樊二涛与张玉平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）樊二涛，男，1974年7月15日出生，汉族，本市湛河区。

委托代理人魏华，河南盐都律师事务所律师。

委托代理人边金环，系上诉人樊二涛的妻子。

被上诉人（原审原告）张玉平，男，1956年8月15日出生，汉族，退休职工，住本市湛河区。

上诉人樊二涛与被上诉人张玉平房屋租赁合同纠纷一案，平顶山市湛河区人民法院于2014年4月25日作出了（2014）湛民一初字第172号民事判决。宣判后，樊二涛不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年7月3日对本案进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2012年5月1日，原告张玉平为甲方（出租方）、被告樊二涛为乙方（承租方）双方签订房屋租赁合同一份，约定：一、甲方同意将湛南路北供电局北侧新华区光明房屋开发公司商品楼3单元1楼西户的房子承租给乙方使用，租期为壹年，2012年5月1日至2013年5月1日。二、乙方拿身份证1份，租赁每月为贰仟伍佰元，四个月交一次。如乙方有任何理由不按规定缴纳租金，甲方有权终止合同，收回房子使用权。三、乙方对房屋使用期内有权装修，在不破坏原有结构的前提下，方可进行。出现问题乙方负责，各项费用由乙方支付，装修费用有乙方承担，在这壹年内乙方只有使用权，房屋仍然归甲方所有。四、本房产权转让，此房屋租赁合同樊二涛与张玉平签订合同作废。五、使用期间，甲方不得以任何理由收回房屋，否则甲方赔偿乙方经济损失，合同到期后，乙方有权再续合同，房屋没有破坏，水、电费乙方清完，甲方应退还乙方贰仟元押金，如有房屋破坏，水、电费不清，甲方有权不退还押金。六、乙方必须经营年满一年，方可转让，否则扣除押金。七、此合同一式两份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效，即具有法律效力。

上述合同到期后，原告张玉平于2013年8月29日向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，请求：判令其与被告樊二涛2012年5月至2013年5月1日所签定的房屋租赁合同解除，将位于市湛南路供电局北侧新华区光明房屋开发公司商品楼3单元1楼西户房屋返还原告张玉平；判令被告樊二涛支付占用其房屋租金（每月2500元，自2013年5月1日起到被告樊二涛搬出房屋之日止）；诉讼费由被告承担。本院受理后，于2013年10月15日主持调解，原告张玉平、被告樊二涛自愿达成如下协议：一、原告张玉平与被告樊二涛双方同意2012年5月1日所签订的房屋租赁合同，双方自愿履行到2013年12月31日，从2013年5月1日以后的房屋租金每月2500元，除法院已扣押的每月1900元外，下余每月600元共计4800元于2013年10月30日前由被告樊二涛直接支付给原告张玉平。二、原告自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费减半收取75元，由原告张玉平承担。并于当日制作（2013）湛民二初字第426号民事调解书，并送达双方当事人。2014年3月3日，原告张玉平以其与被告樊二涛的房屋租赁合同已到期为由，要求被告搬出租其房屋，引发本案讼争。

原审法院另查明，2014年1月2日，原告张玉平向本院申请依法强制执行被告樊二涛履行（2013）湛民二初字第426号民事调解书所确定的义务；每月房租2500元，支付到被告樊二涛搬走之日止；执行费由被告樊二涛承担。本院当日立案后，于2014年1月3日向樊二涛发出执行通知书，被告樊二涛于2014年1月25日向本院执行局交来租赁费7500元（2014年1月至3月租赁费）。但该款项原告张玉平尚未领取。2014年3月25日，原告张玉平向湛河区人民法院执行局递交申请书，申请法院执结该案。

