上诉人马遴与被上诉人李艳房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审原告、反诉被告）马遴，男，汉族，1968年9月29日出生。

委托代理人马慧，女，汉族，1968年11月15日出生。

被上诉人（反诉原告、本诉被告）李艳，女，汉族，1970年2月25日。

上诉人马遴因与被上诉人李艳房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2013）惠民二初字第507号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马遴及委托代理人马慧，被上诉人李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年7月30日，马遴、李艳签订了一份《租赁合同》，合同约定李艳将其位于郑州市南阳路与兴隆铺交叉路口东50米路南的商品房一套租给马遴开饭店，租期自2010年7月20日起，到2013年7月20日止。每月租金为14465元，自合同签订之日起每半年交纳一次租金。合同签订后马遴需交一个月租金作为保证金。合同还约定，增加合同第七条内容，合同终止时，马遴应提前5日将房屋返还给李艳。合同签订后，李艳将本案所涉房屋交给马遴使用，马遴按合同约定及时地交纳了2010年7月20日到2012年1月20日间的约定租金260370元及一个月的保证金14465元。此后马遴于2011年12月24日向李艳交纳了2012年1月20日到2012年7月20日的租金96000元；于2012年7月2日交纳了2012年7月20日到2013年1月20日的租金110000元；于2012年12月20日交纳了2013年1月20日到2013年7月20日的租金110000元。在合同到期前，双方经协商，马遴不再继续租赁李艳的该房屋。马遴于2013年7月15日将房屋退还了李艳，李艳于2013年7月17日退还了马遴所交的保证金。到2013年7月16日，本案所涉房屋的水费1688.8元及天然气费3014.64元未交纳，上述费用共计4703.44元，后已由李艳交纳。

原审法院认为：马遴、李艳双方于2010年7月30日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方基本按合同约定履行了各自的义务。虽然李艳在合同履行中有增加房租的行为，但马遴均是提前交纳了房租，因此对李艳关于增加房租系双方口头协商一致后才增加的辩解，该院予以采信。对马遴要求李艳退还多交房租55630元及因多收房租而违约，应支付20000元违约金的请求不予支持。又因双方在合同中约定，终止合同时，马遴需提前5天将房屋退还李艳，因此马遴关于李艳应退还其多交的5天的租金3056元的请求，该院不予支持。反诉马遴关于反诉李艳应返还其代为交纳的水费、天然气费的请求，理由正当，但返还的数额应为有证据证明的，经审理查实的4703.44元。李艳关于反诉马遴应赔偿其损失64000元的请求，无充分证据证明其损失由马遴造成，也无充分证据证明其损失的具体数额，故对李艳的该请求，因证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该院作出判决：一、驳回马遴的诉讼请求；二、马遴于本判决生效后五日内返还李艳代为其支付的水、燃气费用4703.44元；三、驳回反诉李艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费846元（已减半），反诉费771元，共计1617元，由马遴负担 900元，李艳负担717元。

宣判后，马遴不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判决书中出现多处文字语言错误，原审审判态度不严肃、认真。二、原审法院认定李艳首先提出的增加房租行为不是违约行为，属认定事实错误。本案中，李艳连续三次提出增加房租，其中前两次是马遴迫于压力增加房租，第三次顶住压力，没有增加房租，致使租赁合同到期，李艳不再续签合同。只要李艳提出增加房租，根据合同法相关规定，李艳即构成违约，和后来双方是否达成一致，达成一致过程中有无被迫因素没有任何关系。后面的发展结果，不能否认李艳的违约行为。即使按一审判决认定，前两次马遴被迫增加房租是双方口头协商达成一致，李艳不存在违约行为，那么李艳第三次提出增加房租的行为没有得到马遴的认可和同意，没有达成一致，应认定李艳提出增加房租的行为属违约行为。因此，李艳应将多收的55630元房租退给马遴。三、原审法院根据马遴均是提前交纳房租，认定增加房租系双方口头协商一致，认定马遴多交房租是自愿行为，没有法律依据，与客观事实不符，马遴从未提前交纳房租，而是迫于压力无奈按合同约定交纳房租。1、双方从未就增加房租达成一致，马遴是迫于李艳威胁、害怕李艳中止合同，马遴的损失更加惨重，才被迫两次多交房租。双方签订合同是为了保护房租的稳定，在没有外力压迫下，马遴是不会多交房租的，必然是受到威胁，也是顺理成章的常识。2、马遴从未提前交纳房租，不存在协商一致。根据合同约定，每年7月20日、12月20日为交房租的日子，按时交房租是马遴的义务，但马遴均是提前交纳了房租的认定子乌虚有，认定双方协商一致，没有法律依据。第一次增加时，实际交房租日是2011年12月24日，多交9210元，第二次是2012年7月20日，多交23210元，第三次是2013年1月20日，多交23210元。综上所述，马遴多交房租是受李艳胁迫的结果，双方未就增加房租达成一致意见，李艳应退还多交的房租55630元。四、根据合同约定，马遴应提前5日退房，原审法院判决驳回马遴要求退还多交5日租金的请求，属认定事实错误。在合同中未约定对多交的房租如何处理，根据合同法规定，应按法律、行业惯例等通常标准履行。原审法院应按照公平标准判决李艳退还多交的5日房租。五、原审判决马遴支付李艳水费、燃气费4703.44元，是认定事实错误，是在退房后产生的，不应当由马遴承担。综上，请求二审法院发回重审或依法改判，支持马遴的诉讼请求，驳回李艳的诉讼请求。

被上诉人李艳答辩称：关于增加租金，马遴同意后才交纳，不存在威胁。合同期满后，马遴不续租，李艳不存在违约行为。马遴交房后，对房子涂抹造成李艳两个月未出租，对我方造成损失，原审法院未支持，不服原审判决。

本院经审理查明的事实与原审法院一致。

本院认为：马遴与李艳应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。在履行过程中对于每年增加的租金，马遴均予以交纳，视为同意变更。马遴上诉称交纳增加的租金系被胁迫，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第69条“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为”之规定，马遴未提出相关证据予以证明，故，马遴主张被胁迫的理由不成立，本院不予支持。马遴上诉称应退还多交的5日租金，根据租赁合同第十条约定“合同终止时，马遴提前5日内将房屋完好清洁的返还李艳，逾期加倍支付租金、逾期5日以上，并视为马遴放弃场内财产所有权”，马遴主张因提前退房要求返还租金的理由，没有合同依据，本院不予支持。合同约定在租赁期内，由马遴自行承担水电费等经营费用，故，在退房前产生的水电、燃气等费用，应由马遴承担。综上，马遴的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2462元，由上诉人马遴负担。

本判决为终审判决。  

                                             审  判  长  苟  珊

                                             审  判  员  秦  宇

                                             代理审判员  邱  帅

                                             二○一四年八月三日

                                             书  记  员  徐若莹