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安阳市文峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）文民二初字第346号 原告杨秀英（反诉被告），女，1975年10月8日出生。 委托代理人康建民，河南观止律师事务所律师。 被告付琦（反诉原告），男，1958年8月16日出生。 委托代理人赵桢，河南至尊律师事务所律师。 委托代理人杜立华，河南至尊律师事务所律师。 原告杨秀英（反诉被告）诉被告付琦（反诉原告）房屋买卖合同及民间借贷纠纷一案，本院于2013年11月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月21日公开开庭进行了审理。原告杨秀英（反诉被告）的委托代理人康建民、被告付琦（反诉原告）的委托代理人杜立华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨秀英诉称，2010年10月20日，原、被告双方签订房产买卖协议书，约定将被告付琦位于安阳市文峰区解放大道58号院旅游学校家属楼西单元2层西户的两室一厅房屋（房产证号：安阳市房权证文峰区字第00004271号）卖与原告，价格15万元。协议签订后，原告即将全部房款付给了被告，被告为原告办理了委托办理过户手续的委托公证书。但被告至今不配合原告办理产权过户，还补办了新的产权证书，致使原告无法办理该房的产权过户手续。为了保护原告的合法权益，请求法院依法判决：1、确认原告杨秀英与被告付琦之间签订的房产买卖协议书有效；2、被告付琦协助原告杨秀英办理位于安阳市解放大道旅游学校家属楼西单元2层西户房屋的产权过户手续。 被告付琦辩称，2009年被告付琦因资金紧张，向原告杨秀英借款15万元，后被告陆续偿还了部分本息。2010年10月20日，原告要求被告提供房产作为抵押物，被告提供了位于安阳市文峰区解放大道家属楼西单元二层西户的房屋作为抵押，但原告要求双方书写房产买卖协议，如被告不还款，就直接办理房屋过户手续。基于此，在协议第五条约定：卖主在半年内退款的，买主退房，本合同作废。否则，买主过户，卖主积极配合。原、被告之间名为房产买卖合同关系，实为民间借贷关系，房产买卖合同不是双方的真实意思表示。双方签订的房产买卖协议应属无效，不应受到法律保护。依法应驳回原告的诉讼请求。 反诉原告付琦反诉称，2009年被告付琦因资金紧张，向原告借款15万元，被告陆续偿还了部分本息，2010年10月20日，原告要求被告提供房产作为抵押物，被告提供了位于安阳市文峰区解放大道家属楼西单元—2层西户的房屋作为抵押，但原告要求双方书写房产买卖协议，如被告不还款，就直接办理房屋过户手续，基于此，在协议第五条约定：卖主在半年内退款的，买主退房，本合同作废。否则，买主过户，卖主积极配合。原、被告之间名为房产买卖合同关系，实为民间借贷合同关系，房产买卖合同不是双方真实意思表示。双方签订的房产买卖协议应属无效，不应受到法律保护。请求法院依法确认反诉原告付琦与反诉被告杨秀英于2010年10月20日所签订的房产买卖协议无效，并确认本案所涉房产买卖协议为民间借贷合同关系。 反诉被告杨秀英辩称，原、被告双方签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本协议与民间借贷无关。 经审理查明，2010年10月20日，被告（甲方）付琦与原告（乙方）杨秀英签订房产买卖协议书，协议内容为：一、座落在文峰区北大街街道办事处解放大道旅游学校家属楼西单元—2层西户，建筑面积70.23平方米（详见安阳市房权证文峰区字第00004271号），卖于乙方名下永远为业。二、卖价人民币壹拾伍万元整（小写：150000元整），一次性付清，包括水、电、气，并注明“房产款已付过，不再另出收据”。三、该房产及土地使用权无做任何权利转移，否则甲方承担全部责任。今后发生的房产及土地使用权过户的税费均由乙方承担。四、该房产附属物天燃气、水、电、暖气一并转移给乙方。五、卖主在半年内退款的，买主退房，本合同作废。