| 河南省商丘市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）商民二终字第734号 |
上诉人（原审原告、反诉被告）河南灵锐房地产中介有限公司。 法定代表人陈青波。 委托代理人陈思广，男。 委托代理人周峰。 被上诉人（原审被告、反诉原告）河南亚太投资发展有限责任公司。 法定代表人黄凌鹏。 委托代理人李晓京，河南天翔鲲鹏律师事务所。 被上诉人（原审被告）河南兆伟恒基置业有限公司。 法定代表人郭兴伟。 委托代理人赵明。 上诉人河南灵锐房地产中介有限公司（以下简称灵锐公司）因与被上诉人河南亚太投资发展有限责任公司（以下简称亚太公司）、河南兆伟恒基置业有限公司（以下简称兆伟恒基公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，灵锐公司于2013年10月10日向永城市人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、灵锐公司与兆伟恒基公司、亚太公司签订的合同书有效。2、亚太公司履行“永城市世纪亚太大厦”委托销售合同，并判决灵锐公司对该大厦三号楼4层至32层享有销售权。3、亚太公司为灵锐公司提供销售所需的全部手续。亚太公司于2013年11月7日提出反诉，请求依法判令2012年8月3日的委托销售合同书无效或依法撤销或解除该合同。该院于2014年2月20日作出（2013）永民初字第3160号民事判决。灵锐公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月11日公开开庭审理了本案。上诉人灵锐公司的委托代理人陈思广、周峰，被上诉人亚太公司的委托代理人李晓京，被上诉人兆伟恒基公司的委托代理人赵明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：永城市世纪亚太大厦系亚太公司投资开发的商住房项目。2012年5月31日，亚太公司与兆伟恒基公司签订了《房地产项目合作开发合同》，将永城市世纪亚太大厦3号楼工程交由兆伟恒基公司建设。2012年8月3日，兆伟恒基公司作为甲方，案外人陈思广作为乙方，亚太公司作为丙方，三方签订了商品房委托销售合同书，该合同书约定：“1、甲方保证已取得丙方永城市世纪亚太大厦的承建权，并取得永城市世纪亚太大厦三号楼4层至32层的投资、销售权；2、甲方委托乙方销售永城市世纪亚太大厦三号楼4至32层，必须取得丙方的书面授权，由丙方无条件提供销售所需的全部手续；3、甲方按销售额的3％提取给乙方作为销售佣金；4、永城市世纪亚太大厦三号楼4至32层销售基准价为每平方3800元，乙方在销售过程中超出3800元，甲方按50％奖励给对方”。2012年11月6日，亚太公司向灵锐公司出具委托书一份，委托灵锐公司进行商品房销售，但双方未签订书面商品房委托销售合同，双方之间的权利、义务也未进行约定。2013年7月24日，亚太公司与灵锐公司签订了证明一份，约定灵锐公司无权销售永城市世纪亚太大厦1、2、4号楼。2013年9月6日，亚太公司向该院提出诉讼，要求解除与兆伟恒基公司于2012年5月31日签订的《房地产项目开发合同》。后亚太公司与兆伟恒基公司双方自行达成协议解除2012年5月31日签订的《房地产项目开发合同》的协议。该院于2013年9月9日作出（2013）永民初字第2901号民事调解书，调解书确认：“一、亚太公司、兆伟恒基公司双方自愿同意解除2012年5月31日签订的《房地产项目开发合同》，双方之间的权利义务关系自行终止消灭，亚太公司、兆伟恒基公司双方不再以任何形式追究对方的违约等其他责任；二、亚太公司、兆伟恒基公司双方同意对于合同订立、执行过程中的各自任何形式的损失自行负责承担，兆伟恒基公司在建筑施工中形成的所有债务及经济纠纷由兆伟恒基公司承担，与亚太公司无关；三、亚太公司、兆伟恒基公司双方自即日起无任何经济纠纷，兆伟恒基公司为取得房地产项目开发合作权利而支付亚太公司的款已经转入归债权人李军所有，与兆伟恒基公司无关。 另查明：兆伟恒基公司至本案一审庭审辩论终结前尚未取得房地产开发资质和建筑施工资质。 原审法院认为，一、灵锐公司诉求确认2012年8月3日，与亚太公司、兆伟恒基公司签订了“永城市世纪亚太大厦”的商品房委托销售合同有效系确认之诉，灵锐公司的2、3诉求与本案的确认之诉不是同一法律关系，该院不予审理。二、2012年8月3日，兆伟恒基公司作为甲方，案外人陈思广作为乙方，亚太公司作为丙方，三方签订的商品房委托销售合同书，系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。但在亚太公司保存的该合同原件乙方处落款为陈思广，而非本案灵锐公司。后灵锐公司出具授权书对陈思广的行为予以追认。虽后亚太公司在2012年11月26日又向灵锐公司出具商品房委托销售授权委托书，但该授权委托书约定不明，灵锐公司也未向该院提供证据证明亚太公司同意与其按2012年8月3日合同中的条款约定履行委托合同，故灵锐公司要求确认2012年8月3日的合同对其有效，及要求亚太公司按2012年8月3日委托销售合同的约定履行合同义务的诉请，无依据，该院依法不予支持。三、本案当事人之间的纠纷实质是委托合同纠纷，亚太公司并未将永城市世纪亚太大厦房屋销售所需的“五证”交付给灵锐公司或陈思广个人，双方的委托合同并未实质履行。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”。《中华人民共和国合同法》赋予了委托合同双方享有任意合同解除权，现本案亚太公司作为委托方，向该院提出反诉，要求解除2012年8月3日的委托销售合同，其反诉请求，于法有据，该院依法予以支持。灵锐公司要求继续履行委托合同的诉请，于法无据，该院依法不予支持。灵锐公司如认为亚太公司解除合同的行为给其造成损失，可以另案向亚太公司主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，判决：一、驳回灵锐公司的诉讼请求。