张少伟与河南丰晟置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告张少伟，女，1971年2月10日出生。

委托代理人田新功，河南承通律师事务所律师。

被告河南丰晟置业有限责任公司。

法定代表人王恩正，公司董事长。

委托代理人张良，河南圣煜律师事务所律师。

原告张少伟诉被告河南丰晟置业有限责任公司（以下简称丰晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月24日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张少伟及其委托代理人田新功、被告丰晟公司委托代理人张良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张少伟诉称，原告于2007年12月31日以455475元购买了被告在孟州市鼓楼老街开发的房产一处，约定面积为165.33平方米。由于被告在施工中擅自改变设计，使原告的房屋面积减少了9.2平方米，房产证也迟迟不予办理。原告为此将被告诉至孟州市人民法院，该院于2012年3月31日下达（2011）孟民初字第757号民事判决书，判令赔偿原告违约金9109.5元并退还原告购房款37013.76元。被告上诉后，焦作市中级人民法院维持了原判。二审判决下达后，被告才按判决认定的房屋面积向税务部门提交了缴纳房产税的材料，致使原告不能享受政府退还房产税滞纳金的优惠政策，付出滞纳金14637.14元。同时因被告于2008年10月31日至2011年10月31日对原告的房屋进行托管出租，三年租金按约定共10930元，因诉讼被告直到2012年12月20日才将此房屋交付给原告，逾期的托管费未给原告。另按托管合同的约定，托管期间发生的水电费和物业管理费均由承托人即被告按时缴纳，但被告在给原告交付时又收取原告2012年全年卫生费240元，当时原告为了办理房产证只好被迫缴纳。为上述费用的退还和赔偿问题，双方发生争执，原告为此提起诉讼，请求判令:1、被告立即将2011年10月31日至2012年11月20日的房屋托管费39067.85元予以给付；并将卫生费240元予以退还；2、被告赔偿因逾期交房造成原告的房产税滞纳金损失14637.14元；3、本案诉讼费由被告承担。

被告丰晟公司辩称，1、原告起诉主体错误，被告公司从未和原告签订过托管协议；2、从案由来讲本案是购房纠纷，已经经过一审和二审法院判决完毕，如果再起诉，属于重复诉讼；3、原告所讲的延误了税收优惠期限，此责任在原告而不在被告；4、对托管费和卫生费的数额无异议。

依据原被告的诉讼请求和答辩理由，本院归纳双方的争议焦点为：1、原、被告之间在合同约定的三年托管期满之后即从2011年10月31日之后双方是否存在托管合同法律关系；2、如果双方存在托管合同关系，托管费及卫生费是否应退还；3、原告要求被告赔偿契税滞纳金有无事实和法律依据。

围绕争议焦点，原告张少伟向本院提交的证据有，1、孟州市人民政府市长办公会议纪要;证明2011年12月31日前主动交纳契税的住房户,可享受滞纳金返还优惠政策;2、托管协议一份人,证明(1)、被告从2008年10月31日至2011年10月31日托管房产,期满是否继续托管,由被告决定,(2)、证明托管期间的水电和物业管理费用由被告承担；3、收据两张,证明被告交给原告房屋钥匙的时间为2012年11月20日,收取原告2012年卫生费240元;4、契税完税证,证明原告于2012年12月13日缴纳契税16737.73元及滞纳金14637.14元;5、(2011)孟民初字第757号民事判决书、(2012)焦民二中字第345号民事判决书，证明：第一，因被告违约,原告已于2011年4月13日将其诉于孟州市人民法院,第二、被告在交房时少交9.2平方米，第三、被告未按约定给原告办理房产证，第四、被告三年给付的托管费为109309元，第五、一审后因被告不服提起上诉,中院直到2012年8月份才做出判决，第六、从生效判决可以证实原被告之间存在托管协议；6、被告为原告出具的销售不动产发票，证明被告是在2013年1月24日才给原告开具发票，原告此时才能到税务机关缴纳契税，故原告的损失应该由被告承担。

被告丰晟公司在质证时称，1、对于第一组证据真实性无异议,但是优惠政策直至2011年12月31日之前所购的房屋拿着购房合同和购房款的税票可以优惠,原告购房时间是2007年12月31日,原告是2012年12月10日才交齐了购房的归费,交齐的时候已经超过了优惠期限一年,契税滞纳金是原告造成的，不是被告造成,所以被告不应该赔偿;2、关于托管协议,真实性无异议,但是托管方是孟州市正弘租赁服务有限公司（以下简称正弘公司），和本案无关系，在庭审过程中被告又认可正弘公司是受其委托与原告签订托管协议的，并愿意承担该协议产生的一切法律后果;3、对判决书真实性无异议,但是从判决书中可以看出原被告是因为原告的房屋少了8平方而产生纠纷，并不是因为托管关系,所以原告的主张不能成立;4、原告和被告为房屋面积打了三年关系,一直到2012年9月份，已经超过三年的托管协议,超出了以后原被告没有重新签订协议,所以不能让被告承担托管费用;5、对2012年11月20日的领款凭证真实性无异议,但对其主张有异议,被告实际交房时间是2010年12月底,从卫生费收据上可以看出;5、对契税证无异议,但被告不应该承担；由于被告对原告证据的真实性均无异议，本院对原告证据的真实性予以采信。

