| 山阳区人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2012）山民初字第00371号 |
原告胡有顺，男，42岁。 原告王秀，女，39岁。 委托代理人吴幸梅、王迎军，河南海搏律师事务所律师。 被告焦作市亿城房地产开发有限公司。住所地：焦作市山阳区。 法定代表人安广平。 委托代理人郁翔，河南华凌律师事务所律师。 委托代理人王静。 原告胡有顺与被告焦作市亿城房地产开发有限公司（以下简称亿城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年4月13日作出受理决定，于 2012年5月24日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等，向原告送达了举证通知书等。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月16日公开开庭进行了审理。原告胡有顺及其委托代理人吴幸梅，被告的委托代理人郁翔、王静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2009年12月4日，原被告签订商品房买卖合同。双方约定:原告购买被告开发建设的商住楼房屋一套，总价款304000元。合同对双方的权利义务等相关事项进行了明确约定。协议签署后，原告依约履行了自己交付房屋款项的义务，并积极支付包括各项配套的费用。被告将房屋交付后，原告检查发现房屋存在诸多质量瑕疵，如房屋楼板低于12厘米的约定厚度、房屋楼板渗水，隔音效果差，墙壁裂缝、墙体倾斜、渗水，无落地窗护栏、纱窗等等严重质量瑕疵。违反了被告向原告出具的商品房住宅质量保证书和使用说明书承诺的质量标准和国家标准。为此原告多次向被告反映，被告拒不履行合同义务，甚至没有一个客观的态度正确对待。被告的违约行为严重侵犯原告的合法权益，并给原告造成了极大的经济损失。现起诉要求：⒈被告将房屋修复至合同约定标准; ⒉被告赔偿原告的经济损失(待鉴定后确定具体约赔偿数额); ⒊被告办理房屋水、电、暖正规缴费手续并立即供应暖气; ⒋被告立即交付房屋产权证书；⒌被告退还已缴纳的配套费9300元；⒍因诉讼产生的费用由被告承担。原告当庭变更诉讼请求第三项为“被告办理房屋水、电、暖正规缴费手续”，不再要求“立即供应暖气”。 被告辩称，被告已将商品房交付原告，原告已入住至今。如果存在质量问题应当经由有资质的鉴定机构作出鉴定，再进行处理。如果是其它问题，应按照商品住宅质量保证书相应的保修义务履行。关于水电被告也已经履行了开发商的相应义务，办理向正规供水供电企业进行交费的手续。在本案审理期间，被告已向本院提出要求原告补交面积款，然后为原告办理房产证的诉请，且在审理过程中。被告已将相关业主的配套费用于小区的水电暖管网建设，并已经在配套正常使用中。关于配套费市政府有文件予以说明，在2009年4月1日前办理过建设手续的配套费，开发商不予退还。综上，请求驳回原告的诉请。 根据原、被告诉辩意见，本院确定本案争议焦点如下：⒈原告购买的房屋是否符合合同约定的标准；⒉原告各项诉讼请求的依据。 原告提交证据材料如下：⒈身份证，证明原告主体适格；⒉购房合同、照片16张，证明①原被告之间存在房屋买卖关系，但至今被告未交付合同附件等资料，②原告已经按照合同约定履行了支付款项的义务，但被告违反合同约定，交付的房屋及质量达不到国家要求的标准和合同约定的标准，③合同部分条款违反法律规定，对原告的利益造成损害，④合同第11条交接中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，⑤补充合同的第四条权利义务不对等，无效，因为此部分只约定买受人违约承担20%的违约责任，没有出卖人违约的对等违约处罚，注明的开工时间也是在2009年5月1日，⑥ 提供的商品房不符合合同约定；⒊配套费收据，水电周转金收据、代收房产证办证收费收据、代收可视系统费用收据、完税证明，证明被告收取配套费违反焦作市人民政府2009年5号文件，应当退还，原告依约履行了缴费义务，被告应当退还水电周转金等费用；4、照片8张、光盘一张，证明楼板的厚度过于薄。 被告质证认为，对证据1无异议。对证据2无异议，但需要说明的该合同中的分户验收表我方已经找到，并可以提交。对证据3真实性均无异议，但根据2009年市政府的五号文件，本案配套费不在退还范围内。证据4的照片显示的墙体顶裂缝和墙体渗水的问题，该墙体裂缝的问题不是房屋质量的问题，可能是业主在装修的时候暗埋管线对其结构造成的破坏，而产生的渗水和裂缝的问题，对光盘中的两张照片均有异议，该照片没有拍摄时间，且该照片是在装修后拍摄的，并非是交房时的实际情况，证明不了原告所述的证明问题。 对原告所举证据，本院认证如下：原告提交的证据，被告对真实性无异议，本院予以确认，但光盘并不能反映楼板的厚度。 