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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民二终字第1695号 上诉人（原审被告）王瑞雪，女，1971年2月1日出生，汉族。 委托代理人车建党，河南明天律师事务所律师。 委托代理人陈苒，河南明天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）李遂钦，男，1974年9月27日出生，汉族。 委托代理人连晓丰，河南克谨律师事务所律师。 委托代理人宋洁，河南克谨律师事务所实习律师。 原审被告周鸿雁，男，1980年7月11日出生，汉族。 原审被告刘浩，男，1973年3月14日出生，汉族。 委托代理人周明伟，河南博正律师事务所律师。 委托代理人王利娜，河南博正律师事务所律师。 上诉人王瑞雪与被上诉人李遂钦、原审被告周鸿雁、刘浩房屋租赁合同纠纷一案，李遂钦于2013年7月16日向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，诉讼请求：1、请求判令被告将位于郑州市黄河路42号楼底层的诉争房屋腾出给原告，并连带支付占用该房屋的租金及利息至实际返还之日（至起诉时暂计为：租金706500元、利息97762元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。河南省郑州市金水区人民法院于2014年3月28日作出（2014）金民二初字第4341号民事判决。宣判后，王瑞雪不服该判决，向本院提起上诉，本院于2014年9月24日受理后，依法组成合议庭于2014年10月23日公开开庭审理了本案。上诉人王瑞雪的委托代理人车建党、陈苒，被上诉人李遂钦的委托代理人连晓丰，原审被告周鸿雁，原审被告刘浩的委托代理人周明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，2009年11月3日，原告李遂钦与被告王瑞雪了签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告李遂钦将位于郑州市黄河路42号楼底层建筑面积约为300㎡的房屋自愿租给被告王瑞雪经营，租期自2008年11月1日至2018年10月31日止；一年后租金每次付半年，被告王瑞雪向原告李遂钦缴纳六个月租金，第二次提前一个月预交后半年，以此类推；在租赁期内，双方不得擅自变更和解除合同，若双方解除合同，需共同协商；原告李遂钦保证被告王瑞雪所承租房屋的正常使用不受第三者提出异议；被告王瑞雪需按时向原告李遂钦缴纳房屋租金及水、电费，若不按时缴纳，原告李遂钦有权对被告王瑞雪采取停水停电措施，被告王瑞雪不得以任何理由拖欠房屋租金，拖欠超过五日，原告李遂钦有权解除合同等。该合同第五条手写体载明：此房可转让。 同日，原告李遂钦与被告王瑞雪又签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告李遂钦将位于郑州市黄河路42号楼建筑面积约100㎡自愿租给被告王瑞雪经营，租期自2009年12月1日至2018年11月4日止；被告王瑞雪有权将房屋转租、转让或转借；租金标准为每年6万元，水、电、天然气等费用，由被告王瑞雪按实用数结算；房租提前一个月一次性缴纳一年租金等。 同日，原告李遂钦与被告王瑞雪签订了一份《协议》，载明：被告王瑞雪预付定金2万元，于2009年12月1日付清余款后，房屋租赁合同生效（转让费19.5万元，房租13.33万元），共计30.83万元。 2010年5月12日，被告王瑞雪与被告周鸿雁签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告王瑞雪将位于郑州市黄河路42号楼底层建筑面积为420㎡自愿租给被告周鸿雁经营，租期自2010年6月1日至2018年10月31日止；2010年6月1日至2013年5月31日年租金为55万元。2013年6月1日至2016年5月31日年租金为60.48万元。