| 河南省栾川县人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）栾民初字第495号 |
原告马超，男，汉族，1974年12月11日出生，住栾川县。 委托代理人昝高明，河南钼都律师事务所律师。 被告张小建，男，汉族，1959年11月10日出生，住栾川县。 委托代理人王富奎，河南钼都律师事务所律师。 原告马超与被告张小建租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，双方当事人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2013年7月1日，马超与李照旺签订合同，承包经营李照旺的“良子洗浴”场所，从2013年7月1日至2014年5月31日，期限11个月，承包金10万元，另给付李照旺物品押金20000元。2013年10月，房东张小建以李照旺拖欠房租为由将“良子洗浴”大门锁住，经协商约定马超代李照旺支付租金40000元，如果2014年7月1日前李照旺不能把钱还给马超，马超可以无条件继续经营“良子洗浴”。在马超经营期间，张小建先把招牌更换，又于2014年5月24日锁住良子洗浴的大门，把一些物品拿走，导致马超无法经营，只得停业。请求张小建退还租金40000元，押金20000元，赔偿损失10000元。 原告为支持其诉讼请求，向法院提交了下列证据： 1、2013年7月1日，李照旺与马超签订承包经营合同书1份，李照旺出具的20000元押金收据1份，张小建出具40000元租金收据一份，张小建和马超约定事项“证明”一份，张小建签字认可物品清单1份，以证明张小建应返还租金40000元，押金20000元。 2、2013年9月份“良子洗浴”营业额记录本1份，以证明2014年3月至5月经营损失10000元。 被告辩称，李照旺分别租用张小建两部分相连房产，第一部分是主楼负一层，地面两层，年租金70000元，经营“良子足浴”项目，第二部分是又租地下室经营“良子洗浴”项目，年租金40000元，李照旺违反约定未告知张小建把“良子洗浴”转包给马超，2013年10月1日地下室租金到期，马超代李照旺续一年房租40000元继续经营。2014年1月李照旺租用的其它房产租金70000元无人续交，按合同约定张小建有权和李照旺终止合同，故于2014年2月下旬将主楼负一层通往浴室的小门锁住，但未锁进出“良子洗浴”之门，“良子洗浴”因环境污染停业与张小建无关，应驳回原告诉讼请求。 被告为支持其辩解理由，向法庭提交下列证据： 1、2014年1月6日栾川县环保局执法记录一页，以证明“良子洗浴”存在环境污染问题，被责令停业整改。 2、杨涛证言1份，以证明马超在张小建签字认可的2013年10月9日“证明”中，擅自添加“如果到2014年7月，李照旺不把钱给马超，马超可以无条件的经营良子洗浴，直到钱还清为止。” 3、李照旺与张小建签订房屋租赁合同一份，以证明张小建锁的是“良子足浴”的门，不是“良子洗浴”的门。 经庭审质证，被告对原告提供的证据有如下质证意见： 李照旺和马超之间的承包合同，李照旺收取的20000元押金，与张小建无关系。“证明”的前半部分内容属实，但张小建签字后，马超又让“证明”拟写人牛亚飞添加“如果到2014年7月1日李照旺不把钱还给马超，马超可以无条件的经营‘良子洗浴’，直到钱还清为止”，添加部分无效。营业额记录本不能证明2014年3至5月“良子足浴”停业损失。 原告对被告提供的证据有如下质证意见： 曾委托杨涛到栾川县环保局协调过处理环境污染事宜，该局未作出处罚决定，没有因此停业。杨涛称“证明”后半部分是单方添加，不属实。 本院对双方提供的证据评析如下： 李照旺与马超、张小建之间的承包合同、李照旺出具押金收据，对方当事人未否定其真实性，本院予以采信。书证效力应大于证人证言，故杨涛证言不能否定书证效力，对“证明”真实性予以采信。对栾川县环保局执法记录，马超未出示相反证据，予以采信。对营业额记录本，未有相反证据出示，予以采信。 依照采信的证据，本院确认以下案件事实。 2008年1月1日，张小建将自家楼房负一层，地上第一、二层租赁给李照旺，从2009年1月1日至2018年12年31日租期10年，年租金70000元，每年一次性交纳，李照旺用之经营“良子足浴’项目。之后张小建又将自家地下室（与主楼负一层相连）租赁给李照旺，年租金40000元，李照旺用之经营“良子洗浴”项目，并将先前租下的负一层部分改成休息大厅，供“良子洗浴”经营项目使用。2013年7月1日李照旺将“良子洗浴”场所转给马超承包经营，约定承包期从2013年7月1日至2014年5月31日，承包金100000元，交押金20000元（期满时如财产无损坏，予以退还）。2013年10月初，张小建以李照旺未交纳地下室2013年10月1日至2014年10月1日租金40000元为由，锁住“良子洗浴”大门，同年10月9日马超代李照旺交租金40000元，约定到2014年7月1日李照旺不把钱还给马超，马超可以无条件的经营“良子洗浴”，直到钱还清为止，随即马超又将“良子洗浴”场所转包给安留现。 2014年元月，李照旺第一次所租房产（负一层，地上第一、二层）租金无人续交。2014年2月下旬，张小建以李照旺未续交2014年度70000元租金为由，将“良子洗浴”浴池通往休息大厅的小门锁住，安留现开始停业。另查明在马超、安留现经营期间，因锅炉无除尘设备栾川县环保局曾要求停业整改，但未作出处罚决定。 2014年5月24日，安留现之女安文娟将“良子洗浴”场所钥匙和张小建在该日签字的“良子洗浴”物品清单交给马超，此后“良子洗浴”物品由张小建接管。 本院认为，“良子洗浴”系李照旺投资项目，李照旺和张小建之间属租赁法律关系，李照旺和马超之间属承包经营法律关系。马超代李照旺交纳“良子洗浴”所占用的地下室一年租金后，李照旺对地下室经营权止于2014年10月1日。按约定马超对“良子洗浴”的承包经营权止于2014年5月31日，如延期应和李照旺协商，马超和张小建于2013年10月9日约定“如果到2014年7月1日李照旺不把钱还给马超，马超可以无条件经营‘良子洗浴’，直到钱还清为止”，侵犯了李照旺的利益，属效力待定条款，不具有法律效力。2014年2月下旬张小建锁住浴池通往休息大厅的小门，对“良子洗浴”的经营影响是显而易见的，后“良子洗浴”停业（也不排除锅炉缺乏脱尘设施的环境污染等其它因素），故张小建依诚实信用原则应返还2014年3月1日至2014年10月1日马超代李照旺交付 “良子洗浴”的租金，马超请求全额退还40000元，理由不足，不予支持。马超将20000元押金交给李照旺，承包期满李照旺未及时到场清点财产退还押金，所引起押金纠纷与本案不属同一法律关系，本案不做处理。2014年2月张小建锁门时，“良子洗浴”实际经营人是安留现，经营利益涉及安留现，马超作为权利人请求张小建给予侵权赔偿理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、被告张小建应与本判决生效之日起60日内退还原告马超租金23333元。 二、驳回原告马超的其他诉讼请求。 受理费1550元，由原告负担1000元，被告负担550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 闫革委 审 判 员 张晓辉 人民陪审员 张玉巧 二〇一四年八月六日
书 记 员 王燕晓 |