被告提交证据材料如下：1、建设工程竣工验收备案表两份（分别是1.2.3号楼一套和4.5.6号楼一套，该备案表原件在焦作市房管局存放，现本庭提交系复印件），证明整个小区的楼盘经过有关部门的验收。2、分户验收表一份共7页（原件有两份，一份在焦作市房管局存放，一份在住房和城乡建设局档案馆存放，我方现在提交的是我单位自存的复印件），证明原告经过分户验收各项目均合格。3、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证（上述证据均系复印件，该证据只有一份原件且在焦作市房管局存放）和工程竣工验收报告各一份，证明规划许可证是2009年3月4日批准的，所收的业主配套费不在退还的范围内，且证明了诉争房屋均已整体竣工验收合格。 原告质证认为，对证据1均有异议，形式上系复印件，真实性不能予以核查。且该载明的是备案表并非房屋竣工验收报告，且据我方了解，该备案表仅是形式上的核查，并非质量实质的验收。该备案表最后一页所显示的有工程竣工验收备案目录中有十二项文件，其中含有竣工验收报告等文件，截至目前，我方没有见到其中所载明的各项的正式文本，故不能证明被告向我方出售的房屋符合国家质量标准。在该报告的第三页有五个单位签收的意见，但该意见下并没有所签署意见的时间，故该份证据仅是形式上的客观。正常的竣工验收必须有上述五单位等的签到表，而该份验收证据中并没有该份签到表等相关的证据，故备案表无法证实该房屋是经过竣工验收是合格的证明指向。对证据2真实性合法性均有异议。1、竣工验收资料应是原件，但现被告提交的是复印件，真实性无法核实。2、对证据上显示的施工单位没有我方业主签署的意见和签名。根据住建部2009第291号文件，关于作好住宅工程验收质量分户验收工作的通知，规定建设单位必须进行分户验收，且出具住宅验收表并由住户签字，且该文件规定的程序是先进行分户验收后再进行整体验收，据此证实被告提交的的分户验收表是虚假的，我方业主未见到该份证据，故推定被告整体验收也是不真实不合法的，该分户表签署的各项合格也必然是假的。原告签署的买卖合同日期2009年5月20日，说明原告和被告之间已经建立了买卖合同关系，而分户验收表是2010年10月10日的，被告应向业主征询分户验收的意见，而被告没有做，故被告的程序和实体均不合法。通过门窗安装质量分户验收记录表上的签署时间2010年10月25日，更一步证明是虚假的，对照商品房质量保证书上，先得由住户验收，之后再分户验收合格后才做整个工程的竣工验收，分户验收应在整体验收之前。且在该份证据的分户验收表的第一页显示有竣工时间是2010年10月10日。对证据3建设工程规划许可证有异议，该证据是复印件，不能该证明真实性，不能该证明其指向。根据焦作市关于配套费的征收管理通知，原告不退还的理由不能成立。对证据3中建设用地规划许可证的真实性有异议，也为复印件，且与本案缺乏关联性。对证据3中工程竣工验收报告的其合法性有异议，1、在该证据的“验收组人员签名”里面参与验收的16个人员中只有两人签到；2、该份证据的第五页竣工验收结论有五家单位盖章签字，其签字日期均为一人所签，故不能证明其真实性，结合被告提交的分户验收表，竣工验收是在2010年10月10日，“门窗制作安装质量分户验收表”上写的检查的时间是2010年10月26日，证明其系虚假的。 对被告所举证据，本院认证如下：被告的证据，虽然系复印件，原告对其真实性和指向均提出了异议，但未举出足以反驳的证据，且本院庭后到相关部门进行了核实，该部分证据是客观真实的，故本院对该部分证据予以确认。 依据原、被告的陈述、举证、质证及有效证据，本院确认以下案件事实：2009年12月4日，原被告签订商品房买卖合同及补充协议。双方约定原告购买被告开发建设的商住楼房屋一套，总价款304000元；出卖人应当在2010年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责修复，达到规范标准为止。出卖人承诺水电2010年12月31日前达到使用条件，否则视作逾期交房；公共装修在交房时达到使用条件。买受人购买商品住宅的，住宅质量保证书作为合同附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。 附件三约定的装饰设备标准为：⒈外墙：贴高级外墙砖及高级石材。⒉内墙：混合砂浆抹灰。⒊顶棚：素水泥浆批刮。⒋地面：混凝土毛地面。⒌窗户：卧室、厨房均安装优质铝合金中空玻璃窗。⒍厨房：接入燃气管道及自来水管道。⒎卫生间：预埋排水管道，下沉式卫生间。⒏阳台：客厅与阳台分隔处安装优质铝合金落地中空推拉门，混凝土毛地面，天花批白。 附件四补充协议第7条载明：除房款外买受人须另缴纳契税、办证工本费（按揭费用）。买受人收楼时须另向出卖人交纳闭路电视监控、彩色可视对讲器1380元、配套费用包括暖气、天然煤气小区管网费9300元，以上费用合计10680元。 