2016年6月1日至2018年10月31日年租金为65.52万元；租金每半年付一次，每次必须提前一个月交后半年租金；在租赁期内，双方不得擅自变更和解除合同，若双方解除合同，需共同协商；被告王瑞雪保证被告周鸿雁所承租房屋的正常使用不受第三者提出异议，否则所造成的一切损失由被告王瑞雪负责解决和赔偿；被告周鸿雁需按时向被告王瑞雪缴纳房屋租金及水、电费，拖欠超过三日，被告王瑞雪有权解除合同等。该合同右下方手写体载明：“此房可转让”。 2010年5月20日，被告周鸿雁与被告刘浩签订了一份《租赁合同》，约定：被告周鸿雁将位于郑州市黄河路42号用房（建筑面积约420㎡）出租给刘浩使用，租期自2010年7月1日至2018年5月31日止，其中2010年7月1日至2015年5月31日年租金不变，租金为每月每平方米130元，2015年6月1日至2018年5月31日年租金递增20%，租金为每月每平方米146元；租金每半年结清一次并支付一个月房屋押金；被告周鸿雁保证上述房产权属清晰，若发生与被告周鸿雁有关的产权纠纷或债务纠纷，概由被告周鸿雁负责清理，被告刘浩保证承租上述房屋仅作为专卖店用房；本房屋转让费为22万元，且被告刘浩在合同期内有转让权等。 2010年5月21日，被告周鸿雁给被告刘浩出具了三份《收条》，分别载明：“今收到刘浩黄河路42号房屋租赁转让费22万元，特此证明”、“今收到刘浩黄河路42号房屋租金（2010年2月1日至2010年12月31日）32.26万元，特此证明”、“今收到刘浩黄河路42号房屋租赁押金5.46元，特此证明”。 2010年11月26日，被告周鸿雁给被告刘浩出具了一份《收条》，载明：“今收到刘浩黄河路2011年1月1日至2011年6月31日房租共计32.76万元”。 2011年4月16日，原告李遂钦在被告承租房屋橱窗上张贴《通知》一份，主要内容有：“王瑞雪，我是甲方李遂钦，关于你所租赁我的房屋已逾期15天没有给我交纳租金，根据我们双方合同约定，我们之间的合同关系已经解除，现通知你在三日内将房屋交付我，逾期我将强行收回，因此产生的一切后果由你全部负责”。 2011年4月21日，原告李遂钦向被告刘浩发出了一份《通知》，主要内容有：承租人王瑞雪及正在使用位于郑州市金水区黄河路42号门面房的柒牌服装店的经营人：鉴于我与租用郑州市黄河路42号门面房的次承租人王瑞雪在2009年11月3日签订房屋租赁合同后，在合同履行合同中，王瑞雪严重违反合同约定，逾期仍迟迟未支付租金，故根据合同约定特依法通知王瑞雪解除合同，本通知送达到门店之日即视为通知到达王瑞雪之日，合同即行解除。房屋租赁合同解除后，3日内我将收回门面房，请见到本通知后，正在使用该门面房的柒牌服装店的经营人在3日内搬出门面房或与我签订房屋租赁合同，否则，逾期我将强行收回门面房，后果自负。 2011年4月29日，原告李遂钦与被告刘浩签订了一份《房屋租赁合同》，约定：因原承租方被告王瑞雪违反其与原告李遂钦签订的房屋租赁合同，原告李遂钦以其违约解除与被告王瑞雪签订的租赁合同，现原告李遂钦将位于郑州市黄河路42号楼底层建筑面积约420㎡自愿租给被告刘浩经营，租赁期限自2011年5月1日至2018年5月31日；自2011年5月1日至2013年5月1日止每年租金为45万元；自2013年5月1日至2015年5月1日止每年租金为55万元；自2015年5月1日至2018年4月30日止每年租金为60万元；在租赁期间，双方均不得擅自变更和解除合同，若双方需解除合同，需双方共同协商；被告刘浩不得以任何理由拖延支付房租，拖欠超过5日原告李遂钦有权单方解除合同。 同日，原告李遂钦给被告刘浩出具了一份“收到条”，载明：今收到刘浩交付的黄河路房租（2011年5月1日至2011年11月1日）22.5万元整（新签合同）。 2012年9月26日，“万红霞”通过招行银行网上银行向原告李遂钦转账22.5万元，备注部分载明：黄河路柒牌2012年11月1日至2013年4月30日租金。 2013年4月3日，“万红霞”通过招行银行网上银行向原告李遂钦转账27.5万元，备注部分载明：付黄河路柒牌2013年5月1日至2013年10月30日租金。 2013年8月30日，“万红霞”通过招商银行网上银行向被告周鸿雁转账32.76万元，备注部分载明：刘浩付周鸿雁黄河路柒牌店铺租金。 