| 河南省新乡市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）新中民五终字第245号 |
上诉人（原审被告）河南新飞电器有限公司。 住所地新乡市宏力大道370号。 法定代表人陈树田，董事长。 委托代理人张家兴，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）新乡市红旗棉织厂。 住所地新乡市学院路北段。 法定代表人张铭全，厂长。 委托代理人冯跃春、平一方，河南正安律师事务所律师。 原审第三人新乡市牧野区牧野镇大朱庄村村民委员会。 法定代表人付双林，主任。 委托代理人王修霞，女。 委托代理人李军民，河南豫北律师事务所律师。 上诉人河南新飞电器有限公司（以下简称新飞公司）因与被上诉人新乡市红旗棉织厂（以下简称红棉厂）、原审第三人新乡市牧野区牧野镇大朱庄村村民委员会（以下简称大朱庄村委会）租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（2013）牧民二初字第145号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：2000年4月29日，红棉厂、大朱庄村委会与新飞公司签订租赁协议，并经公证。双方约定：“一、红棉厂、大朱庄村委会同意将位于学院路北段所拥有产权的蔬菜批发市场租赁给新飞公司进行生产经营。二、该市场占地面积61.60亩。新飞公司同意以每亩4000元／年的租赁费支付红棉厂、大朱庄村委会，共计246400元。三、双方同意租赁费按年度支付。第一年租赁费在合同签字生效后一周内新飞公司付给红棉厂、大朱庄村委会。以后在每年的年底前付给。付款时大朱庄村委会和红棉厂各50%，（即大朱庄村委会123200元、红棉厂123200元）。四、协议有效期为三十年（自二零零零年四月三十日至二零三零年四月三十日止）。在使用期内，如国家规划需要使用土地，面积应按减少亩数扣减甲方租赁费。五、新飞公司在该场地内，必须进行合法的生产经营活动，新飞公司可以根据需要安排用途，红棉厂、大朱庄村委会不得干预。新飞公司在该场地内新建工程，按国家规定的折旧率折旧，合同终止时，新飞公司所建的建筑物，按折旧后的价值卖给红棉厂、大朱庄村委会，如红棉厂、大朱庄村委会无力购买或不愿购买，新飞公司可继续租赁，合同另签。六、红棉厂、大朱庄村委会负责解决在辖区村民或其他单位与新飞公司所租赁的土地发生的地界、土地使用权和其他财产的争议纠纷，在处理期间处理的结果，均不影响新飞公司在租赁土地院内拥有的一切权利。否则，给新飞公司造成的一切经济损失由红棉厂、大朱庄村委会赔偿。七、红棉厂、大朱庄村委会应避免在新飞公司租赁地的围墙0.5米内搭设临时建筑和其他设施，必须搭设时，须征得新飞公司同意，否则，新飞公司有权制止和拆除。八、本协议生效前，红棉厂、大朱庄村委会在该场地内的债权、债务一律由红棉厂、大朱庄村委会承担。本协议生效后，因新飞公司经营过程中债权、债务由新飞公司承担。九、违约责任：1、本协议经公证生效后，双方必须全面履行协议的所有条款，不得单方违约，否则，违约方应赔偿另一方的经济损失，赔偿数额从违约时算起，到协议终止时止，按每年度三十万元人民币累计计算，如无经济赔偿能力，应从双方各自在院内的土地和设备无条件抵押给对方。上述合同签订当日，经新乡市公证处公证，履行至今。 另查明：涉案土地使用权人为红棉厂，使用权类型划拨，用途工业。红棉厂将上述土地租赁给新飞公司使用时，尚未进行改制，红棉厂于2010年2月19日经新乡市国有企业改革领导小组批准进行改制。案涉土地租赁给新飞公司时，未经县以上土地管理部门批准，未补交土地出让金，也未将出租所得收益抵交土地使用权出让金。 原审法院认为：案涉土地原为大朱庄村集体所有，国家征用划拨给红棉厂使用时，已给予该村补偿，现该土地与大朱庄村已经无关。红棉厂取得案涉土地使用类型为划拨用地，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定及《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第六条规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并补交土地出让金或将出租所得收益抵交土地使用权出让金，不得出租。故红棉厂与新飞公司签订的租赁协议违反了法律强制性规定，应确认无效。根据新乡市人民政府现行政策，企业改制后土地性质就变为出让用地，可以出租，但如果出租时尚未改制，则租赁合同依然无效。