上诉人陈建芬、李燕辉因双方房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审原告、反诉被告）：李燕辉，男，汉族，1974年7月26日出生。

委托代理人：张新国，郑州市管城区南关法律服务所。

委托代理人：陈国辉，郑州市管城区南关法律服务所。

上诉人（原审被告、反诉原告）：陈建芬，女，汉族，1978年9月22日出生。

委托代理人：牛斌，河南大河律师事务所律师。

上诉人陈建芬、李燕辉因双方房屋买卖合同纠纷一案，均不服郑州市金水区人民法院（2012）金民二初字第3843号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈建芬委托代理人牛斌，上诉人李燕辉委托代理人陈国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2012年1月17日，陈建芬、李燕辉通过郑州筑商房地产营销策划有限公司签订《房产买卖合同》一份，合同主要约定：“李燕辉将其所有的的位于郑州市金水区东风路38号同乐花园小区20号楼1单元23号房产一套出售给陈建芬；房屋总价款为298000元，含固定装修、整体厨卫、壁挂炉一台；陈建芬于合同签订时支付佣金及定金1万元整（其中佣金5420元，余额作为定金），该定金在办理完房产过户手续前由郑州筑商房地产营销策划有限公司保管；付款方式为按揭贷款；李燕辉、陈建芬双方应在本合同签订之日起90个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；双方签订合同后如任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款千分之一的违约金。”2012年2月1日双方又签订一份补充协议，约定陈建芬于本合同签订日起15日内提前支付李燕辉房款8万元整，替李燕辉银行解押，此款充当陈建芬购买此房产的购房定金款。当日陈建芬即向李燕辉支付8万购房款。2012年6月4日，双方与郑州住房置业担保有限公司签订一份协议书，约定陈建芬已于2012年6月4日前向李燕辉支付购房款125000元（含定金），尚欠购房款170000元，由陈建芬向银行借款后付清。当日陈建芬通过银行转账将85000元购房款存入“存量房交易结算资金专用账户”，李燕辉向陈建芬出具欠条一份，载明：“今欠陈建芬人民币39600元整大写叁万玖仟陆佰元整。在收到房款后当日归还。李燕辉2012.6.4”。2012年6月27日，陈建芬向李燕辉支付全部购房款并办理房屋过户手续。

原审法院认为：双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人之间的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认，双方均应按合同约定履行各自的义务。陈建芬未在合同约定的期限内办理付款、按揭及房产过户手续，按双方签订的房产买卖合同的约定，陈建芬已构成违约，应承担违约责任，违约27天，按合同约定的总房价款，每日以中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。关于李燕辉主张陈建芬赔偿其损失45000元的诉讼请求，因李燕辉提供的证据不足以证明该主张，故对于该项诉讼请求，证据不足，该院不予支持。关于李燕辉向陈建芬出具的欠条显示，李燕辉欠陈建芬的是39600元，对此部分诉讼请求，证据充分，该院予以支持，其余400元，该院不予支持。陈建芬反诉要求李燕辉支付违约金5960元的诉讼请求，因陈建芬逾期付款在先，导致过户随之延后，李燕辉不应承担逾期过户的违约责任，对此反诉请求，理由不充分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、陈建芬于判决生效后十日内向李燕辉支付违约金（以298000元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算27天）；二、李燕辉于判决生效后十日内向陈建芬返还多收取的购房款39600元；三、驳回李燕辉的其他诉讼请求；四、驳回陈建芬的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由李燕辉负担1021元，陈建芬负担129元；反诉费1064元，由李燕辉负担833元，陈建芬负担231元。

李燕辉不服原审判决，向本院上诉称：原审判决认定事实错误，一、一审法院没有确认陈建芬在解押协议中的违约责任属于认定事实错误。双方于2012年2月1日签订的解押协议中明确约定“如乙方违约，此定金款甲方不予退还。”因陈建芬无故推迟办理贷款手续已构成违约，依法应当承担违约责任，陈建芬支付的80000元定金无权标返还。二、陈建芬应当赔偿因违约行为给李燕辉造成的直接经济损失。李燕辉因生意急需资金周转而卖房，但由于陈建芬的无故推迟办理贷款手续，房款无法按时支付，致使李燕辉与郑州市金水区凯迪电子产品经营部的合同中违约，李燕辉因陈建芬的违约行为而需向凯迪电子承担45000元违约金，应当由陈建芬依法予以赔偿。请求撤销原审判决第三项，改判陈建芬承担赔偿责任。

陈建芬答辩并向本院上诉称：原审判决认定事实不清，一、原审判决认定陈建芬逾期付款在先导致过户延后没有事实依据。双方于2012年1月17日签订房产买卖合同，并于2月1日签订补充协议和解押协议，随后陈建芬支付80000元作为办理房产解押的费用，但是李燕辉却直至5月10日才办理解押，距双方约定的九十个工作日仅剩十一个工作日。李燕辉于2012年6月4日才与陈建芬签订用于办理按揭贷款的相关协议，此时，已经超过双方约定的九十个工作日办理过户手续的期限。因此，事实上是由于李燕辉怠于履行合同导致过户延后。二、购房款为295000元，而非原审判决认定的298000元。双方签订的《房产买卖合同》约定的总价款为296000元，但2012年6月4日双方所签订的《议定书》、《郑州市存量房交易结算资金监管协议》对上述价款作出了变更，该两份协议均确定房屋总价款为295000元。且陈建芬实际支付并被李燕辉认可的房款也为295000元。请求撤销原判第一项，改判李燕辉向陈建芬支付违约金5960元。本案诉讼费由李燕辉负担。

李燕辉答辩称：一、原审法院认定陈建芬逾期付款事实清楚，证据充分。陈建芬在双方签订买卖合同后，未在合同约定的期限内办理付款、按揭等手续，违反了双方签订的房屋买卖合同的约定期限，已构成逾期。二、双方签订的房屋买卖合同明确约定房屋总价款为298000元，原审法院认定房款298000元并无不当。请求驳回陈建芬的上诉。

本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。

本院认为：李燕辉认为陈建芬违约，向陈建芬主张的违约金仅限于逾期付款违约金，并未提出定金不予退还，原审法院根据李燕辉的诉讼请求进行审理，并无不当。李燕辉向案外人支付的违约金系其经营风险，不是陈建芬逾期付款的直接损失，故其要求陈建芬赔偿损失的诉讼请求，证据不力，本院不予支持。陈建芬没有按照约定的时间付款，逾期付款，应当支付相应的违约金；陈建芬逾期付款，致使过户逾期，其要求李燕辉承担违约责任，没有法律依据，本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费975元，由李燕辉负担925元，由陈建芬负担50元。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  张 建 军

                                             审  判  员  刘 红 军

                                             审  判  员  赵 晓 涵

                                             二○一四年七月二十日

                                             书  记  员  贾    茹