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河南省信阳市浉河区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信浉民初字第1975号 原告陕西建银实业有限责任公司，住所地陕西省西安市碑林区。 法定代表人刘万贵，该公司总经理。 委托代理人戴华、吕窈窕，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。 被告信阳广播电视报社，住所地河南省信阳市。 法定代表人冯俊明，该广播电视报社总编。 委托代理人方立勇，河南天宾律师事务所律师。 案由房屋租赁合同纠纷 原告陕西建银实业有限责任公司（以下简称陕西建银）与被告信阳广播电视报社（以下简称广播电视报社）因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西建银的委托代理人戴华、吕窈窕，被告广播电视报社的委托代理人方立勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陕西建银诉称，2011年10月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于信阳市东方红大道金融大厦第12层房屋，该房屋建筑面积468平方米，租赁期限自2011年10月8日起至2012年10月8日止，共计12个月，年租金8万元。合同签订后，被告缴纳了第一年租金及合同履约金20000元。租赁期限届满，被告继续承租该房屋，但双方未能签署书面租赁合同。被告于2013年9月30日搬离承租房屋，但一直未能支付2012年10月9日至2013年9月30日（共计357天）期间的租金。扣除合同履约金20000元，被告尚欠原告租金58247元。合同第三条第2款约定：本合同签订后三日内，乙方以支票或现金的形式向甲方缴纳12个月的租金，计人民币8万元，以后每满12月前10日支付下12个月的租金；第七条第2款约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的三倍支付滞纳金。依照上述约定，被告应于2012年9月29日支付原告下一年度的租金，但被告未能按照合同约定履行付款义务。为此诉至法院请求判令被告支付拖欠房屋租金58247元及滞纳金28985元（滞纳金按银行同期贷款利率的四倍计算）。 被告广播电视报社辩称，一、原告主体不适格，应当判决驳回原告诉讼请求；二、本案已过诉讼时效；三、被答辩人主张按照每年八万元的标准计算租金，没有法律依据；四、被答辩人要求支付58247元租金及28985元滞纳金，属计算错误；五、配套电梯常年损坏，严重影响答辩人使用，应当减低租金；六、即使答辩人违约，被答辩人没有采取措施防止损失扩大，因此不能主张答辩人支付滞纳金。 原告为证明其主张，在举证期限内向本院提交以下证据：一、《河南省信阳地区计划委员会文件》、《中国建设银行重组分立协议》、《中国建设银行、中国建银投资有限责任公司》（2011）547号文件、《中国建投固定资产清单汇总表》、《中建投固定资产交接单》、《固定资产、房屋及建筑物交接清单》，证明原告对租赁标的物享有合法出租及收益权利。二、建银与广播电视报社的《房屋租赁合同》，水电费《收款收据》12张，证明原、被告之间存在租赁关系，该合同租赁期限为2011年10月8日至2012年10月8日，被告应当依照合同约定履行支付租金及滞纳金的义务，被告一直占有使用该房屋，其最后一期缴纳水电费时间为2013年9月29日。三、《电子汇划收款回单》及发票、租赁保证金收据，证明被告租赁关系成立并缴纳租金8万元及租赁保证金2万元。四、《通知》四份，证明原告四次向被告发出通知，要求被告结清拖欠房租。五、原告委托建行信阳分行代收水电费的委托书及通知，证明原告委托建行信阳分行代收水电费。 对以上证据，被告广播电视报社质证称，对第一组证据无异议。第二组证据收款收据系原告单方填写，交款单位是信阳周报社，信阳周报社已经改制了。第三组租金电子汇划收单，付款单位为信阳广播电视报社，说明信阳周报社从未支付款项给原告。第四组证据，2012年11月9日通知被告未收到，其次说明原告与被告租赁合同关系终止，2013年1月4日通知被告收到，但该通知说明原告已将诉争房屋转租给郑州市金水区香厨坊酒店，原告不具备出租人资格，2013年7月2日原告发出的通知再次说明原告将诉争房屋转租给郑州市金水区香厨坊酒店，这份通知被告未收到，2014年3月7日原告发出的通知被告未收到不予质证。第五组证据，委托书与本案无关。 被告广播电视报社向法庭提交了电梯损坏的照片，原告质证称，从照片中无法看出电梯存在故障，该证据无法反映该照片的拍摄地点和拍摄时间，对真实性和证明目的不认可。 经审理查明的事实与原告起诉的事实一致。另查明，2011年10月11日原告陕西建银与被告广播电视报社、信阳周报社签订房屋租赁合同，后信阳周报社改制，该房屋为被告广播电视报社实际占有使用。2013年原告陕西建银决定将信阳金融大厦12层出租给郑州市金水区香厨坊酒店并向被告广播电视报社发出限期搬离的通知，由于被告未搬离该房屋，香厨坊酒店没有进场，被告一直占有使用该租赁房屋直至2013年9月30日搬离。原告陕西建银于2012年11月9日、2013年1月4日、7月2日、2014年3月7日共四次向被告广播电视报社发出催款通知，陕西建银河南分公司的工作人员2014年两次找到被告催要租金，被告亦陈述2013年搬离时电话通知原告方，并要求再支付4万元。原告陕西建银与2013年3月20日至6月5日先后对两部电梯进行了更换。 本院认为，原告陕西建银实业有限责任公司与被告信阳广播电视报社签订的房屋租赁合同真实有效，2012年10月8日租赁期限届满，被告继续承租该房屋，原告没有提出异议，根据合同法第236条规定，原租赁合同继续有效，租期应计算至2013年9月30被告搬离之日，被告已缴纳2011年10月8日至2012年10月8日的租金80000元，拖欠租金的时间应从2012年10月9日计算至2013年9月30日，共计357天，租金为78247元（8万元／年÷365天×357天=78247元），被告缴纳的合同履约金20000元应予扣除，实际拖欠的租金为58247元。原告陕西建银享有信阳金融大厦第12层房屋的管理权和收益权，被告于2011年10月8日至2013年9月30日一直占有使用该房屋，故原告享有诉讼主体资格，原告与香厨房之间的房屋租赁关系与本案无关。原告多次向被告发出通知催缴租金，原被告双方在被告搬离房屋时亦电话协商租金事宜，诉讼时效中断，本案并未超过诉讼时效。被告辩称电梯经常出现故障影响正常使用，但电梯应属于物业服务范围，与房屋租赁费是不同的法律关系，从原告提交的水电费收费票据可以看出被告一直在使用该房屋，且原告积极对电梯进行了更换，故被告广播电视报社的抗辩理由不能成立。原告按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金请求过高，本院酌定按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、二百三十六条之规定，判决如下： 被告信阳广播电视报社于本判决生效后十日内向原告陕西建银实业有限责任公司支付房屋租金58247元，并按中国人民银行同期贷款利率支付拖欠租金拖欠期间的滞纳金。 二、驳回原告陕西建银实业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1991元，由原告陕西建银实业有限责任公司承担554元，由被告信阳广播电视报社承担1437元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向信阳市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。 审 判 长 崔俊杰 审 判 员 胡晓辉 人民陪审员 王保琴 二〇一四年十二月十七日 书 记 员 陈亚嫚 |
