| 永城市人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）永民初字第362号 |
原告孙连民，男，1953年4月6日出生。 原告孙玉美，女，1953年4月6日出生。 委托代理人王忠齐，河南旺达律师事务所律师。 被告中国移动通信集团河南有限公司商丘市永城分公司。住所地：永城市欧亚路东段。 负责人王怀东，经理。 委托代理人何派雷，河南卓衡律师事务所律师。 被告永城市太丘镇人民政府。 法定代理人蒋建，镇长。 委托代理人洪万江、李德文，河南旺达律师事务所律师。 原告孙连民、孙玉美诉被告中国移动通信集团河南有限公司商丘市永城分公司（以下简称中国移动永城分公司）确认协议无效纠纷一案，原告于2013年1月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告孙连民、孙玉美的委托代理人王忠齐、被告中国移动永城分公司的委托代理人何派雷、被告永城市太丘镇人民政府的委托代理人洪万江、李德文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙连民、孙玉美诉称，原告自1997年起租用被告太丘镇人民政府房屋一处，一直使用至今。2013年10月3日，原告突然接到永城市人民法院的开庭传票，此时方得知被告太丘镇人民政府隐瞒原告偷偷将该房屋转让给了第二被告，二被告的行为不仅侵害了原告的优先购买权，且因协议涉及的房屋为农村住宅，房屋所占用的土地性质为集体所有，按照《土地管理法》及其他相关法律之规定，农村房屋的转让只能在本集体经济组织内部进行，而第二被告为企业法人，住所地亦不在太丘镇辖区内，因此该协议违反了法律的禁止性规定，应属无效。请求确认二被告于2000年2月21日签订的《关于购置房屋土地的协议》无效。 被告中国移动永城分公司辩称，1、原告无诉权，原告不享有优先购买权，其无权以此理由请求确认合同无效。原告非转让合同的当事人，也非有利害关系的第三人。其无权以合同之外第三人身份提起确认合同无效之诉。涉案房屋在转让前为乡政府所有，而非农村住宅，该协议的签订并不损害原告的合法权益，原告即非合同的当事人，协议内容与原告之间并无利害关系，其无权提起确认合同无效之诉。2、即使原告有诉权，其请求也超过诉讼时效。确认合同无效的诉讼时效为两年，案外第三人提起的诉讼其时效的起算是自知道其权利受到损害之次日起开始计算。本案中，从客观事实上看，乡政府将房屋转让给移动公司原告是知情的。即使按照原告的说法其当时不知情，那么，在法院工作人员2013年12月31日对其所做的问话笔录中，明确表明其在三年前移动公司找原告要房子时，才知道乡政府把房子卖给移动公司了，其于2014年起诉，也早已超过诉讼时效。3、移动公司与乡镇府签订的转让协议为有效协议，并不违反法律的规定。①涉案房屋在转让前为乡政府所有，原告认为该案所涉房屋为农村住宅，是不符合客观事实的，乡政府有权对该房屋进行处分。②、房屋所占用的土地虽然为集体用地，但该协议所签订的目的，也是为了本乡公共设施建设的需要。根据《土地管理法》第43条的规定，为了公共设施建设，可以使用集体用地。而移动通信营业厅及基站的建设就是属于公共设施建设。③、原告认为农村房屋的转让只能在本集体经济组织内部进行，所依据的是国土资源部2004年发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》和国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，以此认定协议无效是错误的。首先，其所禁止的是农民住宅不得向城镇居民出售房屋，涉案房屋并非农村的住宅，而是乡政府所有的房屋，移动公司也并非城镇居民。其次，关于合同效力的认定，《最高人民法院关于适用合同法的解释》（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。国土资源部2004年发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》和国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》显然不属于法律和行政法规，当然不能作为认定合同无效的依据。最后，我国宪法、物权法等相关法律并不禁止集体土地上房屋的转让，即使在处理农村宅基地上的房屋转让给本集体以外的人员，如果取得有关组织和部门批准的，认定合同有效，而该案是乡政府的房屋，其为公共设施建设而签订的转让协议当然是有效的。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告永城市太丘镇人民政府同意第一被告的答辩意见。 