上诉人刘建军、刘荫森因与被上诉人刘春改房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审被告）刘建军，男，汉族，1970年8月23日出生。

委托代理人王贺平，河南严正律师事务所律师。

上诉人（原审被告）刘荫森，男，汉族，1931年7月13日出生。

委托代理人王贺平，河南严正律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）刘春改，女，汉族，1968年7月30日出生。

委托代理人蔡伟斌，河南邦基律师事务所律师。

委托代理人刘方晓，河南邦基律师事务所律师。

上诉人刘建军、刘荫森因与被上诉人刘春改房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人刘建军、刘荫森及其委托代理人王贺平，被上诉人的委托代理人蔡伟斌、刘方晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2005年12月23日，原告与被告刘荫森及张保珍以律师见证的方式签订了一份“房产购买及以后处分协议”，甲方为被告刘荫森与张保珍，乙方为原告刘春改，内容为：因甲方单位有偿分配住房一套，甲方无力支付款项，由乙方资助支付：一、甲方应支付的购房款及相关费用全部由乙方出资支付；二、甲方取得房产证符合过户条件时将该房产转让过户给乙方，甲方有生之年有权继续居住、使用，养老送终由乙方负责；三、该房屋过户给乙方之前甲方如一人去世，其对该房屋所享有的权益由乙方享有，如二人均去世该房屋全部产权归乙方所有；四、该房位于郑花路北段二十一世纪社区。2007年7月13日被告刘荫森取得上述房屋的房产证，该房屋的产权证号为郑房权证字第0701046546号。2006年3月23日郑州市人民政府郑政契字第0257293号《契证》显示：纳税人刘荫森，房产地址：金水区107国道西沙门路南21世纪居住社区27幢2单元2层西号。2012年8月31日二被告签订了房屋买卖协议，被告刘荫森将位于郑州市金水区郑花路59号107国道西沙门路南27号楼东2单元2层西户的房屋出售给被告刘建军，双方约定的交易价格为10000元。原告提交的加盖有“郑州市房产档案馆”印章的《郑州市房屋登记薄》显示：登记薄编号：0900192829，房屋坐落：金水区郑花路59号107国道西沙门路南27号楼东2单元2层西户，权利入姓名：刘建军，权利人类型：所有权，权证号：1201204721，登薄时间为2012年10月12日。

原审法院认为，原告与被告刘荫森签订的房产购买及以后处分协议不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。在该协议履行过程中，二被告于2012年8月31日签订房屋买卖合同以明显不合理的价格买卖涉案房产并办理了将该房屋过户至刘建军名下的相关手续。二被告的行为侵害了房屋出资人即原告的合法权益，故原告主张该买卖房屋合同无效应予支持。依照<中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原审法院判决：被告刘荫森与被告刘建军于2012年8月31日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，由被告刘荫森、刘建军负担。