二、解除2012年8月3日的商品房委托销售合同。受理费100元，反诉费50元，共计150元，由灵锐公司负担100元，亚太公司负担50元。 上诉人灵锐公司上诉称：一、原审判决程序违法。1、原审是2014年1月18日在永城市看守所开庭审理，合议庭成员是李安琦、洪林杰、张良鹏，判决书却把洪林杰变成了张振环，程序违法。2、原审上诉人提出三项诉讼请求，均是基于2012年8月3日签订的合同书，足以证明系同一合同法律关系，原审不予审理，明显与客观事实不符。二、原审判决认定事实错误，与判决结果相互矛盾。2012年8月3日合同签订之时陈思广是灵锐公司法定代表人，陈思广的签约行为是职务行为，灵锐公司和兆伟恒基公司均持有加盖有灵锐公司印章的完善的合同。灵锐公司也设有销售部，如果灵锐公司不是合同签订的主体，何来的解除合同。三、原审判决自相矛盾，难以自圆其说。原审本院认为部分第一项和第二、三项矛盾。四、原审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定委托人或者受委托人可以随时解除合同。但本案委托人应为兆伟恒基公司，被委托人是灵锐公司。请求撤销原判，依法改判支持灵锐公司诉讼请求，驳回亚太公司诉讼请求或发回重审。 被上诉人亚太公司答辩称：一。原审程序合法，原审合议庭组成合法。二、原审认定事实清楚，适用法律正确，并无自相矛盾。请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人兆伟恒基公司答辩称：一、原审程序确实违法。合议庭开庭人员与判决书中以及合议庭合议人员不一致。二、兆伟恒基公司坚持与灵锐公司之间的关系。三、从2012年8月3日的合同可以看出，委托方和被委托方关系客观存在，原审判决认定兆伟恒基公司无资质与事实不符，涉案合同纠纷与兆伟恒基公司是否具有资质也无法律关系。综上，原审程序违法，判决错误。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原审审理程序是否合法。2、原审判决驳回上诉人一审本诉请求有无事实和法律依据。3、原审判决解除2012年8月3日商品房委托销售合同是否适当。双方当事人对争议焦点均无异议和补充。 二审中，上诉人提供了2010年6月1日灵锐公司营业执照一份。证明目的是：陈思广在签订合同时系灵锐公司法人代表，其签订合同系职务行为，非个人行为。另提供2012年8月3日、2012年11月6日、2013年7月24日合同、委托书、证明书原件各一份，以佐证原审上诉人提供的这三份证据复印件的真实性。被上诉人亚太公司质证认为：1、该证据不属于新证据，原审中上诉人即有能力提交。2、该证据与上诉人方的待证事实是无关的，该营业执照的日期是2010年6月1日至2011年5月30日，涉案合同签订是2012年8月3日，该证据无法证明其证明目的。被上诉人兆伟恒基公司质证认为：对该证据无异议，三方签订涉案合同时，陈思广确实系法定代表人，另上诉人提交的这三份原件与兆伟恒基公司持有的合同完全一致。 本院对上述证据分析认定如下：灵锐公司2010年6月1日所办理的营业执照形式合法，真实性可以确认。结合二审中灵锐公司提供的合同、委托书、证明书原件，经详细比对能够确认灵锐公司原审提供的该三份证据复印件的真实性。因此，陈思广在签订涉案合同书时已获得灵锐公司授权能够得到印证。涉案合同书合同主体应依法确认为灵锐公司、兆伟恒基公司、亚太公司三方。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。 本院认为，一、从原审卷宗庭审笔录和合议笔录看，原审合议庭组成合法，庭审笔录显示的合议庭组成人员和合议时人员一致，且庭审笔录有当事人的代理人签字确认，因此，原审审理程序合法。二、从涉案合同内容分析，该合同丙方亚太公司系永城市世纪亚太大厦的开发商，兆伟恒基公司系该大厦三号楼的承建商，灵锐公司系被委托销售方。该合同的核心是商品房销售，从中分析该合同主要存在两层法律关系，第一层为亚太公司与兆伟恒基公司之间的委托销售关系，第二层为兆伟恒基公司与灵锐公司之间的委托销售关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百条规定：“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。”该合同性质应为商品房委托代理销售合同，属于合同法委托合同章节调整的范围，三方当事人之间的法律关系应界定为：委托人亚太公司、转委托人兆伟恒基公司、被委托人灵锐公司。因此，本案应定性为商品房委托代理销售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”该条赋予了委托合同各方的一个法定任意解除权。从涉案合同的履行过程看，合同明确约定了亚太公司无条件提供销售所需的全部手续，但是该公司在取得商品房预（销）售许可证后并没有履行该义务，其以实际之行为和今日之诉，明确表达了解除涉案合同的意思表示。该权利符合《中华人民共和合同法》委托合同章节的立法精神。但如因合同解除给灵锐公司或兆伟恒基公司造成了经济损失，灵锐公司或兆伟恒基公司有另案诉讼之权利。三、本案灵锐公司起诉是确认合同效力，亚太公司起诉是确认合同效力或解除或撤销合同，原审法院根据涉案合同的性质应当在裁判时对案由准确定性，由于其案由定性不准，导致其判决论述部分确有不妥之处，本院已依法对案由进行了更正，亦给当事人双方之合理救济渠道。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人河南灵锐房地产中介有限公司负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 刘一宇 审 判 员 黄明志 代理审判员 宁传正
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 杨牧霖 |
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