后被告刘浩以其已与原告李遂钦重新签订房屋租赁合同并已实际缴纳租金为由拒绝向被告周鸿雁支付租金。被告周鸿雁向该院提起诉讼，要求被告刘浩支付其租金32.76万元，违约金4914元。被告刘浩提起反诉，要求被告周鸿雁退回其已缴纳的剩余的两个月租金10.92万元、房屋押金5.46万元、转让费22万元并赔偿经济损失10000元，共计39.38万元。2012年9月10日，该院作出（2011）金民二初字2696号民事判决书，判决：一、刘浩支付周鸿雁租金327600元并支付周鸿雁违约金4914元于本判决生效后十日内支付；二、驳回刘浩的反诉请求。该判决书审理查明部分载明：“2009年11月3日，王瑞雪向李遂钦交房屋租赁定金2万元。2009年12月4日、2010年5月12日王瑞雪分两次共向李遂钦交纳房屋租金32万元。2010年10月22日王瑞雪通过银行转账方式向李遂钦交纳房屋租金19万元。2011年4月27日王瑞雪委托王瑞勤通过银行转账的方式向李遂钦交纳房租13万元，2011年5月1日，李遂钦将该款归还至王瑞琴的付款账号。2011年10月31日，王瑞雪委托王瑞勤通过银行转账的方式向李遂钦交纳房屋租金32万元，2011年11月11日，李遂钦将该款退还至王瑞勤的付款账号”；该判决书“本院认为”部分载明：“2008年李遂钦与庞中义签订的两份房屋租赁合同、2009年11月3日李遂钦与王瑞雪签订的两份房屋租赁合同、2010年5月12日王瑞雪与周鸿雁签订的房屋租赁合同、2010年5月20日周鸿雁与刘浩签订的租赁合同，是当事人之间的真实意思表示，均为有效合同”等等。被告刘浩不服该判决，提起上诉，2012年5月2日，郑州市中级人民法院作出（2013）郑民四终字第473号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2013年7月16日，原告李遂钦提起本诉。 审理中，被告刘浩称其看到了原告李遂钦于2011年4月16日张贴的《通知》，其将通知内容告知被告周鸿雁。 原审法院认为，原告李遂钦与被告王瑞雪、被告王瑞雪与被告周鸿雁、被告周鸿雁与被告刘浩、原告李遂钦与被告刘浩之间的签订的房屋租赁合同，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法、有效。原告李遂钦主张其与被告王瑞雪签订的房屋租赁合同已经解除，被告王瑞雪辩称其并未收到李遂钦解除合同的通知，该院认为，原告李遂钦就本案向该院起诉的行为亦是一种解除合同的意思表示，被告王瑞雪未以法定形式提出异议，亦未按照合同约定向原告李遂钦交纳房租，故双方合同已经解除。虽然双方合同已经解除，但并不能免除被告王瑞雪交纳合同履行期间交纳所欠房租的义务，故原告李遂钦依据其与被告王瑞雪签订的租赁合同，要求被告王瑞雪支付自2011年5月1日至2011年12月31日期间的房租178000元，合法、有据，该院予以支持。原告李遂钦要求支付的2012年1月1日之后的租金，已由被告刘浩直接交纳给原告李遂钦，原告李遂钦并未产生实际租金损失，该院不予支持。原告李遂钦要求被告王瑞雪支付的利息23496元，系原告李遂钦的合理损失，且并非过高，该院依法亦予以支持。因被告王瑞雪现在并未实际占有使用房屋，原告李遂钦要求被告王瑞雪搬出诉争房屋，于法无据，该院不予支持。原告李遂钦并未与被告周鸿雁签订房屋租赁合同，被告周鸿雁也并未实际占有使用房屋，原告李遂钦要求被告周鸿雁连带承担支付房租及腾房义务，于法无据，该院不予支持。被告刘浩就诉争房屋分别与原告李遂钦与被告周鸿雁各签订了一份房屋租赁合同，因诉争房屋具有唯一性和特定性，被告刘浩可以选择履行其中一份合同，并就另外一份合同对合同相对人承担违约责任。本案中，被告刘浩已经向被告周鸿雁交纳了房租，基于民事诉讼中的公平原则及补偿性原则，对原告李遂钦要求被告刘浩支付房租的诉求，该院不予支持。因原告李遂钦与被告刘浩的合同尚未解除，且被告刘浩已经支付了相应房租，对原告李遂钦要求被告刘浩搬出诉争房屋的诉讼请求，该院亦不予支持。若因被告刘浩的违约行为给原告李遂钦造成损失，原告李遂钦可另案起诉。