| 河南省漯河市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）漯民三终字第127号 |
上诉人（原审被告）：黄晓伟，男，汉族，1968年7月19日出生。 委托代理人：王刚毅，河南强人律师事务所律师。 委托代理人：刘占彪，河南强人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：漯河市双河物业管理有限公司。 法定代表人：王志刚，该公司经理。 委托代理人：杨威，河南强人律师事务所律师。 委托代理人：马娅彬，河南强人律师事务所律师。 上诉人黄晓伟因与被上诉人漯河市双河物业管理有限公司（以下简称漯河双河物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2013）源民初字第339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月3日公开开庭审理了本案。上诉人黄晓伟及其委托代理人刘占彪，被上诉人漯河双河物业公司的委托代理人杨威、马娅彬，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明， 2009年7月1日 ，甲方（漯河双河物业公司）与乙方（黄晓伟）签订了物业管理服务协议，协议约定：乙方所购房屋建筑面积为92.45㎡，物业管理费按住宅建筑面积每月每平方米0.40元，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天1%交纳违约金。漯河双河物业公司在2011年12月2日贴出撤出名仕苑小区的通知后，于2011年12月5日重新贴出了通知，降低了收费标准，继续为名仕苑小区服务。 原审法院另查明，漯河双河物业公司于2009年7月10日经漯河市房产管理局批准从事物业管理业务，资质等级为三级。收费许可证显示收费标准为按住宅建筑面积每月每平方米0.35元。 以上事实，有庭审笔录、物业管理服务协议复印件和通知复印件等证据在卷佐证。 原审法院认为，漯河双河物业公司与黄晓伟的物业管理服务协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。漯河双河物业公司在2011年12月2日贴出撤出名仕苑小区的通知后，于2011年12月5日重新贴出了通知，降低了收费标准，继续为名仕苑小区服务，并且黄晓伟作为名仕苑小区的业主已实际接受漯河双河物业公司的物业服务，证明双方之间的权利义务关系并未终止，黄晓伟应向漯河双河物业公司缴纳各项费用。漯河双河物业公司作为物业服务企业在进行物业服务中要遵循合同约定，为黄晓伟提供良好的物业服务，与业主建立良好的合作关系，对业主提出的合理意见和建议应多予考虑，改进物业服务质量。黄晓伟对漯河双河物业公司服务中存在的问题和不足应多予沟通协商，促进物业服务质量提升，而不是以拒绝缴纳物业费的方式予以对待。漯河双河物业公司请求黄晓伟支付物业管理费822元，其中公摊照明费用2元/月，因为双方签订的物业管理服务协议未对公摊照明费用进行约定，故对此部分的诉请不予支持，根据新的物业收费标准，黄晓伟应向漯河双河物业公司支付物业管理费414.38 元，对于漯河双河物业公司要求违约金1697.43元的请求，因过分高于造成的损失，酌定按实际拖欠物业管理费的30%计算，即黄晓伟应向漯河双河物业公司支付违约金124.31元。依照《中华人民共和国合同法》第六十 规定，判决：本判决生效后10日内，被告黄晓伟向原告漯河双河物业公司支付物业服务费414.38 元及违约金124.31元。本案诉讼费用50元，由原告漯河双河物业公司承担25元，被告黄晓伟承担25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 黄晓伟不服原判，向本院上诉称：一、原审法院认定事实不清。原审法院认定2009年7月1日签订的《物业管理协议》作为被上诉人请求支付2012年7月1日以后物业费的依据，明显错误。2009年7月1日，上诉人与被上诉人签订《物业服务管理协议》，但该合同期限至2011年12月2日已届满。2011年12月5日，该小区业主委员会与漯河市汇邦物业公司签订《物业服务合同》，依据《物业管理条例》第26条规定，上诉人与被上诉人物业服务合同关系已终止。原审中被上诉人请求2012年7月1日以后的物业费，没有法律依据。原审法院认定上诉人实际接受了被上诉人的物业服务，与实不符。2011年12月5日，名仕苑小区业主委员会经业主协商一致，更换物业公司，为业主提供合法规范的物业服务。但被上诉人强行阻止新物业公司进驻，新小区环境脏乱，杂草丛生，问题建筑也未修缮，被上诉人未向上诉人提供合法规范的物业服务，其请求物业费不存在事实依据。二、原审法院适用法律错误。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《物业管理条例》第42条均应以存在合同关系为前提，而2012年7月1日时，上诉人与被上诉人不存在物业合同关系，故原审法院判令支付物业费及违约金适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人诉请。一、二审诉讼费由被上诉人承担。 漯河双河物业公司二审中答辩称：一、被上诉人在入驻名仕苑小区后，一直在兢兢业业为小区业主提供物业服务。2011年因小区业主委员会要求被上诉人撤离小区，不得已被上诉人贴出公告说3日内撤出。后小区业主与被上诉人协商，降低了物业费和公摊照明费。被上诉人于2011年12月5日在小区张贴通知，表示愿意继续为小区业主提供物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，双方的物业服务合同关系并未终止。二、名仕苑小区业主委员会的召开程序违法。会议记录上显示的赞成票数与二审上诉人提交的业主签名的人数不符，明显是事后补签，业主大会的会议记录不能证明业主大会决议的有效性。三、上诉人与被上诉人之间的物业管理服务协议应认定为合法有效，上诉人应向被上诉人缴纳物业服务费及违约金。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：黄晓伟应否向漯河双河物业公司支付物业服务费414.38 元及违约金124.31元。 本院认为：漯河双河物业公司与黄晓伟签订物业管理服务协议是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，属于有效协议。漯河双河物业公司提供物业服务，黄晓伟作为小区业主客观上享受了相关物业服务，漯河双河物业公司请求黄晓伟交纳物业管理费有事实依据，应予支持。黄晓伟主张漯河市源汇区名仕苑小区业主委员会与漯河市汇邦物业管理有限公司签订物业管理委托合同，与漯河双河物业公司物业管理委托合同已经解除，漯河双河物业公司收取物业管理费没有依据的上诉理由，因漯河市源汇区名仕苑小区业主委员会与漯河市汇邦物业管理有限公司签订的物业管理委托合同并未实际履行，2011年12月5日至今漯河双河物业公司在该小区提供着物业服务，其上诉理由不能成立。综上，黄晓伟的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄晓伟负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 刘 超 审 判 员 缑兵伟 审 判 员 刘冬凯
二○一四年七月二十二日
书 记 员 梁晨晨 |
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