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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民二终字第00101号 上诉人（原审被告）亚玉峰，女。 委托代理人郭鹏举，河南雷雨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）河南省体育彩票管理中心。 法定代表人黄家明，该中心主任。 委托代理人孙佳，河南青剑律师事务所律师。 上诉人亚玉峰与被上诉人河南省体育彩票管理中心（以下简称省体彩中心）为返还原物纠纷一案，卧龙区人民法院于2013年11月22日作出（2013）宛龙高民初字第336号民事判决。宣判后，亚玉峰不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人亚玉峰的委托代理人郭鹏举，被上诉人省体彩中心的委托代理人孙佳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2007年4月28日，王来全作为甲方（出租方），替赵起松与被告即乙方（承租方）签订一份房屋租赁协议，双方约定由被告租用赵起松所有的、座落在南阳市两相路（原名南阳市高新路）中段温凉河桥头路南临温凉河畔的一层门面房屋（房屋建筑面积约260平方米），租赁期限自2007年5月1日起至2010年4月30日止；第一年租金为30000元，租金按年结算，每年的前五日内一次性交付；乙方保证承租房屋仅作为自己经营使用，不得私自转让他人；房屋租赁期内，甲方保证房屋符合租屋使用要求，甲方如需出卖房屋，甲方应提前两个月通知乙方；乙方如需转租或中途退租，必须取得甲方同意方可；乙方在租赁期间，要接受该小区的物业管理，按月缴纳物业管理费用，水、电费用单独装表计量，由乙方按月缴纳；甲方依据物价上涨情况，对所租赁房屋执行年租金上浮的办法，第二年、第三年每年上浮5%；乙方在租赁期满时，应将房屋交还给甲方，如需继续承租房屋，应提前两个月与甲方协商，双方另行签订协议。被告承租的大约260平方米房屋属于南阳市两相路宇源小区1幢2单元103室和104室，被告承租后，经营一家“亚记”一鸡二吃饭店。租赁合同到期后，赵起松与被告未续签合同，庭审中被告称一直陆续向赵起松交纳房租至2012年12月14日，2012年12月14日之后双方产生纠纷，赵起松拒收房租。对于房屋租赁合同期满后被告陆续向赵起松交纳房租至2012年12月14日的事实，本院庭审中责令被告限期举证，但被告在本院规定的期限内并未提交证据证明。2012年9月，张柯有意向赵起松购买被告承租的房屋，并于2013年1月10向被告发出一份通知，该通知载明：“通知，‘亚记’一鸡二吃店店主：你租赁原业主赵起松位于高新路439号（宇源小区）一层门面房，合同已于2010年5月1日到期。合同到期后原业主赵起松就通知你解除了租赁合同，但你始终不履行。更为严重的是该房屋于2012年9月16日出卖给我本人后，我也多次通知，你仍无理占用，不但侵犯了我的合法权益，而且使我无法如期经营，每月造成我15000元的经营损失。为此，我已在卧龙区法院立案，并在高新区派出所备案。同时再次通知你于2013年1月13日前搬离交房，否则我将强行进驻装修，由此造成的民事和刑事责任一概由你承担。特此通知，业主：张柯，2013年1月10日”，张柯向被告送达该通知的过程经过了南阳市汉都公证处的公证，河南省南阳市汉都公证处出具了（2013）南市证民字第0073号公证书。由于被告一直占用承租的房屋，最终张柯没有购得该房。2012年12月3日，原告与赵起松签订了三份房屋买卖合同书，向赵起松购买了被告承租的103室、104室房屋和201室房屋，双方并于2013年1月15日办理了房屋所有权证的过户手续，现103室、104室和201室房屋所有权人为原告。原告取得103室、104室的房屋所有权后，多次找被告协商腾房事宜，被告至今仍未腾出该房，无奈原告于2013年8月19日将被告诉至本院。 原审认为，王来全替赵起松与被告签订了房屋租赁合同后，被告即占有该房屋经营“亚记”一鸡二吃饭店，被告与赵起松已构成房屋租赁合同关系。在双方约定的租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，被告仍占用所租赁的房屋的行为，已构成侵权，赵起松作为租赁方依法可随时要求被告交付房屋。2013年1月10张柯向被告送达一份通知书，在该通知中张柯明确表示要购买被告承租的房屋，被告也明知赵起松对外出售该房，但被告一直未以优先购买权向赵起松主张购买该房屋，现赵起松已将该103室、104室房屋卖予原告，并办理了房屋过户手续，双方的房屋买卖合同应属合法有效，故被告以优先购买权抗辩的理由，依法不能成立，本院依法不予采信。现原告作为被告占用房屋的所有权人，要求被告腾出位于南阳市两相路（原高新路）宇源小区1幢2单元104室、103室房屋的诉讼请求，于法有据，应当依法予以支持。关于原告请求被告支付占有房屋期间即原告取得房屋所有权之日2013年1月15日至被告腾出房屋之日止期间的占有费问题，因被告的侵权行为客观上给原告造成购买房屋后无法使用该房屋，原告的损失可依照原租赁合同约定的租金即每年30000元进行计算，2013年1月15日至被告腾出房屋期间的房租损失，被告应当向原告予以赔偿，故原告此项诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告辩称张柯对其经营进行骚扰造成损失并抢走其现金及贵重物品问题，因与本案并非同一法律关系，不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、本判决生效后十五日内，被告亚玉峰将南阳市两相路宇源小区1幢2单元104室、103室房屋腾出。二、自2013年1月15日起，被告亚玉峰按照年租金30000元向原告河南省体育彩票管理中心支付房租至腾出该房之日止。案件受理费300元，由被告亚玉峰负担。 亚玉峰上诉称：1、原审认定事实错误。2、上诉人有优先购买权。3、该案的案外人张珂涉嫌刑事犯罪，可先刑后民。请求驳回被上诉人的诉讼请求。 省体彩中心辩称：原判事实清楚，证据充分，处理正确，请求驳回其上诉理由。 根据诉辩各方当事人所陈述的意见，本院归纳案件争议焦点是：1、上诉人亚玉峰对原所租赁的房屋是否有优先购买权。2、该案是否先刑后民的原则。 本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。 在二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。 本院认为，上诉人亚玉峰在原房主赵起松所有的房屋租赁经营饭店，合同到期后，赵起松将房屋出售，被上诉人省体彩中心于2012年12月3日购买了赵起松的房产，被上诉人省体彩中心已合法取得。上诉人亚玉峰诉称有优先购买权。经查，赵起松出售房产对外公开出售，上诉人亦为明知，现请求优先购买权的理由与事实不符，本院不予支持。关于该案先刑事后民的原则问题，上诉人亚玉峰认为案外人张柯侵犯了自己的权利，但未提交相关证据支持，且与本案不属同一法律关系，故该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人亚玉峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 王干祥 审判员 王 生 审判员 李光红 二〇一四年三月四日 书记员 高 璐 |