2012年5月22日，原告张玉平取得平房权证湛河字第12001355号房屋所有权证（即本案所涉房屋）。

原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告张玉平与被告樊二涛在平等、自愿的基础上于2012年5月1日签订房屋租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，该合同依法成立且有效，予以确认；合同签订后，原、被告依约各自履行了合同义务。原、被告签订的租赁合同于2013年5月1日租赁期限届满，后原、被告未续签租赁合同，但被告继续使用租赁房屋。原告张玉平于2013年8月29日向本院提起诉讼，经本院主持调解，原告张玉平与被告樊二涛自愿达成一致意见，将房屋租赁合同延续履行至2013年12月31日止。该房屋租赁合同履行期间届满后，双方合同的权利义务终止，房屋租赁合同关系归于消灭，被告樊二涛应将所租房屋交付原告张玉平。但是，原告张玉平于2014年初向法院申请执行后，被告樊二涛向法院交了2014年1—3月份房租7500元，应视为双方又形成了不定期租赁合同关系。根据我国《合同法》第二百三十二条的规定，对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中原告张玉平在3月初以起诉的方式通知承租人即被告樊二涛解除双方存在的房屋租赁合同，但应给承租人合理的期限。根据本案实际情况，对该期限本院酌定为判决生效后三十日。故原告张玉平要求解除原、被告之间的房屋租赁合同；要求被告返还位于本市湛南路北供电局北侧新华区光明房屋开发公司商品楼3单元1楼西户房屋，并判令被告樊二涛自2014年4月1日起每月按2500元支付房屋租金至房屋交付之日止的诉讼请求符合法律规定，予以支持。被告樊二涛以原告张玉平应赔偿其经济损失和多收的费用20余万元及原告张玉平提起本案诉讼的理由不足，应驳回其诉讼请求的抗辩意见，因与庭审查明的事实不符，原审不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告张玉平与被告樊二涛之间的房屋租赁合同关系。二、被告樊二涛于本判决生效后三十日内向原告张玉平交付位于本市湛南路北供电局北侧新华区光明房屋开发公司商品楼3单元1楼西户房屋。三、被告樊二涛于本判决生效后三十日内向原告张玉平支付其占用期间的房屋租赁费（租赁费自2014年4月1日起按每月2500元支付至实际交付房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告樊二涛负担。

原审法院宣判后，樊二涛不服，上诉称，上诉人与被上诉人约定的租赁期满时间虽是2013年12月31日，但通过原审法院被上诉人收了我2014年1月至3月的房租，我认为这既是被上诉人对我继续使用租赁房屋无异议，根据《合同法》236条的规定我们之间仍旧存在合法的租赁关系，但被上诉人在无任何预兆的情况下也无给上诉人合理的通知期限即向法院主张解除我们的租赁关系不符合起诉的条件，应驳回其起诉。被上诉人提出解除租赁关系并非是自用，而是想收取巨额转让费及高额的租赁费，上诉人认为同等条件下我方仍有有限承租权。若被上诉人要解除双方的租赁关系，应赔偿我装修款9万余元，转让费9万元及多收租赁费13800元的损失。

被上诉人张玉平答辩称，我从2012年就开始要房子，樊二涛所说的收取巨额转让费及高额的租赁费我不知道，也不是我收的。

二审查明事实与原审判决认定基本事实相一致。

本院认为，张玉平与樊二涛之间签订的租赁协议届满后未续签合同，被上诉人张玉平作为出租人提出异议协商无果后诉至法院，要求与樊二涛解除租赁合同并返还房屋，经法院调解达成调解协议。该协议生效后，樊二涛无依约履行调解书中款项。该调解书没有确定租赁合同的期限，并且张玉平与樊二涛之间也没有重新约定租赁合同的期限，因此该租赁合同系不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，张玉平可以随时解除合同，但应给予樊二涛一定的合理期限。原审法院将该期限确定为三十日较为合适。樊二涛上诉称没给上诉人合理的通知期限即主张解除租赁关系不符合起诉条件及被上诉人收回房屋不是自用，而是想收取高额费用及同等条件下上诉人有优先承租权等上诉理由，没有证据证实，本院不予采纳。樊二涛上诉称被上诉人张玉平多收其租赁费13800元，经本院审核，张玉平与樊二涛房屋租赁合同2012年5月到期后经湛河区人民法院调解作出（2013）湛民二初字第426号民事调解书，费用系调解书双方协议数额并无多收（该费用湛河区人民法院执行代收）。关于上诉人樊二涛提出的如解除双方的租赁关系应赔偿装修款9万余元的要求，因其在一审中无反诉，不属本案审查范围。另、关于转让费9万元，转让费系行业不成文规定，是上诉人樊二涛与案外人之间的纠纷，其可另行诉讼。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由樊二涛负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长    邢智慧

                                             审  判  员    朱  晓

                                             审  判  员    张姗姗

                                             二〇一四年七月九日

                                             书  记  员    平彩虹