原告安阳通瑞达房地产开发有限公司诉被告李冉、韩娟房屋买卖合同纠纷一案

原告（反诉被告）安阳通瑞达房地产开发有限公司。

法定代表人梁谦，该公司董事长。

委托代理人张洪波，该公司职员，住郑州市金水区经二路北11号。

被告（反诉原告）李冉,男，汉族。

委托代理人李国峰，河南永生律师事务所律师。

委托代理人武家申，河南永生律师事务所律师。

被告（反诉原告）韩娟，女，汉族。

委托代理人李国峰，河南永生律师事务所律师。

委托代理人武家申，河南永生律师事务所律师。

原告（反诉被告）安阳通瑞达房地产开发有限公司（以下简称通瑞达房地产公司）诉被告（反诉原告）李冉、韩娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）通瑞达房地产公司的委托代理人张洪波，被告（反诉原告）李冉、韩娟的共同委托代理人李国峰、武家申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）通瑞达房地产公司诉称，2011年7月6日，通瑞达房地产公司与李冉、韩娟签订编号YS00018486的《商品房预售合同》，合同对房屋的位置，价款及支付方式、时间，贷款资料的提交时间、银行降低额度及被拒贷后的价款支付、违约责任、交房时间等作了详细约定。合同签订当天，李冉、韩娟支付了243952元房款，余款500000元申请银行贷款支付。合同约定李冉、韩娟须于2011年7月9日前办理完毕银行按揭贷款手续。合同签订后李冉、韩娟未按约定时间办理完毕银行按揭贷款申请手续，虽经通瑞达房地产公司多次催告，李冉、韩娟仍未履行该合同义务，2012年5月9日，通瑞达房地产公司向李冉、韩娟送达了解约通知，根据双方签订的预售合同第七条和《合同法》的规定，通瑞达房地产公司与李冉、韩娟签订编号YS00018486的《商品房预售合同》已解除。现通瑞达房地产公司要求确认通瑞达房地产公司与李冉、韩娟签订编号YS00018486的《商品房预售合同》已解除。

被告（反诉原告）李冉、韩娟答辩并反诉称，李冉、韩娟未收到通瑞达房地产公司所称的解约通知书。合同签订后李冉、韩娟积极办理银行的按揭贷款手续，因通瑞达房地产公司不同意李冉、韩娟办理公积金按揭贷款手续，只能办理商业按揭贷款手续，而该手续的办理因银行额度收缩办理缓慢，因此至今未办理完毕按揭贷款手续。现通瑞达房地产公司要求解除合同，李冉、韩娟同意，但通瑞达房地产公司应按合同约定及相关法律规定返还李冉、韩娟缴纳的购房款。现李冉、韩娟请求法院判令通瑞达房地产公司返还李冉、韩娟购房首付款243952元。

原告（反诉被告）通瑞达房地产公司辩称，通瑞达房地产公司对首付款的数额没有异议。李冉、韩娟按揭贷款迟迟办不下来的原因是因其个人原因所导致，其应当严格按照合同条款的约定承担相应的违约责任。

经审理查明，2011年7月6日，通瑞达房地产公司与李冉、韩娟签订编号YS00018486的《商品房预售合同》，合同约定：“……出卖人通瑞达房地产公司，买受人李冉、韩娟；出卖人以出卖方式取得位于北关区光明路以东、人民大道东段南侧的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名安阳-恒大绿洲；买受人所购房屋的基本情况，第1号楼2单元1604号房，房屋代码为119948，该商品房预测建筑面积共151.71平方米，其中套内建筑面积122.84平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积28.87平方米；计价方式为按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方5233.35元，总金额793952元整；付款方式及期限为首付243952元，余款550000元须在2011年7月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……；关于银行按揭付款方式的约定，如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任，如买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金……”。合同签订当天，李冉、韩娟支付了243952元首付款，余款550000元申请银行贷款支付。合同签订后李冉、韩娟未按约定时间办理完毕银行按揭贷款申请手续。2012年8月28日，通瑞达房地产公司向李冉、韩娟送达了关于解除《商品房买卖合同》的函，该函载明：“因你的严重违约行为，我司解除与你签署的《商品房买卖合同》。依照《商品房买卖合同》附件四之约定，你应向我司支付房屋总价款10%的违约金。你已交纳的部分房款我司将在扣除违约金后予以退还”。

上述事实，有通瑞达房地产公司提供的商品房预售合同、解除《商品房买卖合同》的函、回执，李冉、韩娟提供的收据、契税完税证以及其当事人陈述等证据，予以证实。

本院认为，通瑞达房地产公司与李冉、韩娟签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，双方形成买卖合同的法律关系，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。通瑞达房地产公司与李冉、韩娟对房屋的位置，价款及支付方式、时间、贷款资料的提交时间、银行降低额度及被拒贷后的价款支付，违约责任，交房时间等作了详细约定，合同签订后，李冉、韩娟未按约定履行付款义务是形成本案纠纷的原因。2012年8月28日，李冉、韩娟收到通瑞达房地产公司发出的关于解除《商品房买卖合同》的函，李冉、韩娟在收到解除合同通知后，通瑞达房地产公司与李冉、韩娟签订的《商品房买卖合同》已解除，此后，李冉、韩娟未就解除合同通知提出异议，亦未按法律规定行使诉讼权利，故通瑞达房地产公司要求确认与李冉、韩娟签订编号YS00023285的《商品房预售合同》已解除的请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，通瑞达房地产公司应按合同约定退还李冉、韩娟首付款，但通瑞达房地产公司并未退换，现李冉、韩娟请求依法判令通瑞达房地产公司返还李冉、韩娟购房首付款243952元的请求，于法有据，本院予以支持。通瑞达房地产公司请求李冉、韩娟按合同约定支付违约金，但在本案中通瑞达房地产公司并未就李冉、韩娟支付违约金一并提起诉讼，本院不予审理，通瑞达房地产公司可就违约金一事另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）安阳通瑞达房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李冉、韩娟签订的编号YS00023285的《商品房预售合同》已于2012年8月28日解除；

二、原告（反诉被告）安阳通瑞达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）李冉、韩娟购房首付款人民币243952元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，由被告（反诉原告）李冉、韩娟负担，反诉费2479元，由原告（反诉被告）安阳通瑞达房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。

                                             审  判  员  刘庆生

                                             代理审判员  孟庆敏

                                             人民陪审员  刘燕燕

                                             二○一四年三月十二日

                                             书  记  员  李  冉