刘建军、刘荫森上诉称：被上诉人提供的《律师见证书》不符合法定要件，无法证明见证内容的真实性，且和本案不具有关联性。按照中华全国律师协会于2007年制定的《律师见证业务工作细则》第20条明确规定，律师见证书应该包括如下内容：1、客户委托见证事项，2、律师见证的过程，3、律师见证的法律依据。被上诉人提交的《律师见证书》没有这些内容，无法保证律师见证内容的真实性；其次，律师见证的房屋位于郑花路北段二十一世纪社区，是否为争诉房均具有不确定因素，无法证明和本案具有关联性。即使《房产购买及以后处分协议》是真实的，这也是一份附条件的协议，并且没有实际履行。这份协议明确约定被上诉人应该为刘荫森养老、送终是这份协议生效的先决条件，也是刘荫森老人为了自己能够安度晚年的真实意思表示，但是由于被上诉人并没有履行其养老送终的义务，因此，无权要求刘荫森履行该协议；本协议明确约定购房款由被上诉人全部承担，实际情况是刘建军承担了购买该房屋一万元的购房款；该房产是上诉人刘荫森两口单位的福利房，房款中45%是单位作为福利赠送给刘荫森老两口的，该45%的房款被上诉人并没有出钱支付。刘建军作为善意的授予方，其对诉争房屋的所有权应该得到保护。《房产购买及以后处分协议》是上诉人刘荫森和被上诉人之间签的，刘建军并不知情，当刘建军尽其赡养义务，老人刘荫森把房屋赠与刘建军，并且已经过户到刘建军名下时，刘建军善意取得诉争房产，应该受到法律保护。至于到房管局过户时，以一万元的房款买卖过户，那是为了过户方便而采取的形式，不能否定双方之间真实的赠与关系，况且，房产过户时刘建军是按照房屋实际价值缴纳的契税。一审判决认为刘建军和刘荫森签订的房屋买卖合同以明显不合理的价格买卖，但是其适用的法律依据却是《合同法》第52条的规定，这是明显的适用法律混乱。以明显不合理的低价转让财产损害债权人利益的，债权人可以行使撤销权。而在本案中，被上诉人并不是债权人，被上诉人在起诉状中行使的也不是撤销权，而是宣布合同无效。被上诉人没有证据证明刘建军与刘荫森恶意串通。金水区法院于2013年5月6日作出的(2013)金民二初字第42号民事判决书正确。该民事判决书对上诉人之间的买卖行为有无恶意串通行为进行了认定，对被上诉人应该如何维权给出了法律依据。综上，请求二审法院依法撤销郑州市金水区人民法院(2014)金民二初字第676号民事判决书，驳回被上诉人在一审中的诉讼请求并由被上诉人承担一、二审诉讼费。

被上诉人刘春改二审辩称：对于律师见证事项即《房产购买以及以后处分协议》的签订系双方真实意思表示，合法有效。同时，本案律师见证的时间是在2005年，上诉人引用2007年的《律师见证业务工作细则》明显不合理。律师见证的房屋是涉案房屋各方毫无争议。《房产购买以及以后处分协议》并没有明确的附条件的意思表示，赡养老人是作为子女的法定义务，无须通过协议来约定。通过本案当事人之间特殊关系以及所提供的证据足以证明上诉人刘建军、刘荫森通过恶意串通及不合理的低价转让房产，侵害了被上诉人的合法权益。一审法院认定“刘建军、刘荫森签订的房屋买卖合同以明显不合理的价格买卖”并以合同法第52条为依据做出判决，认定事实清楚，并不存在适用法律错误的问题。请求依法维持原审判决。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致外，另查明，刘荫森、张宝珍系刘春改的父母亲，刘建军系刘春改的弟弟。现刘荫森、张宝珍老两口与刘春改一家三口共同居住在本案买卖合同涉及的房屋里。此前，因为家庭琐事刘春改一家三口曾与老人闹过不愉快。刘春改的丈夫承诺以后会善待两位老人。

本院认为：刘春改与刘荫森、张宝珍签订的《房产购买及以后处分协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思的表示，为有效协议。虽然房屋的购买人及房产证上的产权所有人为刘荫森，但购买房屋所需个人支付的款项为刘春改出资，根据《房产购买及以后处分协议》，刘春改对此房产享有相关权益。2012年8月31日，刘荫森与刘建军签订购买协议，以一万元价格将涉案房屋买给刘建军，并办理了房屋产权过户手续。而刘荫森单位福利房购买时间发生在2005-2006年期间，当时刘建军知道涉案房屋由刘春改出资购买，现却以较低的价格购买涉案房屋，从其行为不能判定他属于法律意义上的善意买受人。上诉人双方买卖涉案房屋的行为损害了第三人刘春改的权益，该买卖房屋的行为无效。刘荫森与刘建军的上诉请求缺乏有力证据支持，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，据实处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人刘建军、刘荫森负担。

本判决为终审判决。

                                       审  判  长  张  建  军  

                                       审  判  员  刘  红  军

                                       代理审判员  赵  晓  涵

                                          二0一四年九月十日

                                       书  记  员  贾      茹