上诉人党艳佩与被上诉人姚磊、王佳佳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）党艳佩。

委托代理人苗红军，济源市克井镇法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）姚磊。

被上诉人（原审被告）王佳佳。

委托代理人王晶，系王佳佳母亲。

上诉人党艳佩与被上诉人姚磊、王佳佳房屋买卖合同纠纷一案，党艳佩于2013年11月22日向济源市人民法院提起诉讼，请求判决依法解除其与姚磊、王佳佳签订的《家缘房产成交确认书》，姚磊、王佳佳返还其定金10000元。济源市人民法院于2014年3月18日作出（2013）济民一初字第2611号民事判决。党艳佩不服该判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人党艳佩及其委托代理人苗红军、被上诉人姚磊、被上诉人王佳佳的委托代理人王晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2013年8月11日，党艳佩（受让人、乙方）与姚磊（出让人、甲方）、济源市西城温馨家缘房产信息咨询部（居间人、丙方，）签订一份《家缘房产成交确认书》，约定：甲方将济水区济水路一队八队综合楼东单元2层西户的房产（包括配套房等配套设施）出售给乙方，甲方提供了购房第一手收据3份为该房产权属的依据，交易成交价为300000元；乙方在签约当日交预付款10000元作为购房定金，交于丙方暂为保管，乙方若违约，不得向甲方索还定金，丙方扣除甲乙双方中介费后，剩余部分作为对甲方的赔偿，中介费由甲方、乙方各承担3000元；并特别约定甲乙双方协商同意甲方回家和原收据本人商量价格，如原收据本人不同意合同上所签订的价格，甲乙双方合同作废，丙方将甲方原收据3张退还给甲方，并将定金壹万元退还给乙方，三方互不相欠（甲方在2013年8月14日前给答复，如未答复按所签订的合同继续履行）。合同签订当日，党艳佩向济源市西城温馨家缘房产信息咨询部支付了10000元定金。后党艳佩因资金不足向姚磊、王佳佳提出不再购房，并于2013年9月13日向法院提起诉讼，要求确认上述房产交易确认书无效，判令姚磊、王佳佳返还定金10000元，又于2013年10月28日撤回起诉。济源市西城温馨家缘房产信息咨询部将党艳佩支付的10000元定金扣除6000元中介费后付给姚磊4000元。

另查，上述房产系姚磊的公公张庆福出资购买，姚磊向党艳佩提供的购房票据上载明的交款人系张庆福。张庆福同意姚磊出售该房屋。

原审法院认为：党艳佩与姚磊、济源市西城温馨家缘房产信息咨询部签订的房产交易确认书系当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，属有效合同。现党艳佩要求解除该合同，姚磊、王佳佳均同意，法院予以确认。党艳佩要求姚磊、王佳佳返还定金10000元，因合同解除的原因是党艳佩因资金不足要求与姚磊、王佳佳解除合同，根据双方签订的房产交易确认书中的约定及定金罚责，党艳佩的违约行为导致党艳佩不得向姚磊、王佳佳索要定金，故党艳佩的该项请求应予以驳回。党艳佩称姚磊不享有该房屋产权，且合同特别约定姚磊可就成交价于2013年8月14日前作出答复，其在2013年8月14日前放弃交易理由正当，要求姚磊、王佳佳返还其支付的10000元定金。因党艳佩与姚磊、王佳佳签订合同时即明知姚磊不是房屋产权人，且该约定是赋予姚磊的权利和义务，并不是党艳佩的权利和义务，党艳佩不能因此放弃与姚磊、王佳佳的交易，故党艳佩的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除党艳佩与姚磊、济源市西城温馨家缘房产信息咨询部于2013年8月11日签订的《家缘房产成交确认书》；二、驳回党艳佩的其他诉讼请求。案件受理费150元，由党艳佩负担。

党艳佩上诉称：一、一审法院庭审程序违规，没让其宣读诉状并多次阻止和打断其发言，使本来因合同主体不符要求解除合同，应予返还的定金，变成了被上诉人同意解除，因其违约而不应返还的错误判决。二、本案合同书首页正面甲方系姚磊签名，合同背面姚磊却又成了代理人。张福安的交款手续其在购房时见过，后姚磊在庭审期间提交了张福安的委托卖房手续。如果在签合同就有委托书，与合同特别约定中显示姚磊在2013年8月14日前答复，明显是矛盾的。甲方回去和原收据本人商量价格，如果原收据本人不同意本合同价格，甲乙双方合同作废，说明姚磊可以反悔，委托书也是补写的。同等条件下为什么不允许其在2013年8月13日前不确定状态下发现主体不对而要求解除合同返还定金。二被上诉人不承认双方协商过，却在法庭上说多次给过其机会。三、依法成立的合同可以解除，不符合主体的合同更应该解除。其在2013年9月13日前起诉要求确认无效，后因不适用确认无效，才有了第二次起诉，并非一审确认事实部分中仅因资金不足提出不再购房，其同时也提出了合同主体问题。二被上诉人口头承许其可以不要房屋，但要等到新的买主，故意拖着，直至附期限届至时。第一次起诉是2013年9月2日写好诉状，经历了诉前调解和法院预登记立案后的立案庭调解，直到9月13日才正式立案。之前姚磊未要损失，王佳佳也同意退6200元。其本意是要求解除主体不符的合同，而不是二被上诉人同意解除才去解除。主体不符的合同既然解除了也就不存在其违约，所谓的定金也理应全额返还。四、王佳佳作为中介机构，理应一手托两家从中收取费用，而不是因中介不成就视为双方违约各收取房价百分之一的违约金。房屋所有权的唯一凭证是房产证，退一步说应该是购房发票，而不是凭着姚磊提供的他人购房收据从中介绍，有失中介职责。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判二被上诉人返还定金10000元。

姚磊辩称：应驳回上诉，维持原判。

王佳佳辩称：应驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：根据城市房地产管理法第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，中介方明知本案所涉房屋没有房产证，仍居间交易，使交易存在风险，中介机构即业主王佳佳对交易随后发生纠纷后果存在一定的过错。另本案所涉合同中，合同出让人一栏中为姚磊，但在合同末页姚磊却以出让人委托代理人的身份签名，中介机构在合同签订中没有尽到审查注意义务。姚磊作为房屋的交易一方，明知房屋没有房产证，其签订合同时也不能证明自己系房屋所有权人，增加交易风险，也存在一定的过错。党艳佩作为具有完全民事行为能力人，在不能确定姚磊是不是房屋所有权人的情况签订合同，其对本次交易的后果也应当承担一定的责任。综合考虑当事人的过错程度和本案实际情况，本院酌定党艳佩所交定金10000元，王佳佳返还党艳佩4000元，姚磊返还党艳佩2000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

一、维持济源市人民法院（2013）济民一初字第2611号民事判决主文第一项；

二、撤销济源市人民法院（2013）济民一初字第2611号民事判决主文第二项；

三、王佳佳在本判决生效后十日内返还党艳佩4000元；

四、姚磊在本判决生效后十日内返还党艳佩2000元。

一审案件受理费150元，由党艳佩负担50元，王佳佳负担50元，姚磊负担50元。二审案件受理费150元，由党艳佩负担50元，王佳佳负担50元，姚磊负担50元。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  黄存智

                                             审  判  员  商  敏

                                             代理审判员  陈莎莎

                                             二〇一四年八月十一日

                                             书  记  员  孔军磊