上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司（以下简称铁路局开发公司）与被上诉人吴留三房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审被告）郑州铁路局房地产综合开发总公司。

法定代表人韩砚曾，总经理。

委托代理人李一，女，汉族,1981年5月13日出生,系郑州铁路局房地产综合开发总公司职员。

委托代理人赵春先，男，汉族，1970年3月2日出生,系郑州中原铁道凯盛商贸有限公司职员。

被上诉人（原审原告）吴留三，男，汉族,1973年9月4日出生。

委托代理人周华意，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。

上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司（以下简称铁路局开发公司）为与被上诉人吴留三房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第1554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人铁路局开发公司的委托代理人李一、赵春先，被上诉人吴留三及其委托代理人周华意到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2009年3月3日，吴留三与郑州中原铁道凯盛商贸有限公司（以下简称凯盛公司）签订了商铺买卖合同，该合同的内容包括：吴留三购买位于郑州市陇海东路189号凯盛通讯3楼3193号商铺（陇海东路南、布厂街西），总金额为191 162元，合同签订时，吴留三向凯盛公司支付94 860元，并在凯盛公司交付商铺时交清剩余款96 302元，前期所交纳定金充抵购房款。该合同还约定：凯盛公司在2009年3月30日前将商铺交吴留三使用，并在商铺交付使用后四年内为吴留三办理产权手续。凯盛公司如不能在规定的期限内取得产权的，应在吴留三提出退房要求之日起30日内将吴留三已付房价款退还吴留三并支付已付房价款10%的违约金；吴留三不退房的，双方继续履行合同。该合同的实际履行过程中，吴留三支付凯盛公司374 877元。凯盛公司没有为吴留三办理上述商铺的产权手续。

原审法院另查明: 一、铁路局开发公司于2008年9月12日委托凯盛公司负责位于郑州市陇海东路189号《综合办公楼》项目的营销经营工作，并对经营摊位的出租、销售签署协议。二、吴留三交付凯盛公司的374 877元中，包括购买位于郑州市陇海东路189号凯盛通讯3楼3192号商铺的183 715元。

原审法院认为：吴留三在2009年3月3日与凯盛公司签订的商铺买卖合同，是双方的真实意思表示，且不违反禁止性法律规定，为有效民事法律行为，双方应按照约定的内容履行各自的义务。该合同实际履行过程中，吴留三按照合同的约定，已履行相应的义务。凯盛公司虽将该商铺交付吴留三使用，但未在吴留三使用该商铺后的四年内为吴留三办理产权手续，也不能证明其在规定的期限内取得该商铺的产权，违反合同约定的义务，应承担相应的法律责任。因凯盛公司2009年3月3日与吴留三签订商铺买卖合同的行为，为铁路局开发公司授权范围内的代理行为，其行为后果应由被代理人即本案铁路局开发公司承担。故吴留三要求解除2009年3月3日签订的商铺买卖合同并要求铁路局开发公司并返还房款191 162元、定金38 232.4元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。吴留三在第三项诉讼请求主张的利息，无相关事实和法律依据，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、吴留三与铁路局开发公司2009年3月3日签订的商铺买卖合同（购买位于郑州市陇海东路189号凯盛通讯3楼3193号商铺）解除。二、铁路局开发公司于判决生效后十日内返还吴留三购房款191 162元。三、铁路局开发公司于判决生效后十日内返还吴留三定金38 232.4元。四、驳回吴留三的其他诉讼请求。一审案件受理费4740元，由铁路局开发公司承担。

原审判决宣判后，铁路局开发公司不服上诉称：原审法院认定事实不符。原审法院认定吴留三和凯盛公司签订商铺买卖合同为其授权范围代理行为，上述认定没有事实依据，具体理由如下：一、吴留三购买的凯盛通讯城房屋系凯盛公司开发建设，凯盛通讯城房屋所有权在销售前归凯盛公司，销售交付后归吴留三。凯盛公司是其以土地作为出资，另外两位股东郑州铁佑管理有限公司和郑州凯驰置业有限公司以现金出资，三方共同设立的有限责任公司。凯盛通讯城的开发、施工、销售都是由凯盛公司完成。因此吴留三购买的凯盛通讯城的商铺所有权人为凯盛公司所有。其作为凯盛公司股东，对凯盛通讯城的房屋不享受任何权利。二、和吴留三签订和履行商铺买卖合同的主体是凯盛公司，不是铁路局开发公司。在本案中，和吴留三签订商铺买卖合同的是凯盛公司，收取房款的也是凯盛公司，交付房屋的也是凯盛公司。因此，其不是商铺买卖合同的主体，原审法院要求其承担买卖合同的责任毫无事实依据。三、其未授权凯盛公司向吴留三出售商铺。其认为该认定缺乏最起码的事实依据和法律依据。理由如下：正如前文所述，凯盛通讯城的开发商为凯盛公司，不是铁路局开发公司，铁路局开发公司无权委托出售本不属于自己的产品，事实上铁路局开发公司从未向凯盛公司出具销售委托手续，凯盛公司的销售与出租是自身行为，不是铁路局开发公司的行为，因此，凯盛公司和吴留三的房屋买卖合同的责任不应由其来承担。原审法院认定委托的项目是《综合办公楼》项目，吴留三购买的是凯盛通讯城项目，两个项目不可同日而语。四、吴留三未向凯盛公司支付房屋定金。综上所述，其认为：原审法院认定事实错误，作出的判决没有事实依据和法律依据，其请求本院：1、依法撤销郑州市二七区人民法院(2013)二七民二初字第1554号民事判决书的第一、二、三项；2、请求依法改判驳回吴留三的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由吴留三承担。