根据原、被告的诉辩意见，本院对本案归纳的争议焦点是：1、二原告是否具有本案的诉讼主体资格；2、原告的诉请是否已经超过诉讼时效；3、2000年2月21日中国移动永城分公司与永城市太丘镇人民政府签订的关于购置房屋土地的协议是否为无效合同。原、被告对本院归纳的争议焦点无异议。 原告孙连民、孙玉美为支持其主张向本院提交的证据材料有：2000年2月21日中国移动永城分公司与太丘乡人民政府签订的关于购置房屋土地的协议一份，证明涉案房屋属于农村用房，土地性质为集体土地。按照土地管理法及其他法律规定，农业土地房屋只能在本集体组织内部流转。移动公司非本集体组织内的成员，无权受让该房屋。且原告在转让前一直居住使用该房屋，原告和二被告的转让行为具有利害关系，也可证明原告有诉讼主体资格。2、（2013）永民初字第210号民事判决书一份，该判决书现已生效。该判决审理的事实和本案相同，均是农村房屋转让，最终本院对该转让行为确认为无效。3、（2013）永民初字第2958号卷宗21-23页，三份证人证言，证明原告自1997年时就在太丘乡政府同意居住使用该房屋，与移动公司不存在租赁关系。 经庭审质证，被告中国移动永城分公司对原告提交的证1真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据恰恰证明太丘乡政府之所以将房屋转让给移动公司，是为了太丘乡基础设施建设，符合土地管理法第43条的规定，该协议为有效协议。涉案房屋属于太丘乡政府所有，而非原告主张的农村用房，该协议的签订未损害原告的任何利益，其无权提起确认合同无效之诉。原告之所以在该房屋居住，是基于乡政府的行政优抚，是属于行政法律关系，而不存在协议转让前与乡政府之间的民事法律关系。对证2，首先与本案无关，不能作为定案依据，该案事实也与本案截然不同，该判决书中的诉讼主体是合同双方当事人之间的诉讼，而本案原告并非购房协议当事人，所以该判决不能作为证据使用，也不能作为判决本案的依据。对证3，即使在原审中，该三位证人未到庭作证，不能作为证据使用，从三位证人证言内容也说明不了在房屋转让前原告与太丘乡政府存在租赁合同关系。 被告永城市太丘镇人民政府对原告提交的证据材料质证意见同中国移动永城分公司的质证意见。 被告中国移动永城分公司向本院提交的证据材料有：1、2000年2月21日，移动公司与太丘乡政府签订的购置房屋土地的协议、收据各一份，证明：①2000年2月21日移动公司与太丘乡政府签订了购置房屋土地的协议，并按协议约定移动公司支付了购房款，涉案房屋所有权依法转让给了移动公司；②通过购房协议可以说明，太丘乡政府之所以将房屋转让给移动公司，是出于基础设施建设的需要，是为了更好的为当地经济建设提供优质的通信网络支持，符合《土地管理法》第４３条的规定，该购房协议为有效协议；③该房屋系太丘乡政府前街道所建设的，土地属于乡镇集体所有，其经营管理权属于乡政府行使，该协议的签订及履行未损害到原告的任何利益，其无权提起诉讼请求法院确认该协议为无效协议。2、2013年12月31日问话笔录一份，证明：①原告与乡政府之间不存在民法意义上的租赁关系，原告之所以使用该房屋，是基于乡政府的扶贫政策，其无权以优先购买权提起确认合同无效之诉；②即使原告享有优先购买权，其诉讼也已经超过诉讼时效；③原告自认从涉案房屋转让给移动公司后，乡政府就不再收取租金；④原告实际使用的房屋系《关于购置土地的协议》中的一间，而协议中转让的房屋系上下两层共计8间，在房屋整体转让的前提下，承租人对其承租的部分房屋没有优先购买权。3、2013年10月16日审理笔录一份，证明：原告因家庭困难，太丘乡政府将涉案房屋象征性的收取租金的优抚形式使用该房屋，结合证据2可以说明，原告使用该房屋是基于乡政府的行政优抚，即行政给付，与乡政府之间不存在民法意义上的租赁关系，而是行政法律关系。4、照片一组，光盘一张，证明：①涉案房屋并非农村住宅；②移动公司购买涉案房屋后，用于移动营业厅及基站建设，符合与乡政府签订合同的目的，为了公共设施建设的需要；③原告侵占一间门面房拒不返还的事实。5、冯某某调查笔录一份，证明移动公司在买乡政府的房屋后，原告曾向移动公司象征性的缴纳过每月50元的房租，说明其对乡政府与移动公司的房屋转让是认可并知情的。 原告孙连民、孙玉美对被告提交的证据提出异议，对证1的真实性无异议，但对证明目的有异议，土地管理法第43条规定应当为土地划拨，属行政关系，而本合同是双方作为民事主体进行的民事行为，根本不符合43条的规定，该房屋占用的土地属于集体性质，房屋属农村住宅。确定房产性质不能以房产的所有人作为判断标准，应以房屋所占用土地的性质予以确定。另外，在二被告签订该协议之前，原告就一直使用该房屋，并向乡政府交纳着租金，显然该房屋与原告具有利害关系。对证2，是复印件，不符合证据的三性原则，并且这份证据体现内容也不属实，且被告的证明目的互相矛盾。