许昌恒基置业有限公司诉被告宋某某租赁合同纠纷一案

原告（反诉被告）许昌恒基置业有限公司。

法定代表人孙会增，任该公司执行董事。

委托代理人海涛，河南名人律师事务所律师。

被告（反诉原告）宋亚飞，男，汉族1982年12月15日生，住许昌县椹涧乡邢庄三组，身份证号41102319821215553X。

委托代理人李向东，男，汉族，1936年10月25日生，住许昌市魏都区南关办事处新兴路103号，身份证号411002196310251057。

原告许昌恒基置业有限公司诉被告宋亚飞租赁合同纠纷一案,本院受理后，因被告提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理，原告许昌恒基置业有限公司及其委托代理人孙会增、被告宋亚飞及其委托代理人李向东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2010年11月7日，原告与被告签订商品房协议书一份，约定被告购买原告开发的兴华嘉苑1号楼4单元7层东户，房屋总价款为285523元，被告缴纳了贰万元房款，原告依照合同约定于2012年2月16日在许昌晨报通知被告缴纳剩余房款。2012年3月5日又以特快专递的形式再次通知被告缴纳房款，并且明确告知被告如不按期限交款，原告有权要求处置被告购买的房产，但截至今日，被告仍未按照通知的要求履行义务，无奈之下，诉至法院要求判决解除原、被告之间签订的商品房补充协议书，并由被告承担本案诉讼费。

被告答辩并反诉称：原告所诉商品房买卖合同关系属实，但原告所诉被告缴纳房款两万元不属实，被告实际交纳房款95523元，原告在报纸上通知被告形式不合法，被告根本不知道这个情况。原告2012年3月5日以特快专递的形式同时被告，被告同样没有收到，且原告是2012年3月5日寄出通知时，已经将房产卖给了何志甲，原告是在一房二买后发出通知的，因此应当依法驳回原告的诉讼请求。原告擅自更改图纸，降低层高，存在欺诈行为，其违约在先。纠纷发生后原告不但不积极协商解决，反而在没有告知被告解除合同的情况下“一房二卖”，后又起诉要求解除合同，其行为不但严重违约违法，且严重损害被告合法权益，给申请人造成了极大的损失，特请求法院判令解除合同，原告承担“一房二卖”的责任，双倍返还申请人已付购房款191046元及其利息（按中国人民银行同期贷款利率四倍计算），并承担诉讼费、反诉费等费用。

原告对被告的反诉辩称，被告反诉的事实与客观事实不符，也没有法律依据，请求依法驳回被告的反诉请求。

原告向法庭提交的证据材料有：一、商品房补充协议一份，据以证明该协议是认购书的形式，并不是正式的购房合同，据以证明在该协议中载明，在原告取得预售房许可证后两周内，被告需补交房款；二、收款收据两份，据以证明原告收到被告的房款95523元；三、通知一份，据以证明许昌恒基置业有限公司于2012年3月5日向被告宋亚飞邮寄送达通知，通知其于2012年3月8日前到公司签订合同并补缴房款；四、原告在许昌日报刊登的通知，据以证明2012年2月16日登报通知被告于15日内来公司签订合同，并交纳房款；五、邮局寄送票据及发票各一份、据以证明许昌恒基置业有限公司于2012年3月5日向被告宋亚飞邮寄送达通知，通知其于2012年3月8日前到公司签订合同并补缴房款；六、河南省许昌市汉魏公证处公证书一份，据以证明许昌恒基置业有限公司于2012年3月5日向被告宋亚飞邮寄送达通知，通知其于2012年3月8日前到公司签订合同并补缴房款。

被告向法庭提交的证据材料有：一、商品房补充协议书一份及收款收据二份，据以证明：反诉被告以“买顶层送阁楼”为由，以高于其他楼层价格向反诉原告推销顶层，吸引反诉原告购买顶层与其订立协议，建立商品房买卖合同关系，以及反诉原告按协议约定向反诉被告交纳首付款95523元的事实；二、反诉被告楼盘模型图片、宣传彩页各一份，据以证明：反诉被告向反诉原告推销商品房时，宣传购买顶层送阁楼，阁楼还附带阳台，可以在上面喝茶聊天，提高生活品味，并承诺严格按照图纸设计建筑楼房，全方位保证居住安全舒适，以及反诉被告擅自降低房屋高度造成房屋空间压抑、阁楼无法使用等严重违约行为引起纠纷的事实；三、兴华嘉苑1#住宅楼施工图纸一套、许昌市城乡规划局停止违法行为通知书、许昌市住房和城乡建设局行政处罚决定书、人民网官方网站网页截图、大河网官方网站网页截图、许昌仲裁委员会裁决书各一份，据以证明:1、原设计阁楼高度为4.8米，实际建设为3.5米，压缩了1.3米，无法实现反诉被告承诺的可以在阁楼上喝茶聊天、提高生活质量的事实；2、经许昌市住房和城乡建设局实地测量，反诉原告购买的商品房由2.8米变更为最低2.47米，仅仅达到最基本标准，不能达到舒适标准的事实；3、2011年，申请人和其他业主们得知被申请人私自变更房屋设计后,多次要求反诉被告进行协商解决，在反诉被告久拖不决的情况下，才不得不通过各种途径多次向有关部门反映、在网上投诉的事实。2011年8月29日住建局的回复于9月7日大河报登出；2012年4月4日在人民网地方领导留言板的反映，住建局于4月18日回复；4、反诉被告擅自改变建筑设计的违法行为于2011年2月23日受到管理部门责令改正，及其受到行政处罚的事实；5、证明和反诉原告购买同一楼层的王小亚已经过裁决，仲裁委员会确认本案反诉被告存在擅自修改工程设计、降低阁楼高度、一房二卖等违法行为；四、申请法院调取许昌市房产交易管理处档案记录一份，据以证明反诉被告一房二卖，以高出卖给反诉原告52749元的价格卖给了何志甲的事实，其合同编号为201105377，合同签订日期是2011年。

