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河南省信阳市浉河区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信浉民初字第1974号 原告陕西建银实业有限责任公司，住所地陕西省西安市碑林区。 法定代表人刘万贵，该公司总经理。 委托代理人戴华、吕窈窕，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。 被告信阳大河文化有限公司，住所地河南省信阳市浉河区。 法定代表人张汉全，该公司负责人。 委托代理人涂田军，河南文赢律师事务所律师。 委托代理人孔令美，该公司经理。 案由房屋租赁合同纠纷 原告陕西建银实业有限责任公司（以下简称陕西建银）与被告信阳大河文化有限公司（以下简称大河文化）因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西建银的委托代理人戴华、吕窈窕，被告大河文化的委托代理人涂田军、孔令美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陕西建银诉称，2011年10月18日，原被告双方补签了《房屋出租合同》，被告承租原告位于信阳市东方红大道金融大厦14层房屋，该房屋建筑面积468平方米，租赁期限自2010年10月1日起至2012年9月30日止，共计24个月，年租金8万元。合同到期后，被告仍然承租该房屋，但双方未能签署书面租赁合同，被告于2013年9月30日搬离承租房屋。“合同”第三条第2款约定：“本合同签订后三日内，乙方以支票或现金的形式向甲方缴纳12个月的租金，计人民币8万元，以后每满12月前10日支付下12个月的租金，以此类推”。合同第七条违约责任第2款约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的三倍支付滞纳金”。合同履行期间，被告仅向原告缴纳了4万元租金，截至2013年9月30日搬离之日仍然拖欠20万元租金未予支付。为此诉至法院请求判令被告支付拖欠房屋租金20万元及滞纳金89222元（滞纳金按人民银行同期贷款利率的四倍计算）。 被告大河文化辩称，1、原告的部分请求已经超过了诉讼时效，迟延支付和拒绝支付租金的时效为1年，从本合同来看，租赁期限为一年，合同法明确规定，租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付。2、虽然该合同期限为24个月，但是实际是12个月，因为在2010年10月1日至2011年9月30日，按照被告和建设银行之间签订的协议，把款项支付到建行下的一个分行。3、承租时租赁附属物电梯存在重大缺陷，导致被告的业务受到重大影响，导致租赁使用人的使用目的不能实现，作为被告有权提起抗辩。 原告为证明其主张，在举证期限内向本院提交以下证据：一、《房屋租赁合同》，证明原、被告之间存在租赁关系，该合同租赁期限为2010年10月1日至2012年9月30日，被告应当依照合同约定履行支付租金及滞纳金的义务，租赁合同第七条第2款约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金三倍支付滞纳金”。二、《河南省信阳地区计划委员会文件》、《中国建设银行重组分立协议》、《中国建设银行、中国建银投资有限责任公司》（2011）547号文件、《中国建投固定资产清单汇总表》、《中建投固定资产交接单》、《固定资产、房屋及建筑物交接清单》，证明原告对租赁标的物享有合法出租及收益权利。三、《电子汇划收款回单》，证明被告仅缴纳租金4万元整，2010年10月1日至2013年9月30日租金共计24万元，扣除已缴纳4万元，剩余20万元未支付。四、《收款收据》17张，证明被告一直占有使用该房屋，其最后一期缴纳水电费时间为2013年9月29日。庭后陕西建银补充提交了以下证据：五、建行信阳分行与大河文化最后一次租赁合同，证明建行信阳分行与大河文化关于信阳金融大厦14层房屋租期截至2010年9月30日，陕西建银与大河文化顺延租赁期限，租期自2010年10月1日起算。六、陕西建银委托建行信阳分行代收水电费的委托书、陕西建银河南分公司向大河文化发出催缴水电费通知、建行信阳分行收其他公司水电费收款收据废票，证明陕西建银委托建行信阳分行代收水电费，大河文化已经收到上述通知，并签字确认。七、2012年1月6日、2012年8月31日大河文化向陕西建银发出“关于延付房租的情况说明”、2012年5月7日陕西建银河南分公司向大河文化发出告知函、新电梯拆除及安装合同，证明诉讼时效中断。八、建行信阳分行证明，证明被告向浉河区联合社区服务有限公司交纳的费用不是服务租金，而是物业服务费用。