赵显奇与煤炭高压开发公司之间系买卖合同关系，赵永作为承租人所拥有的优先购买权应得到保护。四、赵永与赵显奇之间不存在法律关系。赵永系基于与煤炭高压开关公司之间的租赁合同占有诉争房产，赵永未实施任何侵权行为。综上，请求撤销原审判决，改判驳回赵显奇的诉讼请求。 赵显奇辩称：其于2005年4月8日与煤炭高压开关公司签订合作协议，合作开发综合楼项目。2010年9月30日，其根据合作协议分割取得济源市房权证双桥办字第00014834号房产证项下的房产；2011年9月10日，煤炭高压开关公司书面通知赵永，赵永租赁的房屋中煤炭高压开关公司名下的房产分给赵显奇。综上，其拥有争议房产的所有权，享有对该房产的占有、使用、收益、处分权利，由于赵永拒不交纳房租，其要求赵永补交房租并搬离房屋。请求二审法院维持原审判决。 二审中赵永向本院提供的证据有：一建公司、王向利于2011年7月1日签订的房地产租赁契约，证明煤炭高压开关公司将门面房出卖于赵显奇，赵显奇与高压开关厂并非合作建房关系。 赵显奇对赵永提供的证据发表如下质证意见：对该租赁合同的真实性不持异议，但该合同不能否定赵永占用赵显奇房屋的事实。 本院认证如下：赵显奇对赵永提供证据的真实性无异议，对该合同的真实性予以确认。该合同双方当事人为一建公司及王向利，合同内容也仅涉及该合同双方作为出租人与承租人的权利义务，不足以说明高压开关厂将一层门面房出卖于赵显奇的事实，对该证据的证明对象，本院不予采信。 本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。 本院认为：煤炭高压开关公司作为产权所有权已告知赵永租期届满后就租房事宜与赵显奇接洽，赵显奇即享有了相应房屋的使用收益权，即具有诉讼主体资格，而赵永在其与煤炭高压开关公司约定的租期届满后既未向赵显奇交纳租金，也不搬离房屋，致使赵显奇的相关权益受到侵害，故原审判令赵永搬出房屋并赔偿赵显奇相应的租房损失并无不当，应予维持，至于赵显奇与煤炭高压开关公司采取何种方式建房，如何确认房屋产权，均不属本案审理范围。综上，赵永的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审认定事实清楚，处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第（一）款、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费364元，由上诉人赵永负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 董 慧 代理审判员 林慧慧 代理审判员 石 林
二〇一四年十月九日
书 记 员 宋雪娇 |