吴留三答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、本案涉及的房屋是由铁路局开发公司开发建设，若取得产权，应归铁路局开发公司所有，其在原审中提交的宋风禅诉凯盛公司案卷相关的证据材料，足以证明房屋是铁路局开发公司开发建设。(2010)二七民二初字第322号民事判决书，作为生效的法律文书认定：l、郑州铁路局将其所有的陇海东路189号房产交给铁路局开发公司无偿使用。2、郑州市规划局为铁路局开发公司颁发了建设工程规划许可证，项目名称：综合办公楼，建设位置：陇海东路、布厂街西。3、郑州铁路局向郑州市政府发函要求将土地使用权变更至铁路局开发公司名下，郑州市国土资源局向郑州市政府出具意见，郑州市政府同意补办用地手续。除了判决书，案卷中还有相关的证据在案佐证。据其了解，铁路局开发公司因在补办土地手续中未缴纳土地出让金，一直没有取得土地使用证，导致不能办理房产证。二、铁路局开发公司与凯盛公司存在委托关系，铁路局开发公司是委托人，凯盛公司是受托人，铁路局开发公司应依法承担责任。（第322号民事判决书，作为生效的法律文书认定：2008年9月12日，铁路局开发公司给凯盛公司出具授权委托书，授权凯盛公司全权负责位于郑州市陇海东路l89号《综合办公楼》项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位的出租、销售签署协议。并且有铁路局开发公司出具授权委托书、凯盛公司出具调查取证申请书相互印证，并在案佐证。铁路局开发公司与凯盛公司存在委托关系，也就是二者存在代理关系，代理分为直接代理（以委托人的名义行为)和间接代理(以受托人自己名义行为)。本案中凯盛公司以自己名义行为，属于间接代理。由于其与凯盛公司签订合同时，不知道代理关系存在，且属于隐名间接代理。根据合同法第四百零三条规定，凯盛公司有披露其真实身份义务，其知道代理关系，主张权利享有选择权，既可要求凯盛公司承担责任，也可要求铁路局开发公司承担责任。凯盛公司于2010年10月办理注销登记，在2013年3月，铁路局开发公司不能履行办理产权证时，没能披露，其原股东也没有披露。其起诉时，从网上获知宋风婵诉凯盛公司民事判决书内容，才知道代理关系，并向铁路局开发公司主张权利。由此可见，铁路局开发公司应承担责任。三、 其向凯胜公司支付定金，应适用定金法则。《商铺买卖合同》第四条约定：“在本协议签订时乙方向甲方支付91 140元；前期所交定金冲抵购房款；在甲方向乙方交付商铺时，乙方向甲方交清剩余92 575元。”另外，本合同签订的时间为2009年3月3日。2008年9月29日其支付10 000元，2008年10月支付了166 600元，2009年3月3日支付了188 877元。根据合同约定，其在合同中签订前支付款项属于定金冲抵房款，其在合同签订前也实际支付了款项，故定金已交付。

本院经审理查明的事实与一审一致。

本院认为，吴留三在2009年3月3日与凯盛公司签订的商铺买卖合同，系签约双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。合同签订后，吴留三履行了相应的义务。但凯盛公司未依约在吴留三使用合同商铺后的四年内为其办理产权手续，也未在在规定的期限内取得该商铺的产权，构成对吴留三的违约。又因凯盛公司2009年3月3日与吴留三签订商铺买卖合同的行为，为铁路局开发公司授权范围内的代理行为，其违约行为后果应由被代理人即铁路局开发公司承担。故吴留三要求解除涉案商铺买卖合同并要求铁路局开发公司返还房款191 162元、定金38 232.4元的诉讼请求，原审法院予以支持并无不妥。铁路局开发公司的上诉主张不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4740元，由上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长 王胜利

                                             审  判  员 申付来

                                             代理审判员 李剑锋

                                             二○一四年八月十八日

                                             书  记  员张蒙蒙（代）