| 永城市人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）永民初字第266号 |
原告永城市天顺物业管理有限公司，住所地：永城市东城区永兴街东段。 法定代表人牛丽华，该公司经理。 委托代理人吴义伦，该公司法律顾问。 委托代理人棘素真，女，1967年10月30日出生，汉族，住河南省永城市。 被告河南亚太投资发展有限责任公司，住所地：永城市东城区车集路东南侧。 法定代表人黄凌鹏，该公司董事长。 委托代理人李晓京，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。 原告永城市天顺物业管理有限公司（以下简称天顺物业公司）诉被告河南亚太投资发展有限责任公司（亚太投资公司）物业服务合同纠纷一案，原告天顺物业公司于2013年12月30日向本院起诉，本院受理后，在法定期限内向原、被告送达了相关民事诉讼法律文书。依法组成合议庭，于2014年3月4日公开开庭进行了审理。原告天顺物业公司的委托代理人吴义伦、棘素真，被告亚太投资公司的委托代理人李晓京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天顺物业公司诉称，被告在永城市东城区开发建设了商住楼小区“东苑名家”，建筑面积58376万平方米。2011年5月24日，原、被告签订了“东苑名家商住楼前期物业管理服务委托合同”，合同约定：被告所建小区的前期物业管理委托给原告，被告支付物业管理服务费、开办费、空置房屋物业费等费用。合同签订后，原告积极履行，组织物业管理服务人员进驻小区，提供物业管理服务；而被告不讲信用、不守合同，长期拖欠物业费及其他费用，严重违反合同约定，虽多次催要，被告一直推拖不予给付，要求被告支付物业服务费等费用及违约金合计1000472元（计算至2013年11月25日）。 被告亚太投资公司辩称，1、由于本案被告暂时没有找到与原告的原合同，因此原、被告之间是否存在合法有效的物业服务合同需要查实后向法庭作出解释；2、由于本案牵涉住户多，无法在法庭指定的举证期限内充分举证，申请法庭给予延期举证；3、假如原告提供的合同真实，该合同也应为无效合同，因为根据物业管理条例的强制性规定，被告作为开发方，必须经过物业所在地的区、县房地产管理部门批准才可以，不经过招投标，以协议方式签订的物业服务合同就算真实，也属无效合同；4、根据该合同约定及法律规定，缴纳物业费用是业主的责任，不应是被告的责任；5、本案中原告不能继续给东苑名家全体业主提供服务，不是由于本案被告方的原因，而是由于原告在提供物业服务过程中出现了严重问题，被东苑名家业主委员会拒绝其继续提供物业服务的。综上，应驳回原告的诉讼请求。 根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、原、被告之间是否存在物业服务合同关系；2、原、被告之间签订的物业服务合同是否无效合同；3、原、被告在合同履行过程中是否存在违约行为；4、原告要求被告给付物业服务费等费用及违约金合计1000472元有无事实和法律依据。双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议。 原告向本院提交的证据材料有：1、2011年5月24日原告与被告签订的物业服务合同。证明目的：（1）、合同第六条第一款：物业服务费按建筑面积缴纳，10层以下（含本数）每月0.85元∕平方米，11-20层每月0.90元∕平方米，21层以上每月0.95元∕平方米。（2）、合同第七条第二款：纳入物业管理范围的已竣工尚未出售，从通知规定交房之日起，由甲方全额缴纳。（3）、合同第九条：停车场收费标准执行《商价字（2005）158号》文件规定。停车场应收服务费62400元。（4）、合同第三十二条：甲乙双方同意本合同满一年后，甲方按双方认可的东苑名家物业管理方案中编制的开办费标准付给乙方。被告应当支付开办费62926元。（5）、合同第二十八条：甲方违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业管理服务费，应向乙方支付违约金。根据最高人民法院的批复，被告应当支付违约金138709元。2、被告欠交空置房物业服务费明细表共六页，金额688763元。证明目的：依据物业服务合同第七条，被告应当支付给原告688763元物业服务费。3、被告交付业主房屋时，承诺自己为业主代交物业服务费明细表一页，金额30300元。4、被告提供给原告的免交物业费业主名单。5、2014年2月27日业主赵健证明一份。6、2014年2月27日业主侯某甲证明一份。7、2014年2月27日业主吕某某证明一份。证据3-7证明目的：依据合同第七条第一款规定，交房时业主应当缴纳物业费，但被告承诺替业主缴纳，被告应当支付给原告。8、被告直接收取业主的物业费明细表共两页，金额：物业费80643元、垃圾清运费14731元。9、被告提供给原告的交房记录表、共三页。10、2013年12月24日业主田某甲、田某乙的证明一份；11、2013年12月24日业主郭某的证明一份。12、2014年2月19日业主贾某某的证明一份。13、2011年4月18日交款人为练某的物业费收据一份。14、2014年2月27日业主豆某某证明一份。15、2014年2月27日业主刘某某证明一份。16、2014年2月27日业主辛某某证明一份。17、2014年2月27日业主梁某某证明一份。证据8-17证明目的：依据合同第七条，已交付业主房屋的物业费，有业主交付给原告，但被告已收取。被告应当将其收取的该部分物业费支付给原告。18、2014年1月10日李某某证明一份。19、2014年1月10日蒋某某证明一份。20、2014年1月10日王峰证明一份。21、2014年1月10日侯某乙证明一份。证据18-21证明目的：地下停车场的污水、卫生、照明等由原告管理，被告应当支付相关费用。