上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司（以下简称铁路局开发公司）与被上诉人梁瑞君房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审被告）郑州铁路局房地产综合开发总公司。

法定代表人韩砚曾，该公司总经理。

委托代理人李一，该公司员工。

委托代理人赵春先，该公司员工。

被上诉人（原审原告）梁瑞君，女，汉族，1979年8月18日出生。

委托代理人周华意，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。

委托代理人李奇男，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。

上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司（以下简称铁路局开发公司）与被上诉人梁瑞君房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第1688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人铁路局开发公司的委托代理人李一、赵春先，被上诉人梁瑞君的委托代理人李奇男到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2009年3月18日，原告与凯盛公司签订了一份《商铺买卖合同》，约定：一、原告购买的商铺位于郑州市陇海东路190号凯盛通讯2楼2159号（陇海东路南、布厂街西），该商铺的用途为通讯器材销售。二、套内面积为10.44平方米，单价为38687.74元/m2，总价款为403900元。三、协议签订时原告向凯盛公司支付403900元。四、凯盛公司承诺在商铺交付使用后四年内为原告办理产权手续，产权使用期为50年。原告不能在规定时间内取得产权的，双方同意按以下方式处理：1、凯盛公司退房，凯盛公司在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付购房款退还给原告并支付10%的违约金。2、原告不退房，双方继续履行本合同。五、商铺达到交付使用条件后，凯盛公司应当通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，签署房屋交接单。

另查明，2009年3月18日，原告向凯盛公司支付购房款403900元购房款，凯盛公司给原告开具了一份收据。当天，原告与凯盛公司完成商铺的交接。凯盛公司于2010年10月18日核准注销。由于凯盛公司核准注销，原告已经撤销对该公司的起诉。

另查明，一、涉案商铺所属凯盛通讯坐落于陇海东路南、布厂街西的土地使用权人是郑州铁路局，面积为4916.96平方米，使用权类型系划拨。二、2007年10月，铁路开发公司、郑州凯驰置业有限公司、天津铁佑科技开发有限公司共同出资成立凯盛公司，郑州铁路局将其所有的陇海东路189号房产交由铁路开发公司无偿使用。三、2007年12月，郑州市城市规划局对铁路开发公司作出了（2007）郑城规建管许字（0327）号建设工程规划许可证，许可的建设项目名称为：综合办公楼，建设位置：陇海东路南，布厂街西。2008年5月21日，郑州市建设委员会对铁路开发公司颁发了建筑工程施工许可证。4、2008年9月12日，铁路开发公司给凯盛公司出具授权委托书，授权凯盛公司全权负责位于郑州市陇海东路189号《综合办公楼》项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位的出租、销售签署协议。5、2009年3月9日，郑州铁路局向郑州市人民政府发出“关于变更土地使用权的函”，要求将位于陇海东路南、布厂街西的该宗铁路用地【土地证号为郑国用（2007）0702号】变更至铁路开发公司名下，并要求对该划拨土地补办出让手续，以协议出让方式为铁路开发公司办理土地出让手续。2009年5月21日，郑州市国土资源局向郑州市人民政府出具了郑国土资文（2009）359号文“郑州市国土资源局关于《郑州铁路局关于变更土地使用权的函》的意见”，郑州市人民政府批示同意对该宗土地补办用地手续。

原审法院认为：原告2009年3月18日与凯盛公司签订的《商铺买卖合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，为有效民事法律行为，双方应按照约定的内容履行各自的义务。该合同在实际履行过程中，原告按照合同的约定，已经履行了相应的义务。凯盛公司虽将该商铺交付原告使用，但未在原告使用该商铺后的四年内为原告办理产权手续，也不能证明其在规定的期限内取得该商铺的产权，违反合同约定的义务，应承担相应的法律责任。因凯盛公司2009年3月18日与原告签订商铺买卖合同的行为，为被告授权范围内的代理行为，其行为后果应由被代理人即本案被告承担。故原告要求解除2009年3月18日签订的《商铺买卖合同》并要求返还购房款403900元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求支付违约金40390元的主张，因该违约金在合同中有明确的约定，且不违反法律的强制性规定，故本院对原告的该项诉请予以支持。关于原告要求增加违约金56546元的主张，根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金低于损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金总和未超过银行同期同类贷款利率，故本院对原告的该项主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款之规定，判决如下：一、解除原告梁瑞君与中原铁道凯盛商贸有限公司于2009年3月18号签订的《商铺买卖合同》；

二、被告郑州铁路局房地产综合开发总公司于判决生效十日内返还原告梁瑞君购房款403900元；三、被告郑州铁路局房地产综合开发总公司于判决生效十日内支付原告梁瑞君违约金共计96936元。案件受理费8808元，由被告郑州铁路局房地产综合开发总公司负担。

