| 河南省郑州市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）郑民三终字第1057号 |
上诉人（原审被告）郑州铁路局房地产综合开发总公司。 法定代表人韩砚曾，该公司总经理。 委托代理人李一，女，汉族，1981年5月13日出生。 委托代理人赵春先，男，汉族，1970年3月2日出生。 被上诉人（原审原告）田亚娟，女，汉族，1982年4月28日出生。 委托代理人周华意，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。 上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司（以下简称铁路开发公司）因与被上诉人田亚娟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第1552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。铁路开发公司的委托代理人李一、赵春先，田亚娟及其委托代理人周华意到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2009年4月15日，田亚娟与中原铁道凯盛商贸有限公司（以下简称凯盛公司）签订了商铺买卖合同，该合同的内容包括：田亚娟购买位于郑州市陇海东路189号凯盛通讯3楼3189号商铺（陇海东路南、布厂街西），总金额为168 000元，合同签订时，田亚娟向凯盛公司支付40 000元，并在2009年4月15日之前交清剩余款128 000元，前期所交纳定金充抵购房款。该合同还约定：凯盛公司在2009年4月15日前将商铺交田亚娟使用，并在商铺交付使用后四年内为田亚娟办理产权手续。凯盛公司不能在规定的期限内取得产权的，应在田亚娟提出退房要求之日起30日内将田亚娟已付房价款退还田亚娟，并支付已付房价款10﹪的违约金；田亚娟不退房的，双方继续履行合同。该合同的实际履行过程中，田亚娟分别于2009年3月2日、2009年4月15日支付凯盛公司40 000元、128 000元。凯盛公司没有为田亚娟办理上述商铺的产权手续。另查明，铁路开发公司于2008年9月12日委托凯盛公司负责位于郑州市陇海东路189号《综合办公楼》项目的营销经营工作，并对经营摊位的出租、销售签署协议。田亚娟诉至原审法院，请求依法：一、解除田亚娟与凯盛公司2009年4月15日签订的商铺买卖合同；二、判令铁路开发公司返还房款168 000元；三、判令铁路开发公司向田亚娟支付利息（以本金168 000元为基数，按同期银行贷款利率计算从2009年4月15日起至判决生效之日止的利息）；四、判令铁路开发公司向田亚娟返还定金40 000元；五、诉讼费由铁路开发公司承担。 原审法院认为：田亚娟2009年4月15日与凯盛公司签订的商铺买卖合同，是双方的真实意思表示，且不违反禁止性法律规定，为有效民事法律行为，双方应按照约定的内容履行各自的义务。该合同实际履行过程中，田亚娟按照合同的约定，已履行相应的义务。凯盛公司虽将该商铺交付田亚娟使用，但未在田亚娟使用该商铺后的四年内为田亚娟办理产权手续，也不能证明其在规定的期限内取得该商铺的产权，违反合同约定的义务，应承担相应的法律责任。因凯盛公司2009年4月15日与田亚娟签订商铺买卖合同的行为，为铁路开发公司授权范围内的代理行为，其行为后果应由被代理人即本案铁路开发公司承担。故田亚娟要求解除2009年4月15日签订的商铺买卖合同并要求铁路开发公司返还房款168 000元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。田亚娟要求铁路开发公司返还40 000元定金数额过高，对过高部分该院不予支持。田亚娟2009年3月2日支付凯盛公司40 000元款项中，其定金数额按照商铺购买总金额168 000元的百分之二十计算为33 600元，故铁路开发公司尚需返还田亚娟的定金数额为33 600元（2009年3月2日支付凯盛公司的40 000元已包含在168 000元商铺购买总金额中）。田亚娟第三项诉讼请求主张的利息，无相关事实和法律依据，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，该院判决：一、田亚娟与郑州铁路局房地产综合开发总公司2009年4月15日签订的商铺买卖合同解除。