| 河南省洛阳市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）洛民终字第2043号 |
上诉人（原审被告）：李小军，男，汉族。 委托代理人：赵五星，河南三叶律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：洛阳市房产管理局西工分局。住所地：洛阳市西工区。 法定代表人：杨杰，该局局长。 委托代理人：翟振波，该局工作人员。 委托代理人：闫建国，河南荣信律师事务所律师。 上诉人李小军因与被上诉人洛阳市房产管理局西工分局租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李小军之委托代理人赵五星，被上诉人洛阳市房产管理局西工分局之委托代理人翟振波、闫建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：位于洛阳市西工区金谷园路94号院财贸楼4-202号房屋，原为计划体制下洛阳市房产管理局西工分局管理的公有职工居住三层楼房。现为洛阳市房产管理局单独所有（2009年8月28日登记）。2004年6月10日，双方签订公房租赁合约一份，合同约定：李小军（乙方）承租洛阳市房产管理局西工分局（甲方）管理的位于洛阳市西工区金谷园路94号院财贸楼4-202号住房一套，建筑面积25.10平方米，合同期限一年，月租金26.43元，每月20日前交纳当月租金，如逾期不交租金，每日收取月租金百分之一的滞纳金；租赁期满李小军应在期满前一个月续签租赁合同，不续签合同，期满又不退还房屋视为强占房屋处理；如遇拆迁改造，住户应在规定的时间内无偿搬出等内容。租房合同期满，双方没有续订租赁合同，李小军继续租用房屋，并按原合同租金标准按期向洛阳市房产管理局西工分局交付租金，双方形成无固定期限租赁房屋合同关系。2012年3月20日，李小军向洛阳市房产管理局西工分局交纳2012年度房屋租金317.2元，自2013年1月1日起至今未再交纳房租。2013年年初，洛阳市西工区人民政府实施旧城改造，决定征收包括李天飞租用房屋所在楼盘的土地，洛阳市房产管理局西工分局接到西工区人民政府关于中储金谷园地块旧城改造国有土地上房屋征收的决定，于2013年6月6日向李小军发出书面拆迁通知，要求其15日内自行搬出承租房，并到洛阳市房产管理局西工分局处办理解除租赁合约手续。李小军未搬迁也未办理手续。洛阳市房产管理局西工分局又于2013年7月11日、2013年12月10日在洛阳日报上刊登公告，要求李小军于2013年7月15日前、2013年12月13日前到洛阳市房产管理局西工分局处办理解除租赁合约手续。李小军以搬迁安置为由，既不退还房屋，也不支付拖欠的租金，导致本案纠纷。另查明：2012年7月10日，洛阳市机构编制委员会同意将原市房产管理局、市住房委员会办公室机构合并，成立洛阳市住房保障和房产管理局。2012年12月10日，洛阳市住房保障和房产管理局给洛阳市房产管理局西工分局出具授权委托书：根据公房“属地管理”原则，位于西工区域内的局属房产，现授权委托你分局对该房产行使管理、租赁、受益及诉讼的权利。 原审法认为，洛阳市房产管理局西工分局与李小军签订的公房租赁合约，是双方真实意思表示，依法确认有效。书面租赁合同期限届满，双方没有续签合同情况下，仍按原合同履行各自权利义务，视为不定期租赁关系。李小军辩称，洛阳市房产管理局西工分局不适格。根据另查明中洛阳市房产管理局已更名为洛阳市住房保障和房产管理局，且洛阳市住房保障和房产管理局已经授权洛阳市房产管理局西工分局对本案争议房产进行管理、租赁及诉讼等权利，故李小军的辩称不成立。鉴于双方的租赁关系，因土地征收致使该目的已不能全部实现，该租赁关系应当予以解除；2013年1月至2013年12月31日期间李小军仍实际占有并使用该房，李小军应按照月租金26.43元交纳房租317.16元。自2014年1月1日起至实际交房之日止，仍需按照月租金26.43元支付洛阳市房产管理局西工分局房租。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除洛阳市房产管理局西工分局与李小军之间的租赁关系。二、李小军于判决生效之日起十日内交还洛阳市房产管理局西工分局位于洛阳市西工区金谷园路94号院财贸楼4-202号房屋。三、李小军于判决生效之日起十日内支付拖欠洛阳市房产管理局西工分局2013年度的房屋租金317.16元。四、李小军于判决生效之日起十日内支付拖欠洛阳市房产管理局西工分局自2014年1月1日起以后的房屋租金（按每月26.43元计算至房屋归还洛阳市房产管理局西工分局之日止）。如李小军未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由李小军负担。 宣判后，李小军不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人主体不适格，本案所涉房产的所有权人应为洛阳市房产管理局，本案有权起诉上诉人的应是洛阳市房产管理局，而非被上诉人。洛阳市住房保障和房产管理局委托被上诉人诉讼，被上诉人只是受托人，只能是委托人的名义起诉，不能以受托人的名义起诉。二、2013年初，西工区人民政府征收李小军租赁的房屋，原审法院判决李小军向被上诉人支付2013年1月1日以后的房租是错误的。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人洛阳市房产管理局西工分局答辩称：一、上诉人的上诉理由不能成立，上诉人以被上诉人只是受托人而非涉案租赁房屋所有权人为由认为被上诉人主体不适格的理由不能成立，涉案房屋系公房性质，房屋应由属地房管部门进行管理，市房管局委托被上诉人行使租赁、管理、收益、诉讼等权利。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同足以说明房屋主体是明确的，上诉人在2012年之前一直在向被上诉人交房租，就能够说明双方的租赁关系。二、上诉人以一审判决错误为由要求驳回诉求不能成立，涉案房屋是公房性质，被上诉人有权与上诉人签订租赁合同，也有权收回涉案房屋。一审判决事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，请求驳回上诉人的上诉请求。 本院经审理查明的事实与原审法院查明基本一致。 本院认为：本案所涉房产所有人系洛阳市房产管理局，2012年7月10日，洛阳市机构编制委员会同意将原市房产管理局、市住房委员会办公室机构合并，成立洛阳市住房保障和房产管理局。2012年12月10日，洛阳市住房保障和房产管理局给被上诉人出具授权委托书，授权洛阳市房产管理局西工分局对该房产进行管理、租赁、受益及诉讼的权利，且与李小军签订租赁合同的亦是洛阳市房产管理局西工分局，故，李小军上诉称洛阳市房产管理局西工分局主体不适格的上诉理由不能成立，其该项主张本院不予采信。关于李小军上诉称原审判决其向洛阳市房产管理局西工分局支付2013年1月1日以后的房租错误这一问题，本院认为，原审法院依据双方签订的《公房租赁合同》以及李小军对涉案房屋的使用情况判决其支付相应的房租并无不当。综上，李小军的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李小军负担。 本判决为终审判决。
审判长 董 艳 审判员 刘丽娜 代审判员 王茂兵
二○一四年九月二十五日
书记员 黄思维 |