否则，买主过户，卖主积极配合。原告杨秀英、被告付琦分别在合同上签名捺印。当日，郭建军向付琦出具收据一份，内容为：“今收到付琦现金伍万元整，￥50000元，郭建军，2010年10月20日”。被告付琦于当日向郭建军出具委托书，被告全权委托郭建军将位于文峰区北大街街道办事处解放大道旅游学校家属楼（房产证号：安阳房权证文峰区字第00004271号，建筑面积70.23平方米）房屋一处按照房管政策、法律法规进行买卖并代为办理房产过户手续，将上述房屋办理在买受人名下等相关一切手续。委托期限：从二〇一〇年十月二十日至上述手续办理完毕止。该委托书于签订当日在河南省安阳市飞龙公证处进行公证，公证书号为（2010）安飞证民字第877号。 另查明，位于安阳市文峰区北大街街道办事处解放大道旅游学校家属楼西单元—2层西户的房屋所有权人系被告付琦，建筑面积70.23平方米，房产证号为：安阳市房权证文峰区字第00004271号。 以上事实，原告杨秀英（反诉被告）提交的证据为：房产买卖协议书、房产证复印件、公证书；被告付琦（反诉原告）提交的证据为收到条。上述证据，经当庭举证、质证，结合原、被告庭审陈述，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，本案的争议焦点为原告杨秀英（反诉被告）与被告付琦（反诉原告）于2010年10月20日签订的房产买卖协议是何种性质的。法律并不禁止公民之间进行商品房买卖的行为，原告杨秀英（反诉被告）与被告付琦（反诉原告）于2010年10月20日签订了房产买卖协议，该协议约定了房屋的坐落、价款的数额以及支付形式，还约定了该房产的附属物以及产权过户的费用负担方式，从协议的形式上审查，该协议并未违反法律相关规定。但协议的第五条约定卖方也就是本案的被告付琦可以在半年内退款，买主即本案的原告杨秀英无条件退房。同样，法律并不禁止房屋买卖双方交易之后的反悔。通常卖方反悔的表现为房屋价款太低，主张增加房款，并不予协助办理过户手续。买方反悔的表现为房屋的性价比不高，要求降低房款的。同时，也会有存在重大误解的情形，双方均请求解除房屋买卖合同的。但在本协议中，对于买方来讲最重要的一项权利就是房屋的交付及房产权过户手续的办理事宜，该协议没有约定房屋的交付期限和产权证书的办理期限。另外，双方还约定如果卖方退款，买方要无条件退房也不约定违约责任，这与通常房屋买卖的行为不符。结合本案的房屋地处城市闹市区，面积为70.23平方米，作价15万元，与同地段、同面积房屋的市场价格存在较大的差距。本案在审理过程中，就2010年10月20日双方签订协议的性质，原告杨秀英主张系房屋买卖行为，被告付琦主张系民间借贷关系，本院依法向原告释明，如果其认可被告关于双方系民间借贷的主张，可以变更诉讼请求。经本院释明后，原告仍然坚持双方系房屋买卖关系。公民之间的法律行为，应当遵守诚实信用原则，且不违反法律规定。原、被告虽然签订了房产买卖协议，但该约定与房屋买卖行为实质性的要件不符合。综上，原告主张确认原、被告于2010年10月20日签订的房产买卖协议有效的请求，不予认定，请求被告协助办理该房屋过户手续的诉讼请求，也不予认定。 反诉原告付琦认为双方于2010年10月20日签订的房产买卖协议系对2009年民间借贷的房产抵押行为，同时主张已支付过反诉被告杨秀英部分借款本金和利息，但就借贷开始的时间和已支付部分本息的主张，反诉原告付琦并未提交相关证据予以证明，且反诉被告坚持双方的行为性质为房屋买卖。因此，反诉原告付琦请求法院确认双方于2010年10月20日签订的房屋买卖协议是民间借贷的诉讼请求，证据不足，不予认定。依据《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告杨秀英的诉讼请求； 二、驳回反诉原告付琦的反诉请求。 本诉受理费100元，由原告杨秀英负担。反诉受理费50元，由反诉原告付琦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。 审 判 长 李 娟 审 判 员 郭 艳 审 判 员 韩凤明 二〇一四年五月二十一日 代理书记员 郭佳伟 |