其证明目的第一点是基于乡政府的政策，不交纳租金使用的房屋。但其第三点证明目的，却认为在二被告签订转让协议后，乡政府就不再收取租金，由此可以看出，原告是一直向乡政府交纳租金的。这份证据假如属实，那么该份证据的制作违反程度，依照民事诉讼证据规则规定，人民法院只有在符合特定情形下，应当事人的申请，才可以调查取证，否则获取的证据即为非法。对证2，不应采信。对证3真实性无异议，是被告曲解了在上次诉讼中原告的质证意见，确实二原告当时生活很困难，所以太丘乡政府将房屋租给二原告时减免了部分租金，其实质仍然是租赁关系，不是真正的政府优待。如果是政府优抚，应当由组织申报、审批，然后由政府办理相关手续后，由财政向原告拨付款，但是乡政府并没为原告办理相关手续，仍然是租赁关系。对证4，无法确认就是涉案房屋的现场图片，对证明目的有异议。涉案房屋仍属农村住房，也不存在原告侵占被告门面房的事实，从法庭调取的材料中可以看出，被告上次第一次起诉时，从自始至终均未提供原告侵权的证据后撤诉，所以不存在原告侵占被告房屋的事实。对证5，系复印件，无法核实真实性，证人未到庭，证据形式不合法。 被告永城市太丘镇人民政府对被告中国移动永城分公司提交的证据材料无异议。 被告永城市太丘镇人民政府未向本院提交证据材料。 本院对原告孙连民、孙玉美、被告中国移动永城分公司提交的证据材料综合认证如下：原告孙连民、孙玉美向本院提交的证1，系二被告之间签订的关于购置房屋土地的协议，二被告对其真实性无异议，予以采信。证2，系本院已生效的民事判决，予以确认。证3，出证人张某甲、张某乙、王某某未到庭接受双方当事人质询，无法查明其证言的真实性，不作为有效证据采信。被告中国移动永城分公司向本院提交的证1与原告提交的证1相同，双方对其真实性无异议，予以采信。证2，问话笔录系复印件，无原件佐证，不予采信。证3，证据来源合法，能证明举证目的，予以采信。证4，照片及光盘能证明举证目的，予以采信。证5，被调查人未到庭接受质询，无法查明其证言的真实性，对此不予采信。 根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2000的2月21日（甲方）河南移动通信有限责任公司永城营业部与（乙方）永城市太丘乡人民政府签订关于购置房屋土地的协议，协议内容为：为加快移动通信发展步伐，更好地为当地的经济建设提供优质的通信网络支持，甲方需在太丘乡增设移动基站一处，经协商，乙方同意将太丘乡政府前街道所建的房屋和宅基转售给甲方。经双方友好协商，达成如下协议：一、售价98000元人民币，包括：（1）土地东西长14.5米，南北长20.70米（包括路面及房屋所占用）；（2）房屋上下两层，共8间；（3）地面硬化及楼梯。二、甲方需拆除配房时和基站施工中所遇纠纷，都由乙方出面负责协调解决。三、乙方负责办理房屋、土地过户手续。如无房产证，房屋使用所有权归甲方所有，以此协议为准。四、甲方基站施工前，购房屋土地费用，应一次性支付给乙方，如以后出现房屋土地遗留问题，所有责任均由乙方承担，并不得影响甲方权益。五、此协议自双方签字后生效。协议签订后，2001年3月8日，太丘乡人民政府收购房款98000元，将涉案房屋交与被告中国移动公司永城分公司。2013年10月被告中国移动公司永城分公司以原告使用其一间房屋（门面）物权保护为由提起诉讼。在审理过程中，被告中国移动公司永城分公司撤回起诉。2014年1月3日原告孙连民、孙玉美以二被告签订的关于购置房屋土地的行为，不仅侵害了原告的优先购买权，且因协议涉及的房屋为农村住宅，房屋所占用的土地性质为集体所有，违反法律的禁止性规定，所签协议无效为由，向本院提起诉讼。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告诉称涉案房屋所占用的土地性质为集体所有，按照《土地管理法》及其他相关法律规定，被告中国移动公司永城分公司作为企业法人，签订协议购买农村房屋土地违反了法律的禁止性规定，应属无效，但原告未提交任何有效证据证明涉案土地为农村集体土地，也未提交证据证明涉案土地的权属性质，故对原告请求依法确认二被告于2000年2月21日签订的《关于购置房屋土地的协议》为无效合同的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告孙连民、孙玉美的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告孙连民、孙玉美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 王志超 审 判 员 姬钦锐 人民陪审员 陈 翠 二Ο一四年六月十八日 书 记 员 陈 颖 |
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