对原告提供的证据，本院经审查后认为，被告对原告提供的证据1、2 的真实性均无异议，且不违反法律规定，故对此证据本院予以确认；被告对证据3有异议，被告没有见过该通知。被告认为证据4的形式不合法，认为被告没有看到该公告，对此不知情，根据合同约定，原告与被告洽谈应当面进行。被告对证据5有异议，认为该证据是复印件，且没有收件人签字，被告多年在外经商居住，没有在老家居住。被告对证据6有异议，认为该证据是复印件，且该证据只能证明寄出过邮件，不能证明被告收到该邮件。本院经审查后认为原告所提供的证据3、4、5、6相互印证，且被告未能提供相应证据予以反驳，故对该证据，本院予以确认。

对被告提供的证据，本院经审查后认为，原告对被告提供的证据一、证据四、及证据三中的许昌市城乡规划局停止违法行为通知书、许昌市住房和城乡建设局行政处罚决定书、许昌仲裁委员会裁决书无异议的真实性均无异议，且不违反律规定，故对此证据，本院予以确认；原告被告提供的证据二及证据三中的其他证据有异议，且被告未能提供其他相关证据予以佐证，故对此证据，本院不予确认。

经庭审调查、质证，根据原、被告提供的有效证据，经本院核实，本院确认以下案件事实：

2010年11月7日，原、被告双方签订《商品房补充协议书》，约定被告购买原告所开发的恒基兴华树小区1#楼4单元7层东户。双方约定总房款285523元，被告首付95523元，按揭总款额19万元。被告分两次付清了首付款95523元。2011年12月23日，许昌市住房和城乡建设局作出许建罚决字[2011]第72号行政处罚决定书，就原告开发建设的位于兴华路中段东侧“兴华嘉园”小区一号楼在建设中擅自修改工程设计，擅自降低阁楼高度，导致顶层北卧室以及卫生间层高低于原设计高度的行为，对原告做出了责令改正及罚款的行政处罚。许昌市城乡规划局也曾对原告在许昌市区兴华路中段路东建设的兴华嘉苑违反规划许可的内容擅自进行加高建设的行为作出责令定制违法行为通知书。2012年2月16日，原告在《许昌日报》上向被告发出通知，通知被告等五户购房人在十五日内签订合同并补交房款。2012年3月5日原告以公正邮寄的方式向申请人送达了通知，通知被告在2012年3月8日前到原告售楼处签订合同并补交房款，如未在上述的期限内与原告签订合同并补交房款，则视为放弃购房。被告未按此通知补交房款。后原告已将该争议房屋出卖给案外人何志甲。

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”第八条规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，原告与被告签订的编号为110号的封房协议书具备商品房买卖合同的主要内容，原告已经按照购房合同约定将购房款支付给被告，故该封房协议书应当认定为商品房买卖合同。被告应当按照合同约定，将原告购买的玫瑰公寓小区1号楼2单元8层B4房屋一套交付给原告，但被告此后将该房屋出售给案外人徐玉昌，导致原被告之间的商品房买卖合同目的无法实现，故原告主张的解除合同、返还已付购房款及利息、由被告承担赔偿相当于购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：

一、解除原告与被告签订的编号为110号的封房协议书。

二、被告许昌市金地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王伟购房款207480元及利息（利息计算从2012年10月22日起至本判决书确定的还款之日至，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）。

三、被告许昌市金地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王伟207480元。

诉讼费用7524元，由被告许昌市金地房地产开发有限公司承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

期满不上诉，则该判决生效，双方当事人必须自觉履行，否则，本院将依据对方当事人的申请予以执行。当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条的规定，在法定期限内申请执行，逾期不申请，本院将视为放弃权利。

                                      审  判  长    张  远

                                      审  判  员    海建华

                                      人民陪审员    李卫恒

                                      二 ○ 一 四 年 五 月 十 四 日

                                      书  记  员    任世杰