九、建行信阳分行出具的“金融大厦”合同，证明大河文化向建行信阳分行的房租缴费时间截止到2010年9月30日。 对以上证据，被告大河文化质证称，对第一组证据，合同实际签订时间为2011年，在此之前被告与建设银行签订承租协议，租金也一直缴纳给建设银行。第二组证据无异议。第三组有异议，原、被告之间的实际合同是从2011年9月30日开始，在2012年10月份，通过电子银行支付4万元是事实。诉讼时效也应当从2012年10月10日开始计算。对第四组收款收据无异议。因双方期限已到，现已变为不定期租赁合同，所以不能按照以前的条款要求滞纳金。第五至九组证据为原告庭后提交，不予质证，请法院依法核实。 被告大河文化向法庭提交了三张中国工商银行网上银行电子回单，分别为2011年11月孔令美支付给陕西建银4万元、2010年6月29日和12月29日分别支付给浉河区联合社区服务有限责任公司3万元、2万元。证明了之前被告一直是与建行签的合同，2011年12月开始才向原告支付租金。对以上证据，原告陕西建银质证称，2010年6月29日的与本案无关，合同是2010年10月1日开始的，2010年12月29日的汇款单，我们不清楚联合社区服务有限公司的存在，即便被告是给建行信阳分行支付租金，也是打到分行的账户上，所以不认可其证明目的，对于4万元汇款我们认可，我们确实收到了这个4万元的租金。 经审理查明的事实与原告起诉的事实一致。另查明，被告大河文化与中国建设银行信阳分行签订的最后一次房屋租赁合同截止至2010年9月30日，此时间与原告陕西建银和被告大河文化签订的租赁合同时间相衔接，原被告签订的房屋租赁合同起始时间应为2010年10月1日，被告大河文化于2013年9月30日搬离，租赁期限应确定为3年。2012年1月6日大河文化向陕西建银发出“关于延付房租的情况说明”，陈述待电梯更换后付清全部租金；2012年8月31日大河文化再次向陕西建银发出“关于延付房租的情况说明”，陈述延付的租金搬出后付清（超出的租金按年租金8万计算）。原告陕西建银与2013年3月20日至6月5日先后对两部电梯进行了更换。 本院认为，原告陕西建银与被告大河文化签订的房屋租赁合同真实有效，2012年9月30日合同约定的租赁期限届满，被告继续承租该房屋，原告没有提出异议，根据合同法第236条规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，因此原被告签订的房屋租赁合同租赁期限应从2010年10月1日至2013年9月30日搬离之日，共计3年，租金应按每年8万元计算。被告大河文化向法庭提交的2011年11月孔令美支付给陕西建银4万元租金的电子回单本院予以采信，2010年12月29日支付给浉河区联合社区服务有限责任公司2万元不能证明是支付给陕西建银的租金，本院不予采信，故被告大河文化拖欠的租金应确定为3年×8万元-4万元=20万元。2012年1月6日、8月31日大河文化两次向陕西建银发出“关于延付房租的情况说明”，分别陈述“待电梯更换后付清全部租金”、“延付的租金搬出后付清”，故诉讼时效中断，应从2013年9月30日被告搬离之日重新计算，原告于2014年9月29日向本院递交起诉状并缴纳诉讼费，因此本案并未超过诉讼时效。被告辩称电梯经常出现故障影响正常使用，但电梯应属于物业服务范围，与房屋租赁费是不同的法律关系，从原告提交的水电费收费票据可以看出被告一直在使用该房屋，且原告积极对电梯进行了更换，故被告大河文化的抗辩理由不能成立。原告按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金请求过高，本院酌定按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、二百三十六条之规定，判决如下： 被告信阳大河文化有限公司于本判决生效后十日内向原告陕西建银实业有限责任公司支付房屋租金20万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付拖欠租金拖欠期间的滞纳金。 驳回原告陕西建银实业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5638元，由原告陕西建银实业有限责任公司承担1004元，由被告信阳大河文化有限公司承担4634元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向信阳市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。 审 判 长 崔俊杰 审 判 员 顾 威 人民陪审员 王保琴 二〇一四年十二月十六日 书 记 员 陈亚嫚 |