原审判决宣判后，铁路局开发公司不服上诉称：原审法院认定事实不符。原审法院认定梁瑞君和凯盛公司签订商铺买卖合同为其授权范围代理行为，上述认定没有事实依据，具体理由如下：一、梁瑞君购买的凯盛通讯城房屋系凯盛公司开发建设，凯盛通讯城房屋所有权在销售前归凯盛公司，销售交付后归梁瑞君。凯盛公司是其以土地作为出资，另外两位股东郑州铁佑管理有限公司和郑州凯驰置业有限公司以现金出资，三方共同设立的有限责任公司。凯盛通讯城的开发、施工、销售都是由凯盛公司完成。因此梁瑞君购买的凯盛通讯城的商铺所有权人为凯盛公司所有。其作为凯盛公司股东，对凯盛通讯城的房屋不享受任何权利。二、和梁瑞君签订和履行商铺买卖合同的主体是凯盛公司，不是铁路局开发公司。在本案中，和梁瑞君签订商铺买卖合同的是凯盛公司，收取房款的也是凯盛公司，交付房屋的也是凯盛公司。因此，其不是商铺买卖合同的主体，原审法院要求其承担买卖合同的责任毫无事实依据。三、其未授权凯盛公司向梁瑞君出售商铺。其认为该认定缺乏最起码的事实依据和法律依据。综上，请求：1、依法撤销郑州市二七区人民法院(2013)二七民二初字第1668号民事判决书的第一、二、三项；2、依法改判驳回梁瑞君的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由梁瑞君承担。

梁瑞君答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、本案涉及的房屋是由铁路局开发公司开发建设，若取得产权，应归铁路局开发公司所有，其在原审中提交的宋风禅诉凯盛公司案卷相关的证据材料，足以证明房屋是铁路局开发公司开发建设。(2010)二七民二初字第322号民事判决书，作为生效的法律文书认定：l、郑州铁路局将其所有的陇海东路189号房产交给铁路局开发公司无偿使用。2、郑州市规划局为铁路局开发公司颁发了建设工程规划许可证，项目名称：综合办公楼，建设位置：陇海东路、布厂街西。3、郑州铁路局向郑州市政府发函要求将土地使用权变更至铁路局开发公司名下，郑州市国土资源局向郑州市政府出具意见，郑州市政府同意补办用地手续。除了判决书，案卷中还有相关的证据在案佐证。据其了解，铁路局开发公司因在补办土地手续中未缴纳土地出让金，一直没有取得土地使用证，导致不能办理房产证。二、铁路局开发公司与凯盛公司存在委托关系，铁路局开发公司是委托人，凯盛公司是受托人，铁路局开发公司应依法承担责任。（2010）二七民二初字第322号民事判决书，作为生效的法律文书认定：2008年9月12日，铁路局开发公司给凯盛公司出具授权委托书，授权凯盛公司全权负责位于郑州市陇海东路l89号《综合办公楼》项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位的出租、销售签署协议。并且有铁路局开发公司出具授权委托书、凯盛公司出具调查取证申请书相互印证，并在案佐证。铁路局开发公司与凯盛公司存在委托关系，也就是二者存在代理关系，代理分为直接代理（以委托人的名义行为)和间接代理(以受托人自己名义行为)。本案中凯盛公司以自己名义行为，属于间接代理。由于其与凯盛公司签订合同时，不知道代理关系存在，且属于隐名间接代理。根据合同法第四百零三条规定，凯盛公司有披露其真实身份义务，其知道代理关系，主张权利享有选择权，既可要求凯盛公司承担责任，也可要求铁路局开发公司承担责任。凯盛公司于2010年10月办理注销登记，在2013年3月，铁路局开发公司不能履行办理产权证时，没能披露，其原股东也没有披露。其起诉时，从网上获知宋风婵诉凯盛公司民事判决书内容，才知道代理关系，并向铁路局开发公司主张权利。由此可见，铁路局开发公司应承担责任。

本院经审理查明的事实与一审一致。

本院认为：梁瑞君在2009年3月18日与凯盛公司签订的商铺买卖合同，系签约双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。合同签订后，梁瑞君履行了相应的义务。但凯盛公司未依约在梁瑞君使用合同商铺后的四年内为其办理产权手续，也未在在规定的期限内取得该商铺的产权，构成对梁瑞君的违约。又因凯盛公司2009年3月18日与梁瑞君签订商铺买卖合同的行为，为铁路局开发公司授权范围内的代理行为，其违约行为后果应由被代理人即铁路局开发公司承担。故梁瑞君要求解除涉案商铺买卖合同并要求铁路局开发公司返还房款403900元、定金40390元的诉讼请求，原审法院予以支持并无不妥。铁路局开发公司的上诉主张不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8808元，由上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长 李  黎

                                             审  判  员 王胜利

                                             代理审判员 李剑锋

                                           二○一四年九月二十六日

                                           书  记  员 王海姣（代）