| 河南省洛阳市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）洛民终字第1792号 |
上诉人（原审被告）：李天飞，男，汉族。 委托代理人：赵五星，河南三叶律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：洛阳市房产管理局西工分局。住所地：洛阳市西工区。 法定代表人：杨杰，该局局长。 委托代理人：翟振波，该局工作人员。 委托代理人：闫建国，河南荣信律师事务所律师。 上诉人李天飞因与被上诉人洛阳市房产管理局西工分局租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李天飞及其委托代理人赵五星，被上诉人洛阳市房产管理局西工分局之委托代理人翟振波、闫建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：位于洛阳市西工区金谷园路94号院财贸楼1幢1-302号房屋，原为计划体制下洛阳市房产管理局西工分局管理的公有职工居住三层楼房。2000年11月21日，洛阳市房产管理局西工分局与李天飞签订公房租赁合同书一份，合同约定：“李天飞（乙方）承租洛阳市房产管理局西工分局（甲方产权人）管理的公有财贸楼1单元302号住房一套，建筑面积32.26平方米，合同期限一年，月租金20.65元，每月20日前交纳当月租金，李天飞向洛阳市房产管理局西工分局缴纳住房抵押金567元，如逾期不交租金，每日收取月租金千分之一的滞纳金，如有拖欠，用押金抵偿；租赁期满李天飞应在期满前一个月续签租赁合同，不续签合同，又不退还房屋视为强占房屋处理；如遇拆迁改造，住户应在规定的时间内无偿搬出等”内容。李天飞向洛阳市房产管理局西工分局交付住房押金567元，并按照合同约定向洛阳市房产管理局西工分局交纳房屋租金，租房合同期满，双方没有续订租赁合同，李天飞继续租用房屋，并按原合同租金标准按期向洛阳市房产管理局西工分局交付租金，双方形成无固定期限租赁房屋合同关系。2009年8月，公有住房登记确权，洛阳市房产管理局西工分局办理了出租房屋的产权证书，房屋产权人为洛阳市房产管理局。李天飞延续租用房屋至2012年年底，并交纳了之前的房屋租金。2013年1月以后李天飞未再向洛阳市房产管理局西工分局交纳房屋租金。2013年年初，洛阳市西工区人民政府实施旧城改造，决定征收包括李天飞租用房屋所在楼盘的土地，洛阳市房产管理局西工分局接到西工区人民政府关于中储金谷园地块旧城改造国有土地上房屋征收的决定，于2013年6月6日向李天飞发出书面拆迁通知，要求其15日内自行搬出承租房，并到洛阳市房产管理局西工分局处办理解除租赁合约手续。李天飞以搬迁安置为由，既不退还房屋，也不支付拖欠的租金，导致本案纠纷。 原审法认为，双方签订的租赁房屋合同，双方意思表示真实，依法确认有效。书面租赁合同期限届满，双方没有续签合同情况下，双方仍按原合同履行各自权利义务，视为不定期租赁关系。2013年1月以后，李天飞未支付洛阳市房产管理局西工分局租金、不退还房屋，是违约行为，对造成本案纠纷应负相应民事责任。李天飞关于拆迁安置补偿的辩解意见，系旧城改造征收国有土地部门与房屋所有权人之间的问题，当事人可考虑依照有关规定办理；李天飞向洛阳市房产管理局西工分局交付的住房押金，双方可以依照合同约定进行清算。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认洛阳市房产管理局西工分局与李天飞双方租赁房屋合同关系已经终止。二、李天飞于判决生效之日起五日内退还洛阳市房产管理局西工分局位于洛阳市西工区金谷园路94号院财贸楼1幢1-302号房屋。三、李天飞于判决生效之日起五日内支付拖欠洛阳市房产管理局西工分局的房屋租金254.43元（租金计算至2013年11月21日）。四、李天飞于判决生效之日起五日内支付拖欠洛阳市房产管理局西工分局自2013年11月21日以后的房屋租金（按每月20.65元计算至房屋归还之日止）。如李天飞未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李天飞承担（受理费洛阳市房产管理局西工分局已先垫付，待执行时，由李天飞直接向洛阳市房产管理局西工分局支付）。 宣判后，李天飞不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人主体不适格，本案所涉房产的所有权人应为洛阳市房产管理局，本案有权起诉上诉人的应是洛阳市房产管理局，而非被上诉人。二、2013年初，西工区人民政府征收李天飞租赁的房屋，原审法院判决李天飞向被上诉人支付2013年1月1日以后的房租是错误的。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人洛阳市房产管理局西工分局答辩称：一、上诉人的上诉理由不能成立，上诉人以被上诉人只是受托人而非涉案租赁房屋所有权人为由认为被上诉人主体不适格的理由不能成立，涉案房屋系公房性质，房屋应由属地房管部门进行管理，市房管局委托被上诉人行使租赁、管理、收益、诉讼等权利。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同足以说明房屋主体是明确的，上诉人在2012年之前一直在向被上诉人交房租，就能够说明双方的租赁关系。二、上诉人以一审判决错误为由要求驳回诉求不能成立，涉案房屋是公房性质，被上诉人有权与上诉人签订租赁合同，也有权收回涉案房屋。一审判决事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，请求驳回上诉人的上诉请求。 本院经审理查明的事实与原审法院查明基本一致。 本院认为：本案所涉房产所有人系原洛阳市房产管理局，2012年7月10日，洛阳市机构编制委员会同意将原市房产管理局、市住房委员会办公室机构合并，成立洛阳市住房保障和房产管理局。2012年12月10日，洛阳市住房保障和房产管理局给被上诉人出具授权委托书，授权其对该房产进行管理、租赁、受益及诉讼，且与李天飞签订租赁合同的亦是洛阳市房产管理局西工分局，故，李天飞上诉称洛阳市房产管理局西工分局主体不适格的上诉理由不能成立，其该项主张本院不予采信。关于李天飞上诉称原审判决其向洛阳市房产管理局西工分局支付2013年1月1日以后的房租错误这一问题，本院认为，原审法院依据双方签订的《公房租赁合同》以及李天飞对涉案房屋的使用情况判决其支付相应的房租并无不当。综上，李天飞的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李天飞负担。 本判决为终审判决。
审判长 董 艳 审判员 刘丽娜 代审判员 王茂兵
二○一四年九月二十五日
书记员 黄思维 |
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