被告向本院提交的证据有，1、2010年12月21日丰晟公司催交款通知书,2011年7月13日公告,法院一审二审判决书,以上证据证实被告多次向原告催交房款。2、2012年11月7日收据一份,2012年11月13日契税证明一份,2012年11月7日卫生费收据一份,证明原告一直未交齐款,违约责任在原告，被告不承担责任；3、工商银行存款对账单三份，证明卜大青、买振平、汤希光在被告处买房时能够通过银行办理按揭贷款手续；4、证人吴某某的当庭证言一份，证明购房者可以持银行手续和购房手续去办理按揭购房手续；5、《河南省契税实施办法》、《河南省财政厅关于契税征管工作中几个问题的通知》，证明原告应当在签订房屋买卖合同十日内向税务机关办理契税纳税申报并在合理期限内交纳税款。原告作为纳税义务人没有在法定期限内办理申报纳税手续，延误半年，导致其被征收逾期纳税滞纳金，责任应由原告自负。

原告在质证时称，对被告证据的真实性均无异议,但是证明不了被告的观点,按照双方的约定是在被告通知原告后15日内办理按揭贷款手续,原告是在2010年12月21日收到被告通知，在2011年元月2日交齐购房款，并不超期，申报并在合理期限内交纳税款。2日交齐购房款,并不超期,本案中原告不能按时交纳契税是被告不能确定房屋面积才造成的。因原告对被告证据的真实性均无异议，本院对原告证据的真实性予以采信。

本院在审理过程中，依法对孟州市地税局契税税务局所长高某进行了调查，该证人的证言证明向原告张少伟征收契税滞纳金是从购房合同签订之日起满30日开始计算的，交纳契税是购房人的义务，由于原告逾期交纳契税才依法向其收取滞纳金。原告在质证时称，该证言与法律规定是相违背的，证言不合法，不应采信。被告对该证言没有异议。本院认为，证人高某的证言能够得到原告的证据4的印证，且与被告提供的证据5的规定完全一致，较为客观、公正，原告所提异议不能成立，本院对该证言予以采信。

依据原的当庭陈述和上述有效证据，本院确认以下案件事实：2007年12月31日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告在孟州市鼓楼老街开发的商1幢1-3层103号、105号房产一处，面积165.33平方米，单价每平方米2754元，总价款455457元，付款方式为按揭，交房期限为2008年8月31日前。2010年11月7日，被告委托正弘公司与原告签订鼓楼老街房屋托管协议，约定将原告购买被告的商1幢1-3层103号、105号房产由原告委托给该公司托管，托管期限三年，从2008年10月31日至2011年10月31日，托管受益金以抵扣购房款的方式垫付给业主。同时另约定，该托管协议到期后，如乙方继续出租，由甲方从（重）新签订新的出租协议，租金按甲方（张少伟）实收返还乙方（正弘公司）。至2011年1月2日，原告已向被告付清全部购房款454457元（其中付现金345148元，用三年托管收益金抵扣房款109309元）。原告与被告因房屋面积问题发生争执并诉至本院。2011年4月13日，本院受理此案后，经审理于2012年3月19日做出(2011)孟民初字第757号民事判决书，认定被告交付原告的房屋面积与合同约定减少了9.2平方米，并据此判决被告应退还原告购房款37013.76元和赔偿原告违约金9109.5元。被告不服提起上诉后，焦作市中级人民法院于2012年8月9日做出（2012）焦民二终字第345号民事判决书，维持了本院的一审判决。2012年11月7日，原告向被告交纳了商1幢1-3层103号、105号房产的2000元水电初装费，向正弘公司交纳卫生费240元。2012年11月13日，原告就在被告处所购房屋向孟州市地方税务局交纳契税时，因未在合同签订之日2007年12月31日后的十日内申报交纳契税，造成逾期1749天，并因此被征收滞纳金14637.14元。2012年11月20日，被告丰晟公司向原告交付了合同约定所购房屋。以上即为本案基本事实。

本院认为，原告张少伟与受被告丰晟公司委托的正弘公司签订的鼓楼老街房屋托管协议，合法有效，且原被告双方均已实际按照协议内容履行完毕。该合同中明确约定托管期限从2008年10月31日至2011年10月31日，同时约定协议到期后，双方应重新签订出租协议，租金按原告实收返还给正弘公司。由于双方并未在协议履行完毕后继续按协议约定签订新的出租协议，被告本应当及时将托管原告的房屋交付原告却未交付，但却直至2012年11月20日才予交付，视为其继续托管原告的房屋，被告丰晟公司应按照原托管协议约定的租金标准给付原告2011年10月31日至2012年11月20日的房屋托管费38434.55元[109309元÷3年÷365天/年×（2011年10月31日至2012年11月20日共计385天）]，可以视为被告应当赔偿原告延迟交房的相关损失。原告要求被告赔偿损失39067.85元，对于过高部分损失，本院不予支持，要求被告赔偿卫生费240元，依据不足，本院亦不予支持。根据《河南省契税实施办法》的相关规定，进行房屋买卖时，承受房屋权属的单位或个人即买受人应当缴纳契税。纳税义务发生时间为纳税人签订房屋权属转移合同的当天，纳税人应当自纳税义务发生之日起十日内，向契税征收机关办理纳税申报，并在征收机关核定的期限内交纳税收。由于原告作为纳税义务人未按相关规定及时进行纳税申报和交纳契税，导致税务征收机关征收其契税滞纳金14637.14元，其具有直接过错，应对自身造成的损失负完全责任。故原告要求被告赔偿房产契税滞纳金损失，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、限被告河南丰晟置业有限责任公司于本判决生效后三日内赔偿原告张少伟房屋托管费38434.55元；

二、驳回原告张少伟的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1148元，由原告张少伟承担330元，由被告河南丰晟置业有限责任公司承担818元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

                                             审判长  李来保

                                             审判员  王娟娟

                                             审判员  韩冬霞

                                          二〇一四年八月二十五日

                                             书记员  杨亚彬