22、2013年10月25日欠款催缴通知书一份；23、送达回执一份。证据22-23证明目的：原告于2013年10月25日向被告送达了催款通知及欠费清单，被告没有提出任何异议。24、商价字（2005）158号文件一份，证明停车场收费依据和标准。25、东苑名家物业管理方案一份，证明被告应当支付的开办费。 被告亚太投资公司未向本院提交证据材料。 经庭审质证，被告亚太投资公司对原告提交的所有证据材料真实性均有异议。认为所有证据材料均是原告单方提供，单方制作，因此不具有证据效力。认为证据1即使是真实的，也证明不了原告的证明目的，因为根据合同第7条规定，应当缴纳物业费的是业主，而不是被告，第7条第2款规定约定的是已竣工尚未出售的房屋，从通知规定交房之日起才由我方代交物业管理服务费，那么原告必须证明东苑名家哪些房子是尚未出售的房子，而且这些房子也已经通知交房了，因此已售出的房子和没有通知交房的房子，该部分的物业服务费我公司不存在代交的情况。另外该合同系前期物业管理服务合同，根据物业管理条例第24条强制性规定，开发公司必须经过房地产管理部门的批准才能以协议的方式签订物业服务合同，该合同没有履行法定的批准程序，应为无效协议。对原告提交的其余证据材料被告认为形式不合法，均是复印件和原告单方制作，没有证据效力。对证人证言，认为证人没有出庭作证，也没有有效的身份证明文件。对证23，送达回证的签收人不是被告公司的人，名字也不知道。综上，被告认为原告的诉讼请求不能成立。 经庭审质证，本院确认原告提交的证据材料形式来源合法，内容客观真实，且能够相互印证，可以作为本案的有效证据使用。被告对原告提交的证据材料虽然提出异议，但没有提供相反的证据证明其异议理由成立，故对被告的异议理由，本院不予采纳。 依据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年5月24日，被告亚太投资公司（甲方）与原告天顺物业公司（乙方）签订《东苑名家商住楼前期物业管理服务委托合同》一份。合同约定：第六条：本物业管理区域物业服务收费实行包干方式：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：10楼以下（含10楼）0.85元/月.平方米，11-20楼0.90元/月.平方米，21楼以上0.95元/月.平方米（含监控费）；2、物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；3、乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；4、物业管理服务费收费标准以物价部门审核批准文件为准，业主委员会成立后可由乙方与业主委员会另行约定。第七条：业主应于钥匙发放之日起交纳物业管理服务费，因业主原因延迟交房的，其物业管理服务费仍然从通知交房之日起补交。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，从通知规定交房之日起由甲方按国家发改委、建设部[2003]1864号文件第16条之规定全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主交房时预交一年物业管理服务费，之后可按季度交纳。第九条 停车场收费分别采取以下方式：机动车辆、非机动车辆收费标准执行《商价字〔2005〕158号》文件规定。合同还约定了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金和违约责任等等。合同签订后，原告即安排人员进驻小区，提供物业管理服务，而被告在合同履行期间交纳物业费7.8万元后，下余物业费及其他相关费用一直拖欠未予给付，为此双方发生纠纷，原告诉至本院。 本院认为，原、被告之间签订的《东苑名家商住楼前期物业管理服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告天顺物业公司及时进驻小区，提供物业服务，而被告亚太投资公司在支付7.8万元物业费后，一直拖欠下余物业费及相关费用不予交纳，已构成违约。且在经原告发出书面催缴通知书，明确告知被告欠费的数额及应当支付的违约金数额的情况下，未向原告提出任何异议，应当视为对原告催缴通知书及其内容的认可，故对原告要求被告支付物业费等费用及违约金1000472元（其中物业费等费用861763元、违约金138709元）的诉讼请求，本院予以支持。被告亚太投资公司辩称，双方签订的合同未经物业所在地的县级房地产管理部门批准，以协议方式签订的物业服务合同应为无效的理由，因《物业管理条例》第二十四条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，而原、被告之间签订的是商住楼前期物业管理服务合同，并不违反《物业管理条例》第二十四条的规定，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，判决如下： 被告河南亚太投资发展有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告永城市天顺物业管理有限公司物业服务费等费用861763元，违约金138709元，合计1000472元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费 13800元，由被告河南亚太投资发展有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 黄建民 审 判 员 姬钦锐 人民陪审员 陈 翠 二Ο一四年五月四日 书 记 员 王胜华 |
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