本案租赁协议是2000年4月29日签订，红棉厂的改制方案于2010年获准实施，截止目前土地尚未挂牌出让完成。综上，红棉厂、大朱庄村委会、新飞公司三方签订的租赁合同应确认无效。依据《中华人民共和国土地管理法》第四条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第六条之规定，判决：确认红棉厂、新飞公司及大朱庄村委会于2000年4月29日签订的《租赁协议》为无效合同。一审案件受理费3000元，由新飞公司负担。 新飞公司上诉称：2000年4月29日租赁协议系三方真实意思表示，未损害任何一方利益，且已经履行13年，三方共赢，应认定为有效合同。红棉厂在订立合同时明知国有划拨土地的出租应依法经过批准，却不履行相关手续，在签约过程中，故意隐瞒上述事实，违背了诚实信用原则。综上，原审判决有误，请求二审法院撤销原判，改判涉案租赁协议有效，案件受理费由红棉厂负担。 红棉厂辩称：一、涉案租赁协议未生效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定，该租赁协议属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的合同。因其未经批准，故未生效。二、案涉土地为划拨用地，涉案租赁协议违反了《中华人民共和国土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》等法律、行政法规的强制性规定，损害了国家利益和社会公共利益，一审判决确认案涉租赁协议为无效并无不当。案涉土地于1988年11月份就已经征地完成，只是没有办理手续，2001年办的国有土地使用证，并不能证明在合同签订的时候该土地的性质不是划拨地，合同签订时该土地性质就是国有划拨地。答辩人是土地的使用权人，是本案的适格主体。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 大朱庄村委会发表意见称：2000年4月29日签订的租赁协议，经过公证，已经履行至今，合法有效，没有违反任何法律规定。原审判决错误，请求二审法院予以撤销。 本院查明的事实与原审认定一致。 本院认为：2000年4月29日，红棉厂、大朱庄村委会与新飞公司签订的租赁协议，已经公证，系三方真实意思表示。红棉厂起诉认为该协议无效，依据是该协议违反了《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、行政法规的强制性规定。新飞公司上诉主张该协议合法有效。对此，第一，上述法律及行政法规关于国有划拨土地使用权出租的规定系管理性规范，并非效力性规范。对于未经批准擅自出租划拨土地使用权的违法行为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条作出如下规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”但没有规定划拨土地使用权人未经批准擅自出租划拨土地使用权，所签租赁合同应当确认无效，也没有规定此类出租合同在办理批准、登记等手续后生效。第二，涉案租赁土地系工业用地，新飞公司租赁并未改变该土地用途，不违反法律规定。第三，《中华人民共和国合同法》 第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案租赁协议系租赁合同，其约定的租赁期限为三十年，违反了上述法律规定，应确认超过部分无效。综上，原审判决适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 变更河南省新乡市牧野区人民法院（2013）牧民二初字第145号民事判决为：新乡市红旗棉织厂、新乡市牧野区牧野镇大朱庄村村民委员会与河南新飞电器有限公司于2000年4月29日签订的租赁协议超过租赁期限二十年的部分无效。 一审案件受理费3000元，由新乡市红旗棉织厂负担2000元，河南新飞电器有限公司负担1000元；二审案件受理费100元，由新乡市红旗棉织厂负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 陈兴祥 代理审判员 曾维锋 代理审判员 王 华
二○一四年十月十三日
代理书记员 刘 冬 |
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