| 河南省焦作市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）焦民一终字第240号 |
上诉人（原审原告）田鹏程，男，1968年9月14日出生，汉族，现住焦作市解放区。 委托代理人王炳豫、刘小志，河南博联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）姜宏玲，女，1987年11月1日出生，汉族，现住焦作市解放区。 被上诉人（原审被告）戴浩，男，1985年7月31日出生，汉族，住址同上。 二被上诉人共同委托代理人范亚平，男，1953年6月4日出生，汉族，现住焦作市解放区。 上诉人田鹏程与被上诉人姜宏玲、戴浩房屋租赁合同纠纷一案，原告田鹏程于2013年11月21日向解放区人民法院提起诉讼，请求判令：1、姜宏玲、戴浩支付租金19360元（2013年11月8日至2013年12月10日）；2、姜宏玲、戴浩支付违约金5808元；3、姜宏玲、戴浩支付擅自退租的违约金105660元；4、诉讼费由姜宏玲、戴浩承担。解放区人民法院于2014年4月24日作出（2013）解民一初字第920号民事判决。田鹏程不服，提起上诉。本院于2014年7月8日受理后，依法组成合议庭，并于2014年7月21日、2014年9月12日公开开庭进行了审理。上诉热田鹏程的委托代理人王炳豫、刘小志，被上诉人戴浩及其委托代理人范亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2012年10月8日，田鹏程与姜宏玲签订《商铺租赁合同》，双方约定：田鹏程将位于焦作市高新区政二街锦华苑小区东侧门面2号的门面房(一楼和二楼)租赁给姜宏玲。1、租期为2012年11月8日至2017年11月7日;2、租金支付方式：一次性付一年房租，第二年房租211200元须在2013年9月8日前付清，延期支付租金，违约金每天按年租金的0.5%计算，超过30日，田鹏程有权收回房屋；3、姜宏玲不得擅自将承租的房屋转租；4、在租赁期内姜宏玲未经田鹏程同意中途擅自退租的，姜宏玲按年租金的30%向田鹏程支付违约金。合同签订后，田鹏程将上述房屋交付姜宏玲使用，姜宏玲按期交纳了2012年11月8日至2013年11月7日的房租。现双方于2013年12月10 日协议解除双方签订的《商铺租赁合同》，姜宏玲拖欠2013年11月8日至2013年12月8日的租金未付。另查明，姜宏玲与戴浩于2008年8月8日登记结婚。 原审认为：田鹏程与姜宏玲之间签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，应受到法律保护。合同签订后，双方均按照合同约定履行义务。经双方协商一致，同意解除签订的《商铺租赁合同》，不违反法律规定，予以支持。姜宏玲应当按照双方约定，按期交纳租金，其未交纳租金的行为，已构成违约，应当承担违约责任。因该债务是在姜宏玲、戴浩婚姻关系存续期间产生，姜宏玲、戴浩未提供证据证明该债务发生时，田鹏程与姜宏玲明确约定为个人债务，也未提供证据证明该二人在婚姻存续期间所得的财产归各自所有的约定，且此约定田鹏程知道，故应当由该二人共同返还，田鹏程要求姜宏玲、戴浩支付租金的请求，予以支持。田鹏程要求支付擅自退租的违约金105660元，不符合合同约定，不予支持。根据相关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，可以认定为过分高于造成的损失。故田鹏程要求支付租金的数额按照全年租金211200元除以12个月计算应为17600元；违约金按照租金17600元的30%计算应为5280元。姜宏玲认为已将诉争商铺交付给原告，无需支付租金的抗辩理由，无充分证据证明，不予采纳。 原审判决：一、姜宏玲、戴浩于本判决生效后十日内支付田鹏程租金17600元，违约金5280元，共计22880元；二、驳回田鹏程的其他诉讼请求。本案诉讼费2788元，由田鹏程承担2416元，姜宏玲、戴浩承担372元。 上诉人田鹏程上诉称：一、原审认定：合同签订后，双方均按照合同约定履行义务。经双方协商一致，同意解除签订的《商铺租赁合同》。原审认定事实错误。1、在合同履行过程中，姜宏玲多处违约。姜宏玲擅自转租，违反了双方签订的商铺租赁合同。姜宏玲擅自退租构成根本违约。姜宏玲擅自搬离房屋，停止履行合同，拒付租金，并多次向田鹏程表示退租，其行为严重违反合同约定及诚信原则。2、2013年12月11日，田鹏程向姜宏玲送达《解除房屋租赁合同通知书》，姜宏玲拒收。在法院所作笔录中，田鹏程明确表示因姜宏玲严重违约行为导致合同目的无法实现，田鹏涛依据合同法第九十四条之规定解除本案《商铺租赁合同》，不存在双方协议解除租赁合同的事实。二、原审认定：田鹏程要求支付擅自退租的违约金105660元，不符合合同约定。原审认定错误。1、本案《商铺租赁合同》第6条第2款约定：在租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租，乙方按照年租金的30%向甲方支付违约金。合同对擅自退租需支付违约金有明确的规定。本案由于姜宏玲违约导致合同解除，田鹏程有权利要求姜宏玲支付违约金。根据合同法第114条第2款，本案约定的违约金低于实际的损失，故田鹏程要求姜宏玲支付擅自退租违约金105660元符合法律规定。 被上诉人姜宏玲、戴浩答辩称：2013年9月，姜宏玲因无力经营通知田鹏程中止合同，田鹏程同意。姜宏玲无违约行为，未擅自转租。房屋钥匙10月份交给田鹏程。 根据各方当事人的辩诉意见，本院确定案件的争议焦点为：田鹏程要求姜宏玲、戴浩支付违约金105660元有无事实和法律依据？经征求各方意见，均无异议，本院予以确认。 针对争议焦点，各方所陈述意见与上诉和答辩意见相同。 针对争议焦点，田鹏程提交《商铺租赁合同》两份，证明姜宏玲的违约行为导致房屋空置4个月，田鹏程的实际损失大于合同约定的违约数额。姜宏玲、戴浩质证称：该两份《商铺租赁合同》与本案无关。本院经审查认为：田鹏程所提交的两份《商铺租赁合同》与本案无关，本院不予认定。 经庭审，本院所查明的案件事实与原审认定的一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：当事人协商一致，可以解除合同。2013年12月11日，原审法院所作笔录显示，田鹏程与姜宏玲当日均同意解除双方所签《商铺租赁合同》，原审据此认定田鹏程与姜宏玲协议解除本案《商铺租赁合同》，并无不当。田鹏程上诉称，因姜宏玲严重违约行为导致合同目的无法实现，田鹏涛依据合同法第九十四条之规定解除本案《商铺租赁合同》，姜宏玲应向其支付擅自退租违约金，无事实和法律依据，不予采纳。田鹏程的上诉请求不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2413元，由田鹏程负担 本判决为终审判决。 审 判 长 李玉香 代审判员 原小波 代审判员 张卫芳 二〇一四年十月十日 书 记 员 王永乐 |
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