二、郑州铁路局房地产综合开发总公司于判决生效后十日内返还田亚娟购房款168 000元。三、郑州铁路局房地产综合开发总公司于判决生效后十日内返还田亚娟定金33 600元。四、驳回田亚娟的其他诉讼请求。案件受理费4420元，由郑州铁路局房地产综合开发总公司承担。 宣判后，铁路开发公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.田亚娟购买的凯盛通讯城房屋系凯盛公司开发建设，凯盛通讯城房屋所有权在销售前归凯盛公司，销售后归田亚娟。凯盛公司是铁路开发公司以土地作为出资，另两个股东以现金的方式出资，共同设立的有限责任公司。凯盛通讯城的开发、施工、销售是由凯盛公司完成的。作为凯盛公司股东的铁路开发公司对凯盛通讯城的房屋不享受任何的权利。2.在本案中，与田亚娟签订商铺买卖合同、收取房款、交付房屋的都是凯盛公司，不是铁路开发公司。铁路开发公司不是商铺买卖合同的主体，一审法院要求铁路开发公司承担买卖合同的责任，没有事实依据。3.凯盛通讯城的开发商是凯盛公司，不是铁路开发公司，铁路开发公司无权出售本不属于自己的产品。事实上，铁路开发公司从来没有出具销售委托，凯盛公司的销售与出租行为是自身行为，不是铁路开发公司的行为，因此，铁路开发公司不应当承担责任。4.田亚娟从来没有向凯盛公司交纳房屋定金。综上，一审判决认定事实错误，请求撤销一审判决一、二、三项，依法改判驳回田亚娟的诉讼请求，并由田亚娟承担全部诉讼费。 被上诉人田亚娟答辩称：1.本案涉案的房屋是由铁路开发公司开发建设，若取得产权，应归铁路开发公司。田亚娟在一审中提交的宋风婵诉凯盛公司【案号（2010）二七民二初字第322号】的案件中相关证据材料及判决书，足以证明房屋是由铁路开发公司开发建设的。2.铁路开发公司与凯盛公司存在委托关系，铁路开发公司是委托人，凯盛公司是受托人，铁路开发公司应当承担责任。在（2010）二七民二初字第322号民事判决书中，已经认定铁路开发公司给凯盛公司出具有授权委托书。铁路开发公司与凯盛公司存在委托关系，也就是二者存在代理关系。凯盛公司以自己的名义的行为，是间接代理，在签订合同时，田亚娟不知道代理关系的存在。根据相关法律的规定，在起诉后，田亚娟从网上知道凯盛公司的判决书，知道了代理关系，并向铁路开发公司主张权利。因此，铁路开发公司应当承担责任。3.田亚娟向凯盛公司支付定金，应当适用定金罚则。根据商铺买卖合同第四条的约定，田亚娟在合同签订时支付款项4万元属于定金冲抵房款，田亚娟在合同签订时也实际支付了该款项，故定金已经交付。综上，请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：河南省郑州市二七区人民法院（2010）二七民二初字第322号民事判决已经查明，2008年9月12日，铁路开发公司给凯盛公司出具授权委托书，授权凯盛公司全权负责位于郑州市陇海东路189号《综合办公楼》项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位的出租、销售签署协议。故本案涉案的房屋是由铁路开发公司开发建设，产权应归铁路开发公司。铁路开发公司与凯盛公司存在委托关系，铁路开发公司是委托人，凯盛公司是受托人，铁路开发公司依法应当对凯盛公司在其被授权的范围内所从事的法律行为及合同行为承担相应的法律责任。据此，铁路开发公司称与田亚娟进行买卖商铺的是凯盛公司，铁路开发公司不是商铺买卖合同的主体，铁路开发公司不应当承担买卖合同责任的主张，不能成立，本院不予采纳。关于铁路开发公司称田亚娟没有向凯盛公司交纳过房屋定金的上诉理由，因根据商铺买卖合同第四条的约定，田亚娟须在签订合同时缴纳4万元定金，田亚娟已按约交付了该款项，且铁路开发公司在一审中并未提出此抗辩理由，故一审法院适用定金罚则并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4420元，由上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 童 铸 审 判 员 刘俊斌 代理审判员 顾立江
二Ｏ一四年十月十七日
书 记 员 刘 盼 |
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