原告胡有顺、王秀于2009年12月24日缴纳契税3040元；于2010年12月21日向某某物业服务有限公司焦作分公司交纳水电周转金500元、向被告交纳代收房产证办证费用100元、代收可视对讲系统费用1380元、代收小区配套费9300元。 2009年2月2日下发的焦规地字第（2009）00建设地规划许可证载明：用地单位焦作市亿城房地产开发有限公司，用地性质为居住、商业用地，宗地面积13676平方米，经审核该项目符合城乡规划要求。2009年3月4日下发的焦规建字第（2009）第28号建设工程规划许可证载明：建设单位焦作市亿城房地产开发有限公司，建筑名称（1#-6#）商住楼，建筑规模49764.20平方米。 住宅工程质量分户验收表载明，2010年10月10日，经建设单位被告亿城房地产开发公司、施工单位河南红旗渠建设集团有限公司、监理单位焦作市全心工程监理有限责任公司三方验收，焦作市商住小区住宅建筑结构外观及尺寸偏差，门窗安装质量，墙面、地面和顶棚面层质量，防水工程质量，采暖系统安装质量，给水、排水系统安装质量，室内电气工程安装质量均合格，验收结论为合格。 商住小区1#、2#、3#楼、4#、5#、6#楼工程竣工验收报告载明，该工程验收日期2010年10月10日，分部工程包括：地基与基础工程、主体工程、地面与楼面工程、门窗工程、装饰工程、屋面工程、采暖卫生及燃气工程、建筑电气安装工程、通讯与空调工程、电梯安装工程、节能工程等，评定等级均为合格；工程竣工验收结论为合格。建设单位焦作市亿城房地产开发有限公司、监理单位焦作市全心工程监理有限责任公司、施工单位河南红旗渠建设集团有限公司、勘察单位焦作市龙诚地质工程勘察有限公司、设计单位焦作市规划建筑设计院均加盖公章。 被告交付房屋后，原告以房屋存在楼板低于12厘米的约定厚度、楼板渗水、隔音效果差、墙壁裂缝、墙体倾斜、渗水等问题与被告协商未果，遂诉至法院。 2012年5月20日，原告申请对房屋质量进行鉴定，申请事项为：“⒈房屋楼板现在的实际厚度，是否符合《质量承诺书》约定的标准；⒉房屋楼层间防水，是否达到国家规定的民用住宅的防水标准；⒊楼房的隔音效果是否符合国家标准”。2013年3月13日，原告变更其鉴定申请事项的第1项为“房屋楼板现在的实际厚度（包括楼板厚度、楼板强度，线浇顶钢网编织密度），是否符合质量承诺书约定的标准”。2013年8月15日，本院技术室要求被告补充提交所有的建设施工图及结构图；2013年11月4日，本院技术室因“一、原告不能提供被鉴定房屋的原始楼板检测面；二、原告不能提供被鉴定房屋的楼下住户楼板取芯同意书鉴定楼板厚度，司法鉴定必须取芯鉴定，否则无法进行”终止鉴定。 另查明，被告交付给原告的房屋确实存在裂缝、渗水的情况。 本院认为，原被告签订的商品房买卖合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行。原告按合同约定交付购房款，被告将商品房交付原告后，根据双方合同约定，对被告交付的商品房存在裂缝及渗水的情况，原告起诉要求被告修复房屋，理由充分，应予支持。原告要求被告赔偿经济损失，但并未确定具体赔偿数额，故该项诉讼请求无法支持。原告要求被告办理房屋水电暖正规缴费手续，因该请求并非双方合同约定的内容，故该请求理由不足，不予支持。原告要求被告交付房屋产权证书，因双方在合同中已就交付房产证书事宜进行了约定，故被告应向原告交付房屋产权证书。本案的被告于2009年3月4日已经办理《建设工程规划许可证》，根据《焦作市城市基础设施配套费征收管理办法》及其相关规定，原告要求退还配套费9300元，没有依据，本院不予支持。经本院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、第十八条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告焦作市亿城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内将原告胡有顺、王秀的商住楼房屋渗水、裂缝部分予以修复； 二、被告焦作市亿城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡有顺、王秀交付房屋产权证书； 三、驳回原告胡有顺、王秀的其它诉讼请求。 本案诉讼费100元，由被告焦作市亿城房地产开发有限公司承担50元、原告胡有顺、王秀承担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审判长 康福军 审判员 樊媛媛 审判员 冯爱萍 二○一四年六月十九日 书记员 徐贝贝 |
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