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王瑞雪向原告李遂钦支付房租178000元及利息损失23496元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告李遂钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11943元，由原告李遂钦负担8951元，被告王瑞雪负担2992元。 上诉人王瑞雪上诉称，一审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人双方签订的房屋租赁合同真实有效，且经生效判决确认，被上诉人没有将解除通知送达上诉人，因此合同并未解除。由于被上诉人没有尽到合理的通知义务，以致于上诉人对被上诉人单方解除合同的意思表示毫不知情，上诉人继续履行了自己交付租金的合同义务。上诉人与被上诉人于2009年11月3日分别签订了房屋面积约300平方米和面积约100平方米的两份房屋租赁合同，在300平方米面积的房屋合同中约定：“乙方不得以任何理由拖欠房屋租金，拖欠超过五日，甲方有权解除合同。”但在面积为100平方米的房屋租赁合同中并无此约定。因此，一审判决判令同时解除两份房屋租赁合同没有事实根据。上诉人履行了自己交付租金的合同义务，在上诉人履行自己支付租金义务的情况下，被上诉人拒不履行收取租金的协助义务，以致合同无法正常履行。因此，被上诉人诉称其房屋实际占用却未收到房租、权益受损，明显与事实不符，且违背其合同义务。一审判决上诉人支付房租17800元，没有事实依据，且与判决认定的其他事实相互矛盾。请求二审法院撤销原判，并驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人李遂钦答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，请求维持原判。 原审被告周鸿雁答辩称：同意上诉人的意见。周鸿雁把租金交给王瑞雪之后，刘浩从2011年7月到2011年12月份的租金没有交给周鸿雁，所以周鸿雁才起诉刘浩。 原审被告刘浩答辩称，一审法院既然认定了李遂钦与王瑞雪之间的房屋租赁合同已经解除，那么意味着王瑞雪对诉争的房屋不再享有使用权、控制权及收益权，王瑞雪丧失对房屋的使用权、控制权及收益权就导致王瑞雪与周鸿雁之间的房屋租赁合同无法继续履行，进而导致周鸿雁与刘浩之间的房屋租赁合同无法继续履行，该两份合同应予终止履行。一审法院在认定李遂钦与王瑞雪之间的房屋租赁合同已解除的情况下，却对王瑞雪与周鸿雁之间的合同能否继续履行或是否应终止履行的相关事实未作出认定，含糊不清。请求二审依法查明事实后予以重新认定。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人王瑞雪与被上诉人李遂钦签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均有约束力。被上诉人李遂钦已履行了交付房屋的义务，上诉人王瑞雪未按照合同的约定支付房屋租金，按照双方合同的约定，被上诉人李遂钦享有单方的解除权。被上诉人李遂钦于2011年4月16日，在上诉人王瑞雪承租房屋橱窗上张贴《通知》一份，告知上诉人王瑞雪双方之间的合同关系已经解除，且被上诉人李遂钦就本案向法院起诉的行为亦是一种解除合同的意思表示，上诉人王瑞雪未以法定形式提出异议，故双方合同已经解除。上诉人王瑞雪称解除通知未送达到本人的理由，不能成立，本院不予支持。虽然双方合同已经解除，但并不能免除上诉人王瑞雪交纳合同履行期间所欠房租的义务，因原审被告周鸿雁2011年12月31日以前一直依约向上诉人王瑞雪缴纳房屋租金，故上诉人王瑞雪应当按照租赁合同的约定，支付给被上诉人李遂钦自2011年5月1日至2011年12月31日期间的房租。故原审法院判决程序合法，处理正确，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2992元，由上诉人王瑞雪承担。 本判决为终审判决。 审判长 王献斌 审判员 李 静 审判员 柴雅琳 二〇一四年十二月二十四日 书记员 陈秀娟 |
