| 河南省郑州市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）郑民三终字第692号 |
上诉人（原审原告）冯银华，女，汉族，1970年1月30日出生。 委托代理人孙峥，河南良仁律师事务所律师。 委托代理人桑文君，河南良仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）河南省大起立房地产开发有限公司。 法定代表人马留栓，该公司经理。 委托代理人李俊鹏，河南仟问律师事务所律师。 委托代理人高晨，河南仟问律师事务所实习律师。 上诉人冯银华因与被上诉人河南省大起立房地产开发有限公司（以下简称大起立公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第1965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯银华的委托代理人桑文君，被上诉人大起立公司的委托代理人李俊鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2008年7月11日，冯银华、大起立公司签订《商品房买卖合同》一份，冯银华购买了大起立公司开发的位于郑州市二七区嵩山路东，兴华街西、郑航北路南24幢2单元2层东户房屋，合同约定购房款为181608元，付款分现金和按揭贷款两步进行。付款时间为2008年7月11日，大起立公司应在2008年12月31日前将经验收合格的商品房交付冯银华，并约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，冯银华提交的购房发票载明冯银华于2008年10月30日向大起立公司支付购房款118000元。大起立公司于2009年4月1日在报纸上刊登交房公告。2009年4月2日，冯银华自大起立公司处领取了涉案房屋钥匙，并于次日领取了逾期交房违约金1634元。2013年1月9日，郑州市城乡建设委员会对冯银华申请查询宏鑫花园4号院（原24号楼）竣工备案进行答复，称宏鑫花园4号楼（原24号楼）于2009年11月24日在该委办理了竣工备案。现冯银华认为大起立公司未经郑州市建委竣工备案即将房屋交与冯银华，大起立公司的行为属于违约行为，应向冯银华支付逾期交房违约金，以此理由，冯银华诉至该院。另查明：住宅工程质量分户验收记录表及验收合格证书上显示本案争议房屋于2009年3月24日验收合格。 原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。合同签订后，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，冯银华、大起立公司签订《商品房买卖合同》中明确约定大起立公司应在2008年12月31日将经验收合格的商品房交付冯银华使用，大起立公司提交的证据显示本案争议的房屋在2009年3月24日验收合格，大起立公司在2009年4月1日在报纸上刊登交房公告，2009年4月2日，大起立公司才将争议房屋钥匙交与冯银华，大起立公司逾期交房的行为构成违约，因该违约行为大起立公司在2009年4月2日向冯银华支付了逾期交房违约金1634元。如冯银华认为大起立公司交付的房屋不合格仍存在违约行为，应在其知道或者应当知道权利被侵害2年内主张权利，现冯银华向该院主张权利，已超过法律规定的2年的诉讼时效，故冯银华的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院作出判决：驳回冯银华的诉讼请求。案件受理费50元，由冯银华负担。 宣判后，冯银华不服上诉称：一、原审判决对大起立公司逾期交房的具体时间认定不清。依《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》“开发商应当自竣工验收合格15日内，向工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”的规定，从大起立公司办理备案时间2009年11月24日，倒推1至15天就是大起立公司房屋竣工验收合格的时间；大起立公司在工程验收合格前就向其交付了房屋，违反了法律的强制性规定和双方合同的约定，属于实质上的逾期交付，应该按照合同约定承担逾期交房违约金，原审判决驳回其诉讼请求属于认定事实不清；二、原审法院认定大起立公司此前支付的违约金是逾期交房违约金属于认定事实不清，该违约金应为大起立公司就未按时安装水电而支付的违约金；三、2013年调取证据时，冯银华才知道当年交房时根本没有经验收合格，不具备交房条件，这时才知道权利被侵犯，诉讼时效应当从此开始计算，冯银华起诉并没有超过法定的诉讼时效。综上，请求二审法院依法改判支持冯银华的诉讼请求。 被上诉人大起立公司答辩称：一、原审判决对其交房时间认定清楚。合同约定的交房时间为2008年12月31日前。约定的交房条件为验收合格。2009年4月2日，其将房屋交给了冯银华并办理了房屋交接手续。由于交房逾期，其向冯银华支付了1634元逾期交房违约金。冯银华在接收房屋时也对房屋进行了验收并且入住。至此，房屋交付手续已完成。二、冯银华的诉讼请求已经超过了诉讼时效。法律规定，当事人应当在知道或应当知道权利被侵害之日起两年内主张权利。冯银华收到《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，并接受入住，没有提出任何异议，此后也没有向其提出任何主张，到冯银华起诉时已经超过两年诉讼时效。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法。请求二审法院维持原审判决。 本院二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，交付条件是商品房经验收合格。大起立公司提供的住宅工程质量分户验收记录表及验收合格证书，记录了该房屋由建设、监理、施工及其他单位验收合格，符合相关法律及合同约定，显示该住宅工程于2009年3月24日验收合格。冯银华上诉称应根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，开发商应当自验收合格15日内向政府主管部门备案，本案诉争的住宅工程于2009年11月24日备案，可以倒推出验收合格的时间。本院认为，该办法系指导开发商竣工验收后应及时办理备案手续的管理性规定，若未按规定办理，应给予行政处罚。对于备案时间由开发商确定，但对于验收合格的时间应是由相关部门验收来确定，以备案的时间来倒推验收合格时间，与客观事实相悖，故，冯银华的该项上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采信。冯银华上诉称大起立公司支付的1634元为水电安装的违约金，未向法院提供计算的依据，而根据合同第九条逾期交房的约定，大起立公司逾期交房90日，按日万分之一计算违约金为1634元，符合合同约定，故，冯银华的该项上诉理由不成立，本院不予采信。关于诉讼时效，根据合同约定，大起立公司应交付验收合格的房产，冯银华于2009年4月2日接收房产，其从接收之日起应当知道该房产是否经验收合格，冯银华于2013年4月1日向法院起诉，超过2年的诉讼时效期间。冯银华上诉称其从郑州市城乡建设委员会于2013年1月9日的答复时才知道交房时没有验收合格证，不符合客观事实。综上，冯银华的上诉请求均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人冯银华负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 苟 珊 审 判 员 秦 宇 代理审判员 邱 帅
二○一四年七月二十八日
书 记 员 徐若莹
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