上诉人任海涛因与被上诉人李文辉房屋买卖合同纠纷一案

   上诉人（原审被告）任海涛，男，汉族，1982年9月10日出生。

被上诉人（原审原告）李文辉，男，汉族，1980年2月27日出生。

委托人崔晓波、蒋军堂，河南国银律师事务所律师。

上诉人任海涛因与被上诉人李文辉房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院(2013)金民二初字第4667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任海涛、被上诉人李文辉的委托代理人崔晓波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明： 1、2013年3月25日，李文辉作为买方，任海涛作为卖方，郑州隆基房地产营销策划有限公司作为居间方签订了房屋买卖合同，该合同主要约定李文辉自愿购买任海涛名下位于金水区文化北路88号建业枫林上院1号楼14层1401号房屋。成交价为580000元。合同约定三方在签订合同时，李文辉支付20000元，其中佣金11600元、代办费1000元，余额作为居间方代为保管的定金。付款方式为一次性付款，李文辉应在立契的当日，一次性付清金额房款。

该合同第五条约定：双方同意在该房产结清银行贷款且双方相关证件准备齐全后60个工作日内，持合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续。第八条约定：佣金的承担在签订本合同之时，居间方有权利收取佣金。本合同签订后，双方任何一方单方解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响居间方佣金的收取。若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需单就佣金一项承担五倍的支付义务。第九条约定：任海涛违反本约定的视为单方解除合同，应双倍返还原告交付给居间方代为保管的定金，任海涛无权取回，居间方有权将定金给付李文辉，若三方能形成新的协议，按新协议执行。若李文辉违反该约定的视为单方解除合同，无权要求返还定金，居间方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付给任海涛，若三方能形成新的协议，按新协议执行。若任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付本合同约定总房款千分之二的违约金。

该合同特别约定维修基金随房产过户，本合同自签订之日起两个工作日内任海涛去贷款银行预约解押，房屋解押注销后，十日内办理房屋过户手续。

2、李文辉提交的任海涛名下位于金水区文化北路88号建业枫林上院1号楼14层1401号房屋的房权证复印件显示该房屋抵押给中国农业银行股份有限公司郑州郑东支行，抵押贷款金额250000元，期限为2009年10月28日至2039年10月27日。李文辉提交的该房屋2013年10月9日的房屋登记信息显示，该房屋仍然处于抵押状态，抵押权人为中国农业银行股份有限公司郑州郑东支行。

3、李文辉于2012年3月25日向居间方郑州隆基房地产营销策划有限公司交纳20000元。

4、李文辉提交的居间方2013年6月5日出具的证明显示：兹证明卖方任海涛与买方李文辉房屋买卖合同一事(合同编号为：0001117)，因卖方任海涛违反合同约定拒绝履行卖方义务，导致该房屋无法过户，虽经我公司多次联系沟通，但卖方任海涛依然拒绝出售，致使该合同无法履行。

5、任海涛提交的个人信贷业务要素变更申请表显示，任海涛于2013年3月26日向中国农业银行股份有限公司郑州郑东支行申请办理提前结清全部借款本息业务。

6、另查明：任海涛现在不同意继续履行卖方义务。对违约金约定有异议。

原审法院认为：双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方签订合同后，李文辉依照约定于2013年3月25日向居间方交付2万元，任海涛依照约定于2013年3月26日向中国农业银行股份有限公司郑州郑东支行申请办理提前结清全部借款本息业务。在银行提前结清全部借款本息业务审批结束后，任海涛怠于履行结清贷款义务及办理解押手续，导致房屋买卖合同无法继续履行。任海涛应承担违约责任。关于李文辉诉请任海涛支付五倍佣金、代办费的诉请，因佣金及代办费是中介方收取，且根据双方约定的定金罚则及违约金罚则结合原告的损失情况，对李文辉要求被告支付五倍佣金及支付代办费的该项诉请该院不予支持。关于李文辉对任海涛双倍返还定金、支付违约金的诉请，因双方之间既约定违约金罚则，又约定定金罚则，李文辉选择任海涛支付违约金，根据双方合同约定违约方向守约方支付合同约定总房款千分之二的违约金，任海涛对违约金有异议，且任海涛依据约定履行了部分合同义务，根据双方履行该合同的情况、任海涛的主观过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，该院酌定违约金为20000元。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、任海涛于判决生效之日起十日内向李文辉支付违约金20000元。二、驳回李文辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4096元，由李文辉负担1996元，任海涛负担2100元。

任海涛不服原审判决，向本院提起上诉称：合同签订后因我母亲不让卖房，第六天我就通知中介不再卖房。李文辉的实际损失就是向中介交了佣金11600元。一审判决违约金过高，我方愿意承担11600元。

李文辉答辩称：合同签订后任海涛不履行合同义务，给我造成极大损失，应承担违约责任。我起诉要求任海涛双倍返还定金，支付五倍的佣金，都是合同约定的。一审判决仅支持了违约金，我方服从判决，请求维持一审判决。

本院经审理查明的事实同原审一致。

本院认为：双方签订房屋买卖合同真实、有效。任海涛合同履行中表示不再卖房，属违约行为，应承担相应违约责任。原审判决根据双方履行情况，任海涛的主观过错程度，已经将违约金予以酌定，任海涛亦认可自己存在违约，故一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，任海涛的上诉理由，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:  

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由任海涛负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  陈贵斌

                                             审  判  员  崔航微

                                             审  判  员  陈  赞

                                             二○一四年八月二日

                                             书  记  员  马  静