上诉人禹海航与被上诉人许铜建、卢红杰房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审原告）禹海航，男，汉族，1987年6月30日出生。

被上诉人（原审被告）许铜建，男，汉族，1976年3月11日出生。

被上诉人（原审被告）卢红杰，女，汉族，1977年8月11日出生。

上诉人禹海航因与被上诉人许铜建、卢红杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第855号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人禹海航到庭参加了诉讼，被上诉人许铜建、卢红杰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：禹海航、杜清照（乙方），许铜建、卢红杰（甲方），河南建宇房地产营销策划有限公司郑州中原路分公司于2013年8月17日签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方拥有位于中原区前进路34号楼7层701号的房产，房屋所有权证书号0701056151，房屋建筑面积108.23平方米，乙方自愿购买甲方上述房产；房产总价款为73万元，乙方自本合同签订时向甲方支付定金2万元，甲乙双方同意该定金在立契前暂时由甲方代为保管；付款方式为按揭贷款，签订本合同后，甲、乙双方共同到银行办理按揭贷款手续，乙方应在立契当日按所申请贷款的比例，向甲方支付首期款，其余价款用银行贷款支付，定金冲抵首期款的同时转为物业交割保证金，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取交割保证金；甲、乙双方应在本合同签订后60日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续；甲方应在立契后90个工作日内，向乙方交付房产，并确保在90个工作日内将所有户口全部迁出，乙方在接受房产的同时进行验收交割；若甲方在立契后，不按本合同的约定履行交房义务，乙方将行使房产所有者的权利请求有关机关强制甲方迁出，并有权扣取物业交割保证金，每延期一日，扣取物业保证金的5%。诉讼中，杜清照向法庭明确表示其不愿意参加该案诉讼，并自愿放弃该案的实体权利。

2013年8月17日，许铜建、卢红杰出具收条一份，载明：“收条 今收到禹海航购房定金壹万圆整（￥10000），此款为禹海航购买本人位于中原区前进路34号楼7层701号的房产定金。”

2013年8月18日，许铜建、卢红杰出具收条一份，载明：“收条 今收到禹海航购房定金壹万圆整（￥10000），此款为禹海航购买本人金祥时代房产的定金。”

2013年10月24日，位于中原区前进路34号楼7层701号房屋登记至禹海航名下，共有情况为单独所有，产权证号为：郑房权证字第1301239577号。许铜建、卢红杰已将涉案房屋交付禹海航。

许铜建与卢红杰系夫妻关系，许铜建、卢红杰与其子许恒希原户籍所在地均为郑州市前进路34号楼701号。2014年5月6日，卢红杰与其子许恒希的户籍迁至郑州市经济技术开发区航海东路1038号。2014年5月15日，许铜建的户籍迁至郑州市高新技术开发区科学大道81号。

禹海航以其与许铜建、卢红杰口头约定的户籍迁出时间为2014年3月15日之前，许铜建、卢红杰未按约定迁出户籍，许铜建、卢红杰已构成违约为由诉至该院，请求判令：许铜建、卢红杰向禹海航支付违约金5000元；许铜建、卢红杰承担本案诉讼费用。

原审法院认为：禹海航与许铜建、卢红杰于2013年8月17日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。禹海航与许铜建、卢红杰在《房屋买卖合同》中约定“甲方应在立契后90个工作日内，向乙方交付房产，并确保在90个工作日内将所有户口全部迁出，乙方在接受房产的同时进行验收交割”，并约定“若甲方在立契后，不按本合同的约定履行交房义务，乙方将行使房产所有者的权利请求有关机关强制甲方迁出，并有权扣取物业交割保证金，每延期一日，扣取物业保证金的5%”。庭审中，禹海航表示户籍迁出包含在双方约定的交房义务当中。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”双方在《房屋买卖合同》中将交付房屋同户籍迁出进行了分别约定，故交付房屋行为同户籍迁出行为为两个分别独立的行为，禹海航将户籍迁出行为解释为包含在房屋交付行为中的陈述不符合双方《房屋买卖合同》的约定。同时，根据日常生活经验法则，户籍是否迁出不影响禹海航对诉争房屋的使用，故对禹海航主张许铜建、卢红杰将户籍迁出的行为包含在房屋交付行为中的陈述，该院不予采信。该案中，许铜建、卢红杰将其户籍迁出的时间确实违反了双方《房屋买卖合同》的约定，属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”该案中，双方当事人针对户籍晚于约定时间迁出的违约责任没有约定，应当适用有关法定违约责任的规定，包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。针对禹海航要求许铜建、卢红杰支付5000元违约金的诉讼请求，因禹海航未提供有效证据证明其存在损失，故其该项诉讼请求于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，该院判决：驳回禹海航的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由禹海航负担。

原审判决宣判后，禹海航不服，向本院上诉称：一、一审法院以偏概全。一审认定户籍是否迁出不影响禹海航对诉争房屋的使用，但使用权权能只是物权权能中的一种，不能说没有影响到对诉争房屋的使用权就没有影响到该诉争房屋的全部物权。二、双方明确约定在2014年3月15日之前许铜建、卢红杰把房屋交付给禹海航，户口全部迁出，但是直到2014年5月15日许铜建、卢红杰才将户口全部迁出，比约定晚了两个月，侵犯了禹海航的正当权利，而一审法院却认为禹海航没有任何损失，这种认定明显违背事实。三、本案诉讼完全是因为许铜建、卢红杰违约，逾期迁出户口引起的，而一审却让守约方禹海航承担诉讼费用，这是在纵容违约，违反了法律最基本的公平，正义原则。综上，请求二审法院：将本案发回重审或改判许铜建、卢红杰向禹海航支付违约金5000元，一审和二审的诉讼费用由许铜建、卢红杰承担。

被上诉人许铜建、卢红杰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：禹海航与许铜建、卢红杰于2013年8月17日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。双方在该合同中明确约定“甲方应在立契后90个工作日内，向乙方交付房产，并确保在90个工作日内将所有户口全部迁出”，由此可见，交付房产与迁出户口是两项独立的合同义务，均应依约履行。许铜建、卢红杰逾期才将户籍迁出，其行为已经构成违约。但双方在《房屋买卖合同》中仅对未依约履行交房义务的违约责任进行了约定，对逾期迁出户籍的违约责任没有约定，鉴于许铜建、卢红杰实际上已将户籍从诉争房屋全部迁出，同时禹海航也不能证明许铜建、卢红杰逾期迁出户籍的行为给其造成了实际损失，故对禹海航关于许铜建、卢红杰应支付其5000元违约金的诉讼请求，因依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人禹海航负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  曾小潭

                                             审  判  员  马  莉

                                             代理审判员  刘平安

                                             二〇一四年九月二十日

                                             